1月27日，杭州樓市調控的靴子落地。這是2021年繼滬深兩地率先亮劍後的首位跟進者。坊間預言，杭州絕對不是最後一個跟進的城市。

需要強調的是，疫情肆虐的2020年，已有不少城市先後出臺調控政策。自2016年年底的中央經濟工作會議首次提出“房住不炒”以來，頂層設計對房地産調控的主基調從未改變，始終以房地産市場平穩健康發展為主。具體到地方，同樣如此。

滬深杭出招 穩樓市仍是主基調

2020年全國房地産市場，分疫情抑制、旺季後置、年底翹尾等三階段。而滬深調控政策的出臺，與當地樓市量價齊升不無關係。

綜合國家統計局的數據來看，2020年全國70個大中城市中，北上廣深四個一線城市的房價再度領漲。其中，新建商品住宅銷售價格同比上漲3.9%，二手房價格同比漲幅均超過6%。值得注意的是，2020年上海和深圳兩個城市的房地産市場出現量價齊升。

易居房地産研究院1月7日發佈的《2020年上海房地産市場報告》顯示，2020年上海新建商品住宅成交面積約917.8萬平方米，同比增長23.1%，成交面積創4年來新高；二手房市場同樣十分活躍，2020年上海二手住宅成交約30.2萬套，同比增長27.0%，也創近4年來新高。

尤其是去年12月，上海全市二手住宅成交量達3.9萬套，同比增加95%，絕對水準創2017年以來最大。而在2021年1月前13天上海二手房業主調價中漲價佔比上升至67%，比去年12月提高了12個百分點。

自2017年以來上海樓市都處於高位盤整狀態，直到2020年底出現翹尾行情。不同於上海，深圳則創下樓市交易量新紀錄。

深圳方面，樂有家研究中心的統計數據顯示，2020年深圳共成交房屋超14萬套，遠超2019年。其中，新房成交45384套，二手住宅成交95273套，兩者同比2019年均上漲20%左右。不容忽視的是，2020年11月，深圳新房網簽量達到6296套，超當月二手住宅成交量，時隔多年首次出現新房成交量超過二手房。

而在房地産長效管理機制中，要堅持穩地價、穩房價、穩預期。為促進房地産市場平穩健康發展，2021年上海、深圳率先在全國加碼樓市調控。

其中，1月21日晚，上海住建委等8部門發佈《關於促進本市房地産市場平穩健康發展的意見》，從十個方面對2020年疫後上海樓市出現的量價齊升以及新房認籌比過高等現象加以管控。早在1月19日，網傳深圳市住建局發佈“深圳市住房和建設局關於明確《關於進一步促進我市房地産市場平穩健康發展的通知》若干問題的函”，要求房屋只能登記在符合購房條件的一方名下。隨後的1月23日，深圳住建局正式發佈《關於進一步加強我市商品住房購房資格審查和管理的通知》，主要針對此前“7. 15新政”存在的假結婚漏洞打補丁。

市場的熱議仍在蔓延，杭州樓市調控新政橫空出世。1月27日，杭州市房地産市場平穩健康發展領導小組辦公室發佈《關於進一步加強房地産市場調控的通知》，從住房限購、住房限售、稅收調節和無房家庭認定標準及高層次人才優先購房政策等方面進一步加強調控。

據貝殼研究院的數據顯示，2020年1-11月，杭州商品住宅成交面積累計同比增長20.8%，商品住宅成交金額累計同比增長27.2%。因此，杭州政府在市場熱度持續上升時加強管理，目標是堵住炒房渠道、穩定房地産市場。

調控持續升級 因城施策凸顯

顯然，以滬深為首的一線城市加碼調控具有風向標意義，而杭州正是第一個跟進者。縱觀三地的政策細則，不難發現，其在調控升級的基礎之上，能夠結合本地的樓市特徵做到真正“因城施策”。

在上海的十條新政中，市場反響較大且會立即影響市場的是“限離婚3年”的住房限購升級與“2改5”的二手房增值稅調整，二者皆為需求端政策。實際上，上海前期“全國認房認貸”等需求端政策不可謂不嚴，此次再度收緊直接凸顯了上海堅決貫徹“房住不炒”的決心。

為此，同策研究院分析師丁垚表示，新政提出的“夫妻離異之日起3年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算”，顯然是針對市場出現的通過假離婚獲取購房資格的群體。

此外，二手房交易增值稅此前對於普通住宅滿兩年免征，非普通住宅滿兩年按差額徵收，此次都調整為五年。丁垚表示，增值稅“2改5”必然會通過提高交易成本從而平抑二手房市場的預期，擠掉一些小區掛牌價虛高的水分。

對於政策核查購房者資金來源方面，滬深政策中都有涉及。貝殼研究院高級分析師潘浩表示，早在2016年3月24日上海的調控政策就已經提出，並在2016年“1129新政”、2020年“423上海房貸座談會”等再次明確政策方向，而本輪政策強化了核查債務收入比的要求，防範金融風險，穩定房地産金融市場秩序，從而達到維護房地産市場平穩的目標。

不同於上海的調控新政，深圳住建局發佈的《關於進一步加強我市商品住房購房資格審查和管理的通知》主要是審核購房人的社保、個稅清單、收入證明、徵信報告、購房款來源及一年以上的銀行流水單。對弄虛作假的行為進行處罰，如停止網簽、停止購房資格、取消公共住房輪候資格、停止公積金貸款資格等等。

