“大物業戰略”之下，保利物業（06049.HK）三駕馬車的業務輪廓日漸清晰，但發展短板也逐步隱現。

作為物業管理行業出圈的佼佼者，保利物業的公共服務業務顯示出先發優勢，增速較快但營收貢獻較低；商寫物業盈利較高，但擴張疲態盡顯；社區物業高度依賴母公司，業務獨立性則有待提升。

價值創造能力趨弱 盈利能力不及同行

據上市物業公司綜合實力測評結果顯示，保利物業排名第7，綜合得分為200.89分。

來源：北京林業大學程鵬研究團隊

在市場領導力、全國影響力、産品創新力等3個維度中，保利物業均排名前10，表明其在管理面積與營收方面領先大部分上市物業公司，在全國已經具備較大的影響力並有較為廣泛的佈局，同時積極創新産品與服務。在價值創造力及資源統籌力維度中，保利物業均處於上市物業公司下游，表明其在為股東持續創造高於市場平均價值方面亟需加強，同時在現有資源和資産潛力方面的提升空間巨大。

得益於母公司保利發展的優勢地位，保利物業可謂是“含著金鑰匙”出生，其營收與規模擴張都在近幾年取得了不俗的業績。

在2017-2019年，保利物業營收分別為32.40億元、42.29億元、59.67億元，漲幅分別為26.37%、30.52%、41.08%。同期，保利物業在管面積分別為1.06億平方米、1.91億平方米、2.87億平方米，合約面積為1.84億平方米、3.62億平方米、4.98億平方米。而在管面積漲幅分別為29.78%、79.43%、50.61%，合約面積漲幅為36.29%、96.00%、37.78%，兩者均在原有基礎上實現快速增長。尤其是近三年在管面積的不斷擴大，使保利物業的在管面積僅次於彩生活，躍居上市物業公司第2。

不過，雖然營收與規模表現亮眼，但保利物業的利潤率卻不如人意。

數據顯示，2016-2019年，保利物業的凈利潤一路上揚，分別為1.49億元、2.25億元、3.36億元、5.03億元，但其毛利率、凈利率均相對較低。其中，毛利率分別為16.7%、17.9%、20.1%、20.3%，凈利潤率分別為5.82%、6.93%、7.95%、8.43%。

實際上，保利物業的規模、營收與碧桂園服務、雅生活服務較為接近，但其盈利能力明顯不及後兩者。以2019年的數據為例，保利物業的毛利率為20.3%，

遠低於碧桂園服務的31.65%、雅生活服務的36.72%；其凈利潤率為8.43%，與碧桂園服務（17.82%）、雅生活服務（25.19%）差距較大。

受制於人工成本高企，保利物業的利潤率一直低位徘徊。未來，保利物業需加強成本管控，優化資源配置，不斷提升