歲末之際，一年一度的中央經濟工作會議定調2021年經濟工作。作為中央經濟工作會議精神的具體落地，12月21日，住建部召開全國住房和城鄉建設工作會議指出，2021年穩妥實施房地産長效機制方案，促進房地産市場平穩健康發展。同時，2021年要大力發展租賃住房，解決好大城市住房突出問題。

從“穩房價”到“穩租金”，房地産行業調控範疇的擴容意味著“租購並舉”在十四五時期或將按下加速鍵。

試點先行 輔以政策支援

自2015年以來，為落實租購並舉，中央和地方相繼出臺了一系列支援租賃市場發展的政策。在過去5年間，我國租賃市場呈現出“試點先行，同時輔以政策支援”的重要特徵，並取得了階段性成果。

早在2019年7月，財政部、住房和城鄉建設部發佈《2019年中央財政支援住房租賃市場發展試點入圍城市名單》。名單顯示，北京、長春、上海、南京、杭州、合肥、福州、廈門、濟南、鄭州、武漢、長沙、廣州、深圳、重慶、成都等16個城市入選2019年中央財政支援住房租賃市場發展試點入圍城市名單。

對確定的試點城市，中央財政給予資金支援，試點示範期為3年。中央財政支援資金標準按城市規模分檔確定，即直轄市每年10億元，省會城市和計劃單列市每年8億元，地級城市每年6億元。

在今年7月，天津、石家莊、太原、瀋陽、寧波、青島、南寧、西安等8個城市也進入2020年中央財政支援住房租賃市場發展試點範圍。至此，共24個城市納入試點範圍，獲得中央財政支援。

除了中央財政直接支援，各地方試點城市也結合自身情況發展住房租賃市場。以福州為例，自2019年福州市成為中央財政支援住房租賃市場發展試點示範城市後，獲得中央財政獎補資金24億元。今年9月，《2019年福州市四城區基準地價更新成果》（下稱“更新成果”）已印發執行，首次確定了福州市租賃住房用地基準地價，即租賃住房用地基準地價參照住宅用地基準地價50%確定，旨在加快住房租賃市場發展。

此外，與發展住房租賃市場相關的配套政策也在逐步完善，尤其是從土地供給端及金融端明確對住房租賃市場予以支援。2016年5月，國務院辦公廳發佈《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，明確提供金融支援與完善供地方式。隨後的2018年，中國證監會、住房和城鄉建設部聯合發佈了《關於推進住房租賃資産證券化相關工作的通知》（以下簡稱《通知》），旨在推進住房租賃資産證券化，盤活住房租賃存量資産，提高資金使用效率。

從中共中央關於制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議可知，“租購並舉”被提到了前所未有的高度。這意味著，完善租購並舉的住房制度將是未來5年的重要工作方向。尤其是伴隨存量時代到來，住房租賃市場規範發展已成為解決住房問題的有效方式之一。

恒大研究院的數據顯示，1978-2018年，我國城鎮住宅存量從不到14億平方米增至276億平方米，城鎮住房套數從約3100萬套增至3.11億套，套戶比從0.8增至1.09。這意味著，我國的房地産市場已經邁入了存量時代，將全面落實“租購並舉”。

截至2019年年底，我國的城鎮化率已經達到60.6%。儘管房地産市場仍有增量空間，但在從增量到存量的轉軌期內，完善租賃市場顯得尤為迫切。而試點城市的率先探索，也會形成一批可複製、可推廣的試點成果，並向全國進行推廣。

保障性租賃住房仍是基礎 租購同權有望迎來進展

從中央經濟工作會議的定調可知，在“十四五”時期，要加強住房保障體系建設，必須有效擴大保障性租賃住房供給。作為住房租賃市場建設的基礎，保障性租賃住房的發展有望破解住房租賃市場瓶頸。

據了解，政策性租賃住房主要面向非戶籍居住人口和新落戶就業大學生等新市民群體，通過政府政策支援、公司和別的組織項目投資基本建設，重點提供小戶型、低房租的租賃住房。這也決定了政策性租賃住房的重中之重是在新市民較多的大中型城市。實際上，2017年九部委曾聯合發佈了《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，重點關注大中城市住房租賃市場。

直到2019年，保障性租賃住房發展取得重要進展。特別是去年年底，住房和城鄉建設部部署在瀋陽、南京、蘇州、杭州、合肥、福州、濟南、青島、鄭州、長沙、廣州、深圳、重慶等13個城市開展完善住房保障體系試點工作，大力發展政策性租賃住房。

