據《每日經濟新聞》，蘭德諮詢整理202家上市房企的2014年半年報發現,有過半企業的凈利率低於10%;而受到市場低迷影響,今年來主流房企紛紛掀起價格戰,這也意味著這批項目在1~2年後結算時,將對房企利潤率造成進一步拖累。

國際評級機構標準普爾日前發佈報告指出,未來幾年內開發商的銷售及行政開支佔合同銷售的百分比可能會上升,利潤率下降將考驗開發商的耐力。如何在“降價不降質”的情況下維持利潤率穩定,已經成為開發商需要共同面對的難題。

在蘭德諮詢總裁宋延慶看來,隨著房地産行業走向成熟,土地、建安、稅務等成本很難有挖掘的空間,降低融資成本、提高週轉率是房企為數不多能降低成本、提高利潤率的辦法。

把握客戶價值敏感點/

房地産項目的開發總成本包括開發成本和“三項費用”。其中,開發成本包括7項,分別是土地費用、前期工程費、建安工程費、基礎設施費、配套設施費、開發間接費和資本化財務費用(資金成本);“三項費用”是行銷費用、管理費用和財務費用。

“土地費用應該是佔比最大的成本,但由於政府是土地市場唯一供應方,土地成本企業無法控制,唯一能做的是在拿地前盡可能做好利潤測算,”家和集團副總裁張建勳告訴《每日經濟新聞》記者,目前大多數企業都有一套拿地的利潤測算模式,其中關鍵在於企業對地塊所處區域未來三年的房價漲幅做好預測,很多企業之所以敢於拿地,恰恰是由於對區域房價漲幅的樂觀預期,一旦預期無法兌現,這些項目很可能會面臨利潤率受損甚至虧本。

宋延慶則認為,在上述成本與費用中,大部分項目已經固化,比如説行銷費用,市場低迷意味著企業間競爭愈加激烈,因此整個行業的行銷費用佔比未來還有上漲壓力。此外,像建安工程費也非常透明,沒有多少挖潛空間。如果企業一味壓價,項目難以保證工程及部品品質,就很容易出現品質問題。

“當然,如果企業能做好前期客戶需求調研,建安成本還是有一定的優化空間”,新城控股高級副總裁歐陽捷表示,以針對改善性需求的中高端産品為例,企業如果能提前把握好客戶的價值敏感點,在産品設計、選材等方面盡可能降低客戶不需要的附加值成本,對於成本優化能帶來積極作用。