據《每日經濟新聞》，蘭德諮詢整理202家上市房企的2014年半年報發現,有過半企業的凈利率低於10%;而受到市場低迷影響,今年來主流房企紛紛掀起價格戰,這也意味著這批項目在1~2年後結算時,將對房企利潤率造成進一步拖累。

國際評級機構標準普爾日前發佈報告指出,未來幾年內開發商的銷售及行政開支佔合同銷售的百分比可能會上升,利潤率下降將考驗開發商的耐力。如何在“降價不降質”的情況下維持利潤率穩定,已經成為開發商需要共同面對的難題。

在蘭德諮詢總裁宋延慶看來,隨著房地産行業走向成熟,土地、建安、稅務等成本很難有挖掘的空間,降低融資成本、提高週轉率是房企為數不多能降低成本、提高利潤率的辦法。

把握客戶價值敏感點/

房地産項目的開發總成本包括開發成本和“三項費用”。其中,開發成本包括7項,分別是土地費用、前期工程費、建安工程費、基礎設施費、配套設施費、開發間接費和資本化財務費用(資金成本);“三項費用”是行銷費用、管理費用和財務費用。

“土地費用應該是佔比最大的成本,但由於政府是土地市場唯一供應方,土地成本企業無法控制,唯一能做的是在拿地前盡可能做好利潤測算,”家和集團副總裁張建勳告訴《每日經濟新聞》記者,目前大多數企業都有一套拿地的利潤測算模式,其中關鍵在於企業對地塊所處區域未來三年的房價漲幅做好預測,很多企業之所以敢於拿地,恰恰是由於對區域房價漲幅的樂觀預期,一旦預期無法兌現,這些項目很可能會面臨利潤率受損甚至虧本。

宋延慶則認為,在上述成本與費用中,大部分項目已經固化,比如説行銷費用,市場低迷意味著企業間競爭愈加激烈,因此整個行業的行銷費用佔比未來還有上漲壓力。此外,像建安工程費也非常透明,沒有多少挖潛空間。如果企業一味壓價,項目難以保證工程及部品品質,就很容易出現品質問題。

“當然,如果企業能做好前期客戶需求調研,建安成本還是有一定的優化空間”,新城控股高級副總裁歐陽捷表示,以針對改善性需求的中高端産品為例,企業如果能提前把握好客戶的價值敏感點,在産品設計、選材等方面盡可能降低客戶不需要的附加值成本,對於成本優化能帶來積極作用。

降低融資成本/

房企最主要成本的是土地價格及融資成本,但在宋延慶看來,由於前者沒有可做文章的空間,因此優化債務結構、降低融資成本成為越來越多房企的共識。

“近年來,很多國內房企之所以寧願‘流血上市’也要擠進港股市場,看中的就是海外融資的低成本,”張建勳告訴《每日經濟新聞》記者,目前內房股在香港通過銀團貸款、債券等方式獲取發展資金的成本普遍在10%以內,而在內地市場通過信託等方式獲得流動資金的成本能高達20%,因此打通海外融資渠道為企業降低融資成本能帶來巨大的作用。

以國內盈利能力最強的房企中海地産為例,2013年公司毛利率超過35%,比萬科23.69%的毛利率高出11個百分點,而中海地産的長期資金借貸利率僅為4%左右,位於內地房企的最低水準,低廉的融資成本為公司維持高毛利提供了有力的保障。

“國內部分評級較高的龍頭房企,海外融資成本甚至遠低於國內銀行的貸款利率,”歐陽捷表示,以萬科為例,它在國內如果要申請一筆五年期以上的銀行貸款,成本至少也要在6.55%的基準利率左右,但公司于去年3月首次發行的8億美元5年期定息債券,年利率僅為2.75%,成本甚至低於內地一年期定期存款利息,兩者之間的差距足以貢獻可觀的利潤。

即便是評級較低的內房股,宋延慶也認為,其發行中期票據的成本約13%,比起國內的信託、房地産基金高達18%~20%的融資成本還是低不少。

對於部分早已在港交所上市的內房股而言,債務結構的優化也能降低企業融資成本。以新城控股為例,歐陽捷表示,公司在兩年前通過發行美元債券替換前期的高息信託融資,上市房企如能把握住海外融資的窗口期“以新償舊”,資金成本每次降低2%就能給毛利率帶來1%的提升。

高週轉提高回報/

除了降低融資成本,應對利潤走低的法寶是提高週轉速度。

宋延慶做過分析,房地産開發的資本投資回報率是利潤率、週轉率和杠桿率 (權益乘數)“三率”連乘的結果。但在當前市場形勢下,行業平均利潤率下滑的勢頭難以扭轉,土地成本和資金成本“水漲船高”導致杠桿率也越來越低。因此,房企提高回報率最直接、最有效的著力點是提高週轉率。

“要提高週轉率,一方面企業要推行産品標準化、管理標準化、供方資源戰略化,另一方面産品定位要迎合主流市場,”歐陽捷表示,在以往的觀念裏,大戶型産品往往能提供更高的毛利率,但限購政策導致這類産品去化很慢,反而拖累回報率。而低總價的小戶型由於門檻較低去化率很高,雖然其毛利率不高,但企業能通過資金回籠滾動開發提高回報率。

但歐陽捷提醒,提高週轉率並不是一味地“以價換量”犧牲利潤。比如説在一個區域內,企業應該通過前期客戶調研確定哪些盤是追求週轉、哪些盤是追求利潤,在把握好推盤節奏的同時,通過這兩類産品的動態組合,讓整體利潤率保持在穩定水準。

此外,宋延慶表示,類似項目股權合作、“小股操盤”等方式也有助於房企通過降低資本金投入、提高金融杠桿實現更高的凈資産回報率。