藍海有多藍，總要跳進去看看才知道。

7月6日，金地集團（600383.SH）中標的廣州國際金融城起步區新華保險大廈代建項目進入公示階段。據全國公共資源平臺資訊，新華保險大廈代建項目投標階段，便引來中海發展、卓越置業、招商地産、金地集團等實力房企。最終，金地集團以7票5957.82萬元的中標總價將此代建項目收入囊中。

來源：全國公共資源交易平臺

金地集團的代建業務，在近兩年進入加速階段。房企代建業務堪稱藍海，也吸引了越來越多的“金地們”進入。

從“金地代建”到“金地管理”

越來越多的房企將代建業務提升至戰略高度，金地集團也不例外。

早在2006年，金地集團就涉足代建領域，先後參與深圳福田科技廣場、龍悅居等項目建設。2010年開啟全國化擴張，但其發展步伐並不快。直到2018年5月，金地集團將代建業務獨立為一級子公司，成立“金地代建”由集團副總裁郝一斌親自挂帥，並在2019年8月 “金地代建”正式更名為“金地管理”。

從代建業務獨立的那一刻起，金地集團開始加速，並逐漸完善全國化佈局。

據悉，金地集團在6月份中標的新華保險大廈，是繼深圳福田科技廣場、深圳深信服科技總部大廈後，再度中標城市地標級寫字樓代建項目，並借此實現了在廣州的佈局。至此，金地集團的代建業務已完成了在一線城市的佈局，覆蓋北京、上海、深圳、廣州。

此前，金地集團成功中標深圳市福田區“南園街道赤尾村城市更新”代建項目，投資估算達37億元，此次中標是繼年初獲取福田三校代建項目後，金地集團再次在深圳中標政府類代建項目，也是金地集團代建業務第一次涉足城市更新領域。

除完善一線城市佈局外，2020年，金地代建先後進入瀋陽、三河、成都、溫州等多個城市，保持著高速發展的態勢。期間，金地管理成立溫州政府代建事業部及深莞政府代建事業部，著力發展代建業務。

截至2020年5月底，金地代建業務已在東南、華南、華中、東北、華北、華東、西部等全國七大區域落子，公司累計開發管理面積近800萬平方米，住宅項目累計貨值超過630億，開發項目超40個，覆蓋全國20余座城市，包括商品住宅、政府公建、辦公、産業園、商用等多種物業類型。

除了國內佈局，金地管理也將業務拓展至國際代建市場。在過去2年間，金地管理逐步形成了四大基礎合作模式，分別為項目諮詢顧問、開發管理、配資代建、政府代建等。

隨著代建業務的規模不斷擴大，金地管理的野心也逐漸顯現。2020年，金地管理提出，新增項目計劃簽約額規模同比2019年增長30％，同時年度銷售額也計劃衝刺100億。 

萬億藍海VS暗礁重重

伴隨房地産市場進入新階段，各房企不再坐以待斃，紛紛尋找新的增長點。

6月19日，綠城管理通過港交所聆訊。一旦成功上市，意味著綠城管理將成為中國“代建第一股”。與此同時，代建業務也引起了業內廣泛關注。從代建方來看，代建模式不僅可以減輕其重資産經營，加快擴張，而其代建項目的銷售金額往往也被算進銷售規模裏面，增厚其銷售業績；另一方面，通過對代建、行銷的輕資産輸出，也能增強其品牌的市場影響力。

中指研究院報告顯示，預計未來5年中國代建市場于新訂約總建築面積方面將以23.5%的複合年增長率持續增長，合約銷售額將達3.2萬億至7.3萬億之間，但同時需要面對的是行業越來越高的集中度。從收入方面來看，在2019年前五大公司與前十大公司的市場份額分別為55.3%及75.7%，房地産代建行業集中度越來越高。

面對龐大的“萬億級”市場，目前已有20多家百強房企進軍代建領域，如綠城、金地、萬科、中海、保利、建業、旭輝、朗詩等。數據顯示，綠城管理2019年銷售規模提升至664億元，合同銷售面積錄得約505萬平方米，市場佔比逾40%。同期，金地管理的銷售額為76億元。目前來看，金地管理與綠城管理仍存在不小的差距。

值得關注的是，金地集團旗下的穩盛投資在金地管理代建業務方面扮演著重要角色。金地集團2019年年報顯示，穩盛投資充分發揮在房地産領域的投資及管理優勢，協同集團專業代建能力，通過股權合作或“投資+代建”模式與中小開發商形成資源互補，實現多方共贏。

據悉，金地管理推出的“投資+代建”模式，在金地集團代建項目中佔據近一半的比重。得益於較快的發展速度和資金優勢， 2019年，金地集團代建業務收入3.9億元，凈利潤為1.11億元。

與其他同行一樣，金地集團的代建業務也面臨行業級難題。代建最終賺取的是開發商的利潤，目前來看中小開發商本身的利潤空間就相當有限且不斷被壓縮，因此代建業務的盈利增長很難實現可持續發展。此外，代建模式仍存在風險，一旦合作方出現問題，就會對自身品牌造成傷害。