3月25日，佳兆業集團（1638.HK）發佈2020年全年業績公告。

正如集團管理層所預計的一樣，佳兆業在2020年穩健前行，履行了千億之約。與此同時，佳兆業持續精進自身內功，無論在盈利基本面，還是風險管控方面，均取得了不錯的成績。

實際上，進入千億陣營，只是佳兆業有質增長道路上的一個小目標。例如，佳兆業的核心板塊城市更新，目前分為三年計劃與遠期規劃，其遠期規劃又包含了短期目標。窺一斑而知全豹，佳兆業的各個板塊正是沿著這樣的發展路徑前行，打好提前量，應對複雜多變的外部環境。

提前謀劃與行動，也提升了佳兆業的財務管控能力。2020年，集團“三道紅線”由橙轉黃，實現凈負債率、現金短債比兩個指標達標。管理層表示，2021年將以1300億元作為銷售目標，同時力爭提前實現三項指標全部達標，繼續平衡規模、利潤和現金流。

規模合理增長 城市更新貢獻超30%

2020年，佳兆業實現權益銷售額約1069.0億元，同比增長21.3%；實現銷售面積616.5萬平方米，同比增長32.8%，首次突破千億大關。其中，約有363.4億元的合約銷售來自於佳兆業的城市更新項目，貢獻超過30%，維持了2019年時的佔比。

得益於集團深耕粵港澳大灣區的區域佈局，以及深化一線與重點二線的城市佈局，同時受惠于國家賦予大灣區的政策紅利及區域內經濟的蓬勃發展，佳兆業全年約58.5%的合約銷售額來自大灣區，實現銷售額約625.8億元。其中，在深圳、廣州、惠州及東莞的項目取得了良好的銷售業績。

與此同時，佳兆業在長三角區域實現合約銷售額約185.0億元，是集團銷售額貢獻第二高的區域。

佳兆業在高經濟活力區域的重點佈局，獲得了較高的銷售均價。在行業以價換量的背景下，集團2020年在大灣區實現均價約21484元/平方米，在長三角實現均價約22530元/平方米，令整體銷售均價保持在17340元/平方米。

另一方面，佳兆業緊隨數字化行銷潮流，積極應對外部環境變化。2020年，集團開展一系列線上行銷活動，包括與天貓好房達成戰略合作，接軌熱門線上流量入口——開拓淘寶直播、微信小程式及抖音官方藍V號等推出自主銷售平臺，通過線上導流，助力銷售去化，搶佔數字行銷的發展先機。

2021年，佳兆業將自身的銷售目標定在了1300億元，增幅約21.7%，其遠期規劃每年增速不低於20%。佳兆業主席兼執行董事郭英成直言，房地産每年都要保持規模增長是一個很大的挑戰，對佳兆業自身而言，還是希望有品質且合理的增長。

重倉大灣區 城市更新轉化提速

支撐起佳兆業奔赴千億及未來規模增長的，是其包含大量城市更新項目的海量優質土儲。2020年中期，管理層就曾表示，集團大量的可售貨值與城市更新項目的加速轉化將成為實現銷售目標的底氣。

2020年，佳兆業新增項目47個，權益比達到60%，新增權益面積約565萬平方米。按權益代價計算，新增項目的49%位於一線城市，以權益面積來看，大灣區佔比超過了63%，延續了集團此前的佈局策略。

截至期末，佳兆業擁有2875萬平方米的土地儲備，大灣區面積佔比約55%，且不包含未轉化的城市更新項目。

作為大灣區舊改龍頭，佳兆業的核心板塊城市更新自然也重倉在大灣區。目前，集團共有城市更新項目201個，佔地面積超過5000萬平方米，對應可預售面積預計達1.08億平方米。以貨值計算，深圳、廣州兩城市合計佔比約86%。其中，佳兆業在深圳有120個項目，佔地面積約1200萬平方米，在廣州有26個項目，佔地面積約2510萬平方米。

佳兆業坐擁龐大城市更新資源的同時，亦在加快項目轉化速度。2020年，集團轉化城市更新項目9個，轉化近180萬平方米建面及近640億元的可售貨值，超額完成全年轉化目標。

管理層表示，2021年佳兆業在城市更新拓展方面將繼續深耕大灣區，保持規模領先。2021-2023年，佳兆業計劃至少有50個項目完成轉化供地，佔地面積約500萬平方米。同時，城市更新項目不僅在當下為佳兆業帶來了逾30%的銷售貢獻，其低成本、長週期的特性將在未來給集團的毛利率、凈利率帶來強力支撐。

嚴控負債 “三道紅線”由橙轉黃

近年來，房地産行業逐漸告別粗放發展，精細化管理、高品質發展成為高頻詞彙，特別是在“三道紅線”被提出之後，利潤、負債、現金流等成為了衡量房企發展品質的重要指標。

實際上，平衡規模、利潤和現金流已經成為近年來佳兆業的長期發展之道。2020年，佳兆業一方面保持著盈利基本面的增長，一方面主動加強融資規模管理，在此前的債務結構基礎上進一步優化。

2020年，佳兆業實現營業收入約557.7億元，同比增長16.1%；實現毛利約159.1億元，同比增長15.0%。其中，確認銷售金額約511.9億元，確認銷售均價約18103元/平方米，較前兩年提升較為明顯。同時，集團逾70%的確認收入來自大灣區，約57%收入來自一線城市。

得益於城市更新項目的轉化，高活力經濟區域較高的均價，佳兆業在房地産行業利潤空間收窄的形勢下實現毛利率約28.5%，與2019年基本持平，歸母凈利潤同比增長18.6%至54.5億元。

在監管指標方面，佳兆業加深了管控力度。管理層曾表示，集團始終將現金安全、債務風險可控放在財務管控的核心地位。實際上，在“三道紅線”出臺之前，佳兆業就已著手改變“三高”局面，特別是在凈負債率方面已實現多年連續下降，令其在監管出臺後獲得了足夠的緩衝空間。郭英成坦言，在 “三道紅線”提出後，公司下了更多苦功夫來降低負債。

截至2020年末，佳兆業有息負債規模約1214.7億元，同比略增3.7%低於“三道紅線”橙檔融資規模可增長5%的要求。其中，一年內到期負債約230.7億元，佔總有息負債的19.0%；長期負債約984.0億元，佔比81.0%，債務結構合理。

集團的融資成本亦在下降。2020年，佳兆業平均融資成本約8.7%，其中境內融資成本同比下降60個基點至7.4%，新增境外融資成本同比下降202個基點至9.1%。管理層表示，今年還會繼續拓展多元化的融資渠道，抓住窗口期開拓融資，爭取今年把融資成本下降到7.8%左右。

嚴格的財務管控令佳兆業在期內實現“三道紅線”由橙轉黃，凈負債率、現金短債比兩項指標已經達標。其中，集團凈負債率實現五連降，同比下降46.1個百分點至97.9%；集團回款與流動性有所增長，期末在手現金（非受限）約360.8億元，同比增長34.5%，現金短債比同上漲0.45倍至1.56倍；剔除預收款項後資産負債率同比下降6個百分點至70.3%，此指標已接近達標。

佳兆業管理層表示，2021年將力爭提前實現三項指標全部達標。