建立房地産業發展新模式，租賃市場如何發力？促進“租購並舉”住房制度加快建立，從租房品質、長租服務、市場規範等方面加快解決新市民、青年人等群體住房困難問題，促進房地産開發企業在租賃業務中尋找新的增長空間，促進金融機構進一步探索住房租賃REITs模式等，正成為探索房地産業發展新模式的重要方向。

租購模式正在發生變化

近年來，我國住房租賃市場體系和制度建設明顯加快，租房市場迎來諸多可喜變化。

據貝殼研究院租賃分析師黃卉觀察總結，從市場交易端來看，租客的議價能力提升，成交週期拉長、降價成交佔比持續擴大；從市場需求端來看，“95後”“00後”逐步成為租賃市場主力，對品質服務的需求提升，家庭型租客對於機構化、分散式大戶型産品需求增強；從市場供給端來看，保障性租賃住房、租賃機構房源快速增加、分批入市，多地鼓勵業主將閒置房屋出租；從租賃機構端看，隨著監管政策不斷細化，租賃機構經營逐漸規範，市場亂象得到有效遏制，機構化經營模式趨於成型。

“重購買，輕租賃”的傳統觀念正在逐步被打破。“‘租購並舉、先租後買’的住房消費模式正在形成。”廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴記者，以廣東省為例，本地住房租賃市場較為活躍，該省城鎮家庭戶中居住在各類租賃住房的比例約為50%，近年來這一比例有繼續擴大的趨勢，租賃市場日趨活躍。據不完全統計，截至2020年，廣東省租賃住房1800萬套（間）以上，其中，廣州、深圳、佛山實際租賃住房規模已超過自住的商品住房規模。

“近年來，租賃需求在增加的同時，短租需求不斷演化為長租需求，這其中既有新進入城市的新市民和年輕人，也有長期打工、長期租賃的農民工及家庭，還有從租房到買房轉換週期較長的長租者，租賃人群、租賃模式趨於多元化。”李宇嘉表示，在珠三角城市調研發現，年輕人、新市民租賃需求開始穩定，並逐漸接受長期租房。

黃卉表示，“先租後買”正成為租客居住選擇的重要路徑。“隨著近幾年住房租賃市場不斷出清、市場監管力度提升、機構化品質服務增加、租賃房源供給多元化，租客對於租房的意願度顯著提升。”

數據顯示，2020年我國城鎮租房家庭戶佔比約為21.1%，較德國、美國等租賃市場發展較為成熟的國家仍有差距。隨著我國經濟社會持續發展，流動人口規模有望逐步擴大，核心一二線城市租房人口比例仍有可能進一步提高，城市住房租賃需求將迎來新的增長空間。

保租房供給不斷加大

當前，市場上的租賃住房主要以私人出租房為主，租賃關係不穩定、租賃供需錯配等現象存在。從長遠來看，住房保障體系中的政府補位作用不容忽視。當前，我國正在加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有産權住房為主體的住房保障體系。

保障性租賃住房已成為未來解決大城市住房難題的著力點。專家介紹，與此前公租房等保障性住房相比，保障性租賃住房有幾個明顯的政策特點。

首先，公租房主要保障對像是城鎮住房、收入“雙困難”家庭，而保障性租賃住房重點是在人口凈流入的大城市，解決新市民、青年人的階段性住房困難問題。“保障性租賃住房堅持小戶型、低租金。原則上，戶籍所在地、收入水準這些公租房的傳統準入標準，都不會成為保障性租賃住房的限制。”中指研究院研究副總監徐躍進表示，比如，剛畢業工作的大學生可能不符合公租房的收入準入標準，但住房存在困難就可能成為保障性租賃住房的保障對象。

其次，公租房主要是由政府投資建設或發放貨幣補貼，而保障性租賃住房要充分發揮市場機製作用，鼓勵多方參與，引導多主體投資、多渠道供給。“保障性租賃住房的供給主體可以是政府，也可以是農村集體經濟組織、企事業單位、工業園區、房地産開發企業等經營主體。土地來源渠道也更多樣化。”徐躍進説。

