限外令鬆綁降低了外國人的購房門檻 供圖/CFP

昨天，住建部等六部委聯合出臺《關於規範房地産市場外資準入和管理的意見》，放寬了外資投資房地産和購房的限制。對此，業內人士認為，這一政策對房地産市場的實質影響非常小，甚至基本無影響，政府是希望此舉能留住外資、吸引外資。

國務院總理李克強在今年兩會上對外國記者所説的“歡迎外國人來中國買房”絕對不只是一句寒暄。昨天，住建部、商務部、發改委、央行、工商總局和外匯局等六部門聯合發佈《關於規範房地産市場外資準入和管理的意見》，文件一定程度上放寬了外資投資房地産和購房的限制。

新規

外國人買商品房應符合當地政策

此次出臺的文件提出，外商投資房地産企業註冊資本與投資總額比例，按照《國家工商行政管理局關於中外合資經營企業註冊資本與投資總額比例的暫行規定》執行；取消外商投資房地産企業辦理境內貸款、境外貸款、外匯借款結匯必須全部繳付註冊資本金的要求；境外機構在境內設立的分支、代表機構(經批准從事經營房地産的企業除外)和在境內工作、學習的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房。對於實施住房限購政策的城市，境外個人購房應當符合當地政策規定。住房城鄉建設部、商務部、發展改革委、人民銀行、工商總局、外匯局等有關部門進一步簡化程式，提高辦事效率，優化和改進外商投資房地産管理。

分析

新規有望增加外資投入房地産

2006年住建部發佈的《關於規範房地産市場外資準入和管理的意見》規定，只有在境內工作、學習超過一年的境外個人可以在國內購房，一年以下的則不能購房。新規取消“超過一年”的規定，降低了購房門檻。以前規定境外機構只能在註冊城市購自用房，現在則不受城市限制了。

中原地産首席分析師張大偉分析指出，對於外商房企的註冊資本金降低要求，也明顯有利於部分企業的資金週轉。統計局數據顯示：1-7月全國房地産開發企業到位資金利用外資185億元，下降24.5%，新政策下，有望增加部分外資投入房地産。

目的

放鬆房地産限外意在留住外資

業內人士普遍認為，當前中國房地産市場已經降溫，人民幣開始貶值，熱錢也在退潮。在這種形勢下取消限外令也有提振經濟、防範資本外逃的考慮。易居研究院副院長楊紅旭認為，去年以來，多數地區的限購、限價、限貸等行政干預政策陸續退出，限外也該放鬆，這是建立房地産調控長效機制所必須的。目前，國家開放力度加大、外資管制放鬆是大趨勢，當前外資已呈流出態勢，政府希望此舉能留住外資、吸引外資。目前房地産市場降溫了，不再擔心外資涌入興風作浪，讓外資進入還有利於促進房地産市場復蘇。

不過，楊紅旭同時認為，這一政策對房地産市場的實質影響非常小，甚至基本無影響。回想2005-2007年，外資熱情進入內地樓市，特別是一線城市，主要有三大考慮因素：房價漲得快、人民幣快速升值和套取息差（當時中國利率偏高）。而現在房價漲幅變小、人民幣貶值、利息降至歷史最低。大環境變化了，外資購房意願很低，所以限外令鬆綁降低了購房門檻，真正買房的外資也不會太多。

張大偉也認為，新政實際影響有限，但會增強市場購房者的信心。對於一二線城市，特別是其中的中高端物業將形成直接利好。從目前看，全國房地産基本面已經分化嚴重，8月末降準降息疊加取消部分限外政策，對於一二線城市，2015年市場走勢將明顯趨好，一二線城市的樓市將迎接金九銀十。