今年5月9日，中國建設銀行支援發展政策性租賃住房簽約儀式在北京舉行。簽約內容顯示，中國建設銀行預計將提供不少於1900億元的貸款，支援廣州、杭州、濟南、鄭州、福州、蘇州6個城市在未來三年內以市場化運作方式籌集約80萬套（間）政策性租賃住房。

隨後的6月12日，瀋陽、南京、合肥、青島、長沙等5個城市也與中國建設銀行簽署戰略合作協議。據測算，中國建設銀行預計提供不少於1100億元的貸款，支援5個城市在未來3年內以市場化運作方式籌集約40萬套（間）政策性租賃住房，解決約80萬新市民的安居問題。

而剛剛結束的中央經濟工作會議也明確提出，要高度重視保障性租賃住房建設，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，規範發展長租房市場。

這意味著，2021年保障性租賃住房仍是發展重點，同時要逐步完善租購同權，解決通過租房帶來的一系列後顧之憂。不過，也有業內人士指出，由於租購同權涉及到戶籍制度改革，短期內難以獲得實質性進展，但可以通過試點逐步探索。

土地供應傾斜 人才房用地佔比或將提升

從住房租賃市場過往的發展來看，其主要成本集中在土地端。自“租購並舉”提出後，相關土地政策的探索也在持續推進，從招拍挂地塊中增加自持面積到推出專門的租賃用地，再到增加人才房用地，這一系列的變化也反映了租賃用地政策的逐步演進。

據保利投顧研究院不完全統計，近5年來，北上廣深成交租賃相關地塊近150宗，成交建面868萬平方米。其中，北京2016年成交公租房地塊4宗，建面20.1萬平方米，2017-2020年以共有産權住房為主，無供應公租房地塊。上海2016年成交公租房地塊2塊，建面5.8萬平方米；2017年至今成交至少110宗租賃地塊，建面747.5萬平方米，地塊基本上以底價成交。廣州近5年至少供應租賃相關地塊10宗，涉及建面33萬平方米，建設方式包括直接配建和競配建，房源類型包括公共租賃房和人才公寓等。深圳近5年至少供應租賃相關地塊23宗，涉及建面61.6萬平方米。值得注意的是，深圳發力租賃用地供應主要是在今年，共成交了13宗租賃地塊，建面37.5萬平方米。

相比之下，在四個一線城市中，上海推出的租賃地塊規模最大，尤其是2018年成交41宗，建面252.7萬平方米，且推出了專門的租賃用地；深圳從2019年下半年開始，也加大力度推出只租不售的人才房用地。

為了契合城市經濟發展，各大城市不斷推出人才引進的利好政策。尤其是京津冀、長三角、粵港澳大灣區等都市圈的大中型城市，通過提供租賃住房解決人才居住問題將成為發展主流。

例如，在12月中旬的中國（北京）自由貿易試驗區國際商務服務片區金盞國際合作服務區推介會上，金盞國際合作服務區管委會相關負責人也透露，“除了産業佈局，還會在區域內配套佈局人才服務、國際公寓等”。資料顯示，北京金盞國際合作服務區佔地12平方公里，建築規模約1000萬平方米，其中2.96平方公里被劃入自貿試驗區國際商務服務片區範圍。

除了已有的探索，中央經濟工作會議也明確提出，土地供應要向租賃住房建設傾斜，單列租賃住房用地計劃。為此，業內人士也表示，人才房用地或將在後續的租賃用地出讓中佔據較高的比重，一方面留住人才，解決人才的居住問題；另一方面，降低租賃住房成本，讓更多的企業參與租賃住房建設。

因此，房地産市場的平穩發展離不開“租”與“購”。從發達國家的經驗來看，住房租賃市場是房地産市場不可或缺的一部分。以德國為例，在1965-2005年，德國的人口增速放緩，城市化率趨於平穩，住房供給日益充分，政府開始將政策重點轉向需求端，即完善租賃市場相關法律法規，確保暫時買不起房的居民可以長期穩定地租房住，同時加大對租房群體的租金補貼，並利用財稅優惠或補貼措施支援有房群體進行住房消費升級。

未來，與住房租賃市場配套的相關政策也會持續落地，從而逐步解決市場供應主體發育不充分、市場秩序不規範、法規制度不完善等問題。