3月22日，招商蛇口（001979.SZ）發佈2020年業績公告。

公告數據顯示，招商蛇口2020年累計實現簽約銷售面積1243.53萬平方米，同比增加6.34%；累計實現簽約銷售金額2776.08億元，同比增加25.91%，完成全年2500億元的既定銷售目標。

招商蛇口董事長許永軍表示，過去五年間，從2016年戰略落地、到2017年內部的各項能力，以及2018年組織變革、到2019年提質增效、到2020年以“一城一模板”為抓手的開發業務，以及“大資管年”，2021年將是“品牌年”，每一年做一件事，以夯實內部管理等各方面的基礎。

2021年為“十四五”規劃開局之年，招商蛇口將聚焦能力提升，全力推進綜合發展模式有效落地，重點推進品牌美譽度全面提升，為未來五年的高品質發展開好頭、起好步。

據悉，招商蛇口2021年銷售目標將力爭實現簽約銷售額3300億元、新開工面積1300萬平方米、竣工面積1300萬平方米的業績目標。

“三條紅線”全線綠檔 財務數據穩中向好 

過去幾年，不管行業如何動蕩，招商蛇口一直堅持持續求穩、求進。

業績公告數據顯示，2020年招商蛇口總資産7371.57億元，同比增加19.34%；歸母凈資産1013.70億元，同比增加16.80%。2020年，公司實現營業收入1296.21億元，同比增長32.71%；實現歸屬於上市公司股東的凈利潤122.53億元，同比下降23.58%；基本每股收益1.46元/股，同比下降26.63%。利潤分配延續穩定，向全體股東每10股派發現金紅利6.40元（含稅），現金分紅總額約佔歸母凈利潤40%。

值得注意的是，2020年招商蛇口出現營業收入增長、歸母凈利潤下降的現象，對於此，集團並不避諱。無論是在業績報告還是業績會上，招商蛇口均坦誠了“增收不增利”的主要原因。

對此，招商蛇口董事總經理蔣鐵峰表示，首先由於公司規模擴大，報告期內房地産項目結轉收入規模相應增長，但受行業利潤率下滑及房地産業務結轉産品類型不同的影響，房地産業務結轉毛利率較上年同期有所下降；其次，公司參考市場價格對2020年末存在減值跡象的資産進行了減值測試；第三，上年同期公司轉讓子公司産生投資收益較多。最後，去年碰到了疫情，我們的持有物業經營收入，對扶持中小企的減租方面也有幾個億的減少。

蔣鐵峰坦言，房地産開發利潤下滑是行業的普遍現象，但是我們也清醒的看到自己的問題，我們也深刻的認識到房地産早就進入土地紅利、金融紅利的時代，現在靠管理要效益。

數據顯示，2020年末，公司剔除預收賬款後的資産負債率58.84%，凈負債率28.81%，現金短債比1.23。按照“三道紅線”要求，屬“綠檔”房企，全部達標。招商蛇口“三道紅線”監測指標全部綠檔，擁有更大的舉債融資空間，有利於未來繼續加速拿地，在擴大土儲規模，在融資受限的大環境下更具資金優勢。

持有型業務創新突破 大力發展商業、園區

2020年是招商蛇口資管年，公司持有型業務實現了創新突破。

蔣鐵峰表示，2021年招商蛇口將進一步提升産業園區、商業、寫字樓、酒店、公寓等持有型資産運營管理能力。打破以往酒店、公寓、商場與住宅共用統一管理團隊的概念，現在完全獨立開來，重塑組織架構，明確組織定位，梳理業務邊界。

2020年，招商蛇口成立資産管理中心，協同招商積余設立“招商商管”商業運營管理團隊，整合成立“招商伊敦”酒店公寓管理平臺，以專業化、垂直化為原則重塑組織管理體系；此外，招商蛇口全面盤點集中商業、寫字樓、酒店、公寓等四大業態的持有型物業，設置不同的持有及管理策略；年內，招商蛇口産融體系漸成，深圳泰格明華、南京馬群花園城等類Reits産品成功創新發行，為資産有序有效退出奠定基礎。

除了持有型業務，園區業務也取得突出成就。園區業務是助力招商蛇口高品質綜合發展重要的板塊，2020年，公司園區業務主動擁抱變化，穩保出租率等各項核心指標，經營收入逆勢增長；園區運營品質穩健提升，産業數字化初具規模，內部生態逐漸完善；産業組織能力不斷提高，近20家戰略及龍頭客戶落地各大園區；創新驅動全方位推進，産業投資基金持續發揮以投帶引和孵化創新作用，輕資産能力輸出及變現取得突破。

許永軍強調，産業園區和集中商業這兩項業務也是招商蛇口未來我們的産品重要組成部分之一，也是未來五年的集團業務發展的主要發力點。

此外，值得注意的是，招商蛇口旗下的招商積余，全年實現營業收入86.35億元元，較上年同期增長42.07%；歸屬於上市公司股東的凈利潤4.35億元元，較上年同期增長52.03%。

招商積余作為公司旗下輕資産運營服務平臺，明晰了“12347”發展戰略，以“國內領先的物業資産管理運營商”為戰略定位，以“大物業+大資管”為核心主業。截至2020年末，招商積余物業在管項目達到1438個，覆蓋全國逾100個城市，管理面積達到19090萬平方米，同比增長25%，其中非住宅管理面積9476萬平方米，住宅管理面積9614萬平方米。

土儲規模持續擴大 數字化轉型再進一步

過去幾年，招商蛇口通過多渠道主動爭取發展空間，且主動擁抱數字化時代來臨，為其未來發展奠定強大的競爭優勢。

招商蛇口持續加大投資力度，重點聚焦于核心一二線城市，多渠道主動爭取發展空間；堅定執行城市深耕策略，單城資源投放力度較去年翻倍，加強佈局西安、合肥、南通、東莞等明星城市。

業績報告顯示，2020年，招商蛇口累計獲取土地98宗，新增土地面積687.98萬平方米，總計容建面1624.83萬平方米，權益面積1044.82萬平方米。公司“前港-中區-後城”綜合發展模式下，港城聯動、産城聯動已經成為獲取優質資源的重要方式。

疫情對招商蛇口數字化轉型提出了更高的要求，也加快了轉型的進程。許永軍表示，數字化是所有公司，無論傳統行業還是新型行業的未來，數字化都是基礎和方向。

年報顯示，2020年，招商蛇口以客戶服務為出發點，結合業務需求與管理痛點，圍繞“地産開發業務管理提速增效”、“大會員體系構建”、“全面數據化經營體系構建”、“智慧空間建設”等方面開展數字化建設工作。

開發業務方面，“招商好房”線上售樓平臺助力公司銷售業績，大會員體系盤活存量客戶助力行銷降本，客服數字化實現維修專項、滿意度管理等系統落地，採購數字化實現場景式採購、商城式下單；持有業務方面，四大業態實現全面線上統一管理，園區租賃業務系統快速迭代並全面推廣，自主研發公寓數字化系統提供自助線上服務。此外，智慧空間聯動社區/商業/園區穩步推進，生態創新以招商薈為載體構建內外生態圈。

許永軍坦言，我在公司內部提出來了對數字化的理解，要像有信仰一樣，大家都會關注應用，主動運用數字化方法，適應數字化時代。