“對於穩樓市影響最大的是對購房者收入證明、購房款來源進行審查，瞄向的是代持的投機行為”，在貝殼研究院首席分析師許小樂看來，如果執行到位，將能有力抑制“代持”的炒房行為。

許小樂也坦言，政策的實際效果依然取決於執行的力度。將購房資質審核完全交給房地産開發企業和房地産經紀機構似有不妥。通知第（四）點指出，房地産開發企業、房地産經紀機構可會同商業銀行對購房資格資訊進行嚴格核查。儘管房企和經紀機構對買方的購房資格應承擔告知義務和初步審查義務，但只能以買方自行提供的依據為限，對於層出不窮的造假行為缺乏專業的審查能力，法律依據也不充分。

“對於資格審核，政府監管部門需要擔負起審核主體職責，銀行要擔負起對貸款人資格的審核義務。應建立公開透明的資格資訊聯合審核平臺，讓政府、銀行、房企、經紀機構以及買賣主體能夠無差別共用資訊，從根本上杜絕弄虛作假行為”，許小樂表示。

來源：貝殼研究院

較為亮眼的是，杭州新政中包含了針對普通及高層次人才購房的資格要求。潘浩認為，“落戶杭州未滿5年的，限購1套”，加強了在2017年的調控要求中“杭州本市戶籍成年單身(含離異)人士在限購區域內限購1套住房”中對於本市戶籍年限的要求，強化本市戶籍的時限作用。

新政要求，“高層次人才在杭州轉讓住宅的，3年內不可享受購房優先政策”。“2020年的調控政策中還要求高層次人才‘自商品住房合同網簽備案之日起，5年內不得上市交易’，此次的新政是限購、限售政策在高層次人才購房行為中全面落實。此舉既保障高層次人才轉讓住房的需求，同時防範部分炒房者利用高層次人才的渠道進行炒房”，潘浩補充道。

政策旨在“打補丁” 滬法拍房納入限購範圍 

隨著各地房地産調控逐步深化，政策的組合拳旨在及時打補丁，保障調控精準有效。

以杭州為例，新政明確指出，“將本市限購範圍內住房贈與他人的，贈與人須滿3年方可購買限購範圍內住房；受贈人家庭須符合本市住房限購政策（不含遺贈）”。為此，潘浩透露，此條政策在2020年東莞、寧波均有提出類似要求，最早可追溯到2017年鄭州調控政策中，此條政策基本與鄭州的調控條款一致。總而言之，杭州本次加強了購房資格的認定標準，提升了此前沒有強化的贈與管理，查缺補漏是本次政策的重要特點。

此外，限售管理也在升級。“杭州最早是在2017年3月提出限售要求的，但僅限于企業購房限售。因此，長期以來，杭州對於限售的管理主要是穩定樓市，保持活躍度。而本次政策限售房源範圍主要在於熱點項目，並未涉及到所有項目。杭州採取差別化限售政策，既能保障市場活躍度同時保障市場穩定性”，潘浩分析道。

繼1月21日晚間樓市調控新政“滬十條”後，上海樓市將法拍房納入限購。

中國網地産從公拍網司法拍賣頁面了解到，上海法院已將司法拍賣的本市商品住房納入限購政策範圍。根據通告，上海法院司法拍賣的本市（上海市，下同）商品住房已納入限購政策範圍。競買人參與競買的，應當事先確定在本市具有購房資格，必要時可致電本市房地産交易服務熱線“962269”具體諮詢限購政策。拍賣成交確認後，因買受人已無購房資格的，將依法承擔悔拍等法律後果。

來源：公拍網

事實上，一直以來有一部分人群通過法拍房規避了“限購”的管制。平安銀行數據顯示，2020年12月，由於法拍房不限購，上海地區住宅資産拍賣非常活躍，佔據六個指標中四個第一，成交率、單價、競拍人數、變現指數均第一。2020年底，上海住宅市場升溫，網拍房更便宜的起拍價也吸引了一批急切入市的人群。

來源：平安銀行

上海中原地産市場分析師盧文曦表示，法拍房雖然在交易中是非主流，但是從技術手段可以繞開限購的門檻。原先法拍房要求全額支付房款，但後來貸款也能解決部分杠桿問題，加上去年下半年樓市火熱，法拍房也成為投機的門路之一。

一些業內人士也指出，該政策出臺體現出上海限購的決心，可以説是未雨綢繆。目前，很多人買房的訴求比較明確，為的就是破限購，現在很多法拍房實際成交價比市價還要高。以2020年12月的數據為例，上海法拍房溢價率高達7.57%，成交價格遠高於周邊二手房。

此外，盧文曦也認為，此次調控是對原有政策“補漏洞”，一是確保限購限貸的效果，另一方面繼續震懾市場，説明調控的政策儲備還有很多，會給市場中的亂象給予精準打擊。

實際上，上海市並不是第一個將法拍房納入“限購”的城市，其他3個一線城市（北京、廣州和深圳）以及新一線城市南京，都對法拍房（住宅類）有“限購”要求。

從政策效力來看，滬深杭政策的“補丁屬性”較強，對平抑市場熱度的效力也遠低於限購、限貸、限售等政策，其背後的邏輯是當前樓市調控的主要思路依然是穩定樓市交易、避免過度投機。

但長期來看，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，緊緊圍繞穩地價、穩房價、穩預期的目標，全面落實房地産長效機制仍然是中國房地産市場的“基本準則”。