當前，新冠肺炎疫情仍在全球蔓延，疫情給中國經濟發展帶來的不確定性仍未完全消退。疫情之下，商業地産行業的發展受到嚴重衝擊，同時，也帶來了新的發展契機。尤其是疊加一些新的發展趨勢，商業地産的創新與變革迫在眉睫。

在此背景下，9月15日下午，由中國網際網路新聞中心、全聯房地産商會主辦，中國網地産承辦的商業地産運營線上交流會如期舉行。中國房地産業協會商業文化旅遊地産專業委員會秘書長蔡雲、國際購物中心協會市場調查專委會亞太委員王瑋等協會領導與機構專家及鑫苑商業總裁王亞平、愛琴海集團副總裁陳煜、藍光文商旅集團助理總裁徐婕、花樣年文商旅集團助理總裁甘永清等知名企業嘉賓齊聚線上，以“商業地産的未來之路 創新引領行業變革”為主題，探討商業地産的未來發展之路。

本次交流會也是第六屆中國城市（鎮）運營商大會暨2020中國城市運營商百強推介系列活動之一，線上觀看超過2.3萬人次。

專題：第六屆中國城市（鎮）運營商大會

在交流會上，活動承辦方代表中國網地産總經理牟雲靜表示：“擁抱變革，保持鮮活，商業地産行業正在逐步進化，在洞察消費需求的基礎上，不斷滿足和引領其潛在的需求，真正將空間價值發揮到最大”。

疫情之下 商業地産的挑戰與自救

面對突如其來的疫情，商業地産無疑受到了最直接的衝擊。

國家統計局的數據顯示，上半年社會消費品零售總額仍然處於下降區間，比上年同期下降11.4%。

為此，王亞平坦言，疫情對鑫苑商業的幾條業務線影響頗大，包括社區商業、影院、酒店、寫字樓等業態。疫情發生之後，各個業態受到的影響不太一樣，鑫苑在做的其實是打破甲乙雙方的隔閡，與商戶共渡難關。

面對突如其來的疫情，商業地産企業也在紛紛作出調整，積極自救。甘永清表示，花樣年率先提出了15天免租的政策，同時拿出15天所有的租金作為專項的扶持基金，打通線上線下，幫助商戶快速恢復生産。值得注意的是，連同集團旗下另一家上市公司彩生活，將防疫設備提供至全國所有項目。

由於疫情來勢兇猛，購物中心首當其衝，對社區商業的影響則相對較小。“藍光文商旅很大一部分是最後一公里的商業或社區商業；通過把握消費客群在疫情期間養成的消費習慣，利用線上平臺，結合商戶本身，打通線上，更好地服務在疫情當下被困于家裏不能出門的消費者”，徐婕透露。

由於傳統的行銷模式受阻，一些商業地産企業進行了創新性行銷。陳煜介紹道，愛琴海在利用社群行銷方面做了很多嘗試，包括發動員工運用微信社群工具，在短時間內迭代組織，使組織和相應商戶的商品資源能夠更快地匹配需求。

針對疫情之下的新思考，王瑋也表示，首先不能簡單的歸咎於疫情，但是疫情促進了購物中心從衰退到簫條的進程。同時，王瑋也強調，目前0.3平方米的每人平均購物中心面積，應該是國內各大城市的一條警戒線，國內購物中心的實際情況是過量的，即供過於求，認清這點至關重要。我們必須反思過去的發展思維，只追求規模和速度而忽視品質和效益發展模式的企業最終會被淘汰。

危中有機 商業地産的新機遇與新趨勢

疫情之下，商業地産的整體銷售額出現嚴重下滑，但因防疫需求其成本反而有所增加。不過，疫情也催生了新的發展契機，新趨勢、新需求不斷崛起，新一輪變革也在加速推進。例如，花樣年文商旅集團開拓了“夜間經濟”。

甘永清提到，花樣年把餐飲部分約20%左右的比例，專門用來研究夜間的餐飲和夜間的經濟。例如，如何擴大整個夜間經濟規模，通過靈活、多變的方式拉長營業時間去滿足消費者更加豐富的選擇，這些成為花樣年工作的重點。

而疫情衍生的宅經濟與宅文化，也讓線上與線下走向深度融合。王亞平則強調，疫情一定會促進科技走進商業。疫情把更多的人推到網上，帶動沉浸式消費，深刻改變社會及商業，企業要運用網際網路手段改善商業經營的各個環節。他坦言，要從原來簡單做消費網際網路的思維走向做産業網際網路，用科技來提升行業效率。

此外，社區商業也迎來了新的發展機遇。徐婕認為，社區型商業依然是一片藍海。現有50萬億的商業存量當中，50%-60%以上是最後一公里的社區商業。因此，社區型商業也出現了向好的發展趨勢。此外，她還認為，隨著90後、00後成為商業的消費主體，一些新的消費需求出現。例如，“國潮”品牌是90後、00後的消費潮流，成為消費新方向。

數字化加速變革  商業地産期盼REITs春風

隨著數字化建設逐步推進，商業地産的數字化運營迫在眉睫。蔡雲表示，數字化是商業地産超越性發展的最根本的基礎。疫情之下，網路直播、帶貨直播、遠端辦公、遠端醫療等等智慧化在商業地産和房地産市場的熱度出現超乎想像的上升。在數字化的影響下，商業地産會迎來全新的發展。

實際上，不少商業地産企業已經在數字化方面有所探索。甘永清強調，在數字化運用過程中，企業仍需將發力點集中在便利性方面，包括顧客的結算與支付，與會員之間的互動和黏度。此外，借助於第三方的科技力量，幫助公司改善、提升所有硬體的水準和服務的功能。作為購物中心，仍然要做好硬體的提供。

“現階段市場化程度較高的技術，都與大數據有所結合。商業地産雖然不像阿裏、騰訊一般自研開發數據平臺，但結合公眾號抓取的有效客戶資訊，便能夠做到主動識別及精準行銷，未來將能做到更為細緻的客戶分類與更精準的推送”，徐婕指出。

除了數字化建設，公募REITs的破冰也引起了商業地産行業的關注。尤其是8月7日，證監會發佈了《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》（以下簡稱“《正式稿》”），不少試點範圍內的項目開始進入申報階段。

儘管此次公募REITs試點的範圍不包括商業地産，但其破冰的意義不容小覷。蔡雲透露，商業地産在發展過程中，資産的保值增值是企業發展的基礎。雖然基礎設施領域的REITs試點工作暫時不包含商業地産、酒店等，但未來隨著基礎設施REITs的推進，其他不動産領域也會逐漸開放，因為基礎設施REITs本身是對整個國家長遠性的發展做出的金融支援。

雖然商業地産行業尚未出現真正意義上的公募REITs，但很多企業都在積極嘗試發行類REITs。今年7月上旬，藍光發展的首例辦公物業類REITs——“招商財富-華泰-藍光虹橋世界中心資産支援專項計劃”成功設立，整體募集資金規模達到10.65億。

為此，徐婕表示，藍光從拿項目到資産退出共耗時28個月，達成1：20的杠桿使用率，相對來説是非常典型的案例。對於設立成功的原因，徐婕則指出，主要在於藍光在投融建管退全鏈條環節已經全部打通。

“在未來兩三年之內，公募REITs的範圍或許能擴展到商業地産領域”，王亞平補充道，因為商業地産有資産升值的空間，會讓REITs市場更加活躍。推出公募REITs的意義，不僅在於可以實現一些資産的上市，更大的意義是解決資本市場對存量資産的定價問題，成為市場定價的錨，促進行業的成熟。