最後，對保障性租賃住房的政策支援力度明顯強于之前各類保障性住房。尤其在金融領域，支援符合條件的保障性租賃住房項目申報基礎設施不動産投資信託基金（REITs）。“2021年國家發展改革委發文，首次將保障性租賃住房項目納入公募REITs試點行業範圍，2022年首批4隻保障性租賃住房REITs成功獲批上市，打通了長租市場的‘融投管退’閉環運作模式。”黃卉説。

根據住建部公佈的數據，“十四五”期間，全國計劃籌集建設保租房870萬套，其中人口凈流入較多的40個重點城市計劃籌集保租房650萬套。2021年至2022年，全國已籌集建設保租房約360萬套，“十四五”目標完成率約40%。

住建部在年初工作會議上提出，大力增加保障性租賃住房供給，紮實推進棚戶區改造，新開工建設籌集保障性租賃住房、公租房、共有産權房等各類保障性住房和棚改安置住房360萬套（間）。“可見今年保障性住房的建設規模將保持在較高水準，這一方面有利於改善住房困難家庭的居住環境，促進住房公平，另一方面也有利於擴大房地産開發投資，促進社會經濟平穩運作。”徐躍進表示。

長租房形態持續豐富

經過多年發展，我國住房租賃市場已初具規模。“十四五”期間，保租房等租賃住房供應將維持在較高水準，租賃住房的品質也將逐步提升。在住房租賃産業研究院連續監測的16個熱點城市中，絕大部分城市在2022年的平均出租率均達到90%以上，租住生活方式初步形成。這些都與保障性租賃住房的長足發展密不可分。

“政策的不斷完善使得具有中國特色的住房租賃發展模式正在形成，即以品質供給為基石，由‘金融推力’‘多元主體’兩輪驅動。”住房租賃産業研究院院長趙然告訴記者，尤其是保障性租賃住房公募REITs機制的完善，為行業參與者提供了一條清晰的發展路徑。由於我國住房租賃市場多層級、廣規模的特點，開發及運營主體也呈現多元化趨勢。多元化的經營主體有助於在不同的城市，有針對性提供適配當地需求的産品。

從供給端的多元參與度來看，近年來，地産係、仲介係、金融係等各類企業佈局住房租賃業務的積極性明顯提升，長租公寓産品線逐漸豐富，住房租賃市場環境與産品品質得到明顯改善。在保租房支援政策推動下，市場化長租公寓企業也積極參與到保租房的建設運營中來。

據了解，萬科從2015年開始探索長租公寓業務，2016年將全國的青年長租公寓品牌統一為“泊寓”，目前在33個城市運營管理長租公寓21.5萬間，開業16.7萬間，累計服務超60萬人；2016年，龍湖集團推出集中式長租公寓品牌龍湖冠寓，截至2022年末，冠寓在全國範圍內開業11.6萬間，管理規模超過16萬間，累計服務近50萬人；此外，華潤有巢已有1.1萬間房源納入保障性租賃住房，瓴寓國際有1萬套開業房源計劃申請納入保障性租賃住房體系。

據住房租賃産業研究院數據，截至2023年一季度末，全國已開業房間規模中約有21%納入當地保障性租賃住房，環比上漲了5個百分點，規模合計為170322套（間）。

針對不同群體，構建多層次的租賃住房産品體系，才能更好滿足新市民、青年人等不同群體的租住需求。以泊寓為例，在武漢的漢寓都市共有6棟樓、1416套房，戶型除開間外，還涵蓋共216套“家庭式公寓”，由武漢城建集團和萬科泊寓聯合運營。

“青年公寓、租賃式社區、宿舍型公寓這三類以新市民和青年人為主要客群的産品，都會有相當一部分項目進入保障性租賃住房行列。中高端公寓面向的客群具有較強的支付能力，租金水準高、項目出租率和續約率能穩定在較高水準，基本以市場化運作為主。”趙然表示，未來可以進一步釋放租房人群的消費潛能，形成“租住+投資”“租住+消費”的多元場景。

業內人士表示，隨著保障性租賃住房供給量的逐漸增加，大量新市民、青年人的居住需求可通過租賃市場得到解決，購房不再是“急不可待的事”，住房銷售市場中“剛性”購房需求的釋放節奏或將放緩，房地産市場的發展會更趨平穩，“租購並舉”的住房市場有望真正實現。