原標題：二手房銷量超過新房 北上廣率先進入存量房時代

率先進入存量房時代的北京、上海、廣州、深圳等一線城市，新房開發進入低位徘徊期，而以“舊樓改造、存量提升”為核心的城市更新模式，則日益受到政府、開發商、運營商、服務商等多方的共同重視。新的風口正在形成，對此，有業內人士指出，“保守估計，其中蘊含的商機，必達數萬億”。

激活存量資源

隨著城鎮化不斷推進和房地産市場快速發展，我國一線城市二手房成交總量已經超過新房成交量。數據顯示，前三季度北京二手房與新房成交量之比為1.3；上海二手房與新房成交量之比為1.2。

目前，一線城市核心區和近郊區新增供應量已經很少，新建商品房主要集中在城市遠郊區。未來四個一線城市房地産交易將以存量房交易為主。存量房和新房交易量之比大於1，即存量房交易量佔比超過50%，表明樓市開始步入存量房時代，即進入以存量房交易為主的階段。

在土地稀缺的存量房時代，地方政府、投資商、散戶投資者均面臨發展困境。對於地方政府，核心區域已經無地可用，但促進財政收入增長的壓力仍然嚴峻；對於投資商，土地資源匱乏嚴重縮減了其發展空間，即使有新增土地供應，也只能是高成本的“地王”價格；對於散戶投資人，非核心區域的物業資産升值緩慢，而低風險的核心區域的投資機會缺乏。

如何化解這一困境？高和資本董事長蘇鑫對《證券日報》記者表示，以“舊樓改造、存量提升”為核心的各式各樣的“城市更新經濟”，是理想的答案之一。“舊有樓宇改造，輕易化解了這些矛盾，有效實現了多方共贏。地方政府實現了可持續的稅收源，投資商獲得了新的投資機會，散戶投資人有了新的保值增值路徑。”

住建部政策研究中心主任秦虹認為，城市有機更新在存量房時代最具投資價值，並將激發城市活力，再造城市繁榮。“在中國，大規模的城市重建在未來30年是不可避免的。”安邦諮詢董事長陳功則稱，如同很多國家已經經歷過的一樣，“大都市病”越來越嚴重的中國一線城市，正在率先迎來城市更新的浪潮，“其中蘊含的商機將十分龐大，少説也有數萬億元，甚至十萬億元之上”。

作為中國發展方向標的一線城市，均高度重視城市更新課題。今年5月下旬，上海市政府印發《上海市城市更新實施辦法》通知。今年3月份，廣州市城市更新局正式掛牌成立。深圳則連續發佈城市更新單元計劃，截至今年10月底已發出三批計劃，數十家房企搶食其中的商機。可以説，這些舉措均在探索建立城市低效存量建設用地盤活利用的新機制，也標誌著這些城市的城市更新工作進入一個嶄新的、常態化發展階段。

事實上，近年來全國城市更新規模一直呈逐年增加的趨勢，越來越多的房企聚焦於此，並付諸實踐，其中就包括了萬科這樣的行業龍頭。位於北京國貿商圈的萬科大都匯，以及位於上海的萬科張江國際創新中心，即是其中的典型案例。

“阿裏、騰訊對我的刺激，都不如優步，優步思維對於豐富萬科下一步的想像力具有重要作用。”萬科董事局主席王石認為，對於萬科的轉型，一是為業主提供增值服務，提高客戶黏度；二是尋找存量資源，讓連接産生價值，“比如萬科要尋找舊廠房、舊建築物，激活存量資源”。

城市更新升級

而北京798、上海新天地、南京1912，都是早期城市更新比較知名的案例。而上海K11藝術廣場、北京僑福芳草地則成了最新的城市更新典型。對比兩個時期的城市更新做法，可以發現，相對於早期偏重於硬體改造，當下的城市更新更注重運營，尤其是在軟體方面。

而位於北京市朝陽區東三環南路的高和藍峰大廈，便是一個注重軟性運營的城市更新典型案例。

兩年前，高和資本完成了對丹陽大廈的整體收購，並更名為高和藍峰大廈。完成收購後，高和資本即著手對丹陽大廈展開整體改造提升。硬體上，高和資本依照過往的成功經驗，對其外立面及大堂、過道、機電、電梯、空調等室內公共區域、樓宇硬體，進行了改造和提升。

在軟性運營上，第一步，高和資本專門聘請當代藝術標桿人物邱志傑操刀，將高和藍峰大廈改造成中國首座藝術寫字樓。而更重要的是第二步，高和資本順應創新辦公的發展趨勢，將其打造成為一座具有網際網路精神的寫字樓，蘇鑫將其命名為“Hi Work”。

對於 “網際網路精神”，蘇鑫與周鴻祎的看法頗有相同之處，“什麼是網際網路創新精神，主要看兩點：一是用戶體驗的創新，也就是你的産品能不能讓消費者用著更舒服；二是商業模式的創新，那就是你的産品能否更便宜，甚至免費。”在蘇鑫看來，站在消費者的角度，如果通俗點來講，也許可以用“有便宜可佔、有大腿可傍、有樂子可找”的“三有理念”來理解所謂的網際網路精神。而高和藍峰大廈，就是通過在軟硬體上的多方面雕琢，以突出“三有理念”。

而通過改造提升，高和藍峰大廈的租金大漲，租金從改造前4元/平方米/天直接暴漲到了現在的近8元/平方米/天，翻了一番，成為京城地區近幾年來租金上漲最快的寫字樓。

“城市更新帶來了用戶生活方式及需求的不斷更新、升級，過去單一的業態、産品難以滿足。”秦虹認為，存量時代最終比拼的是，服務商所能提供的內容及可持續性。

（來源：證券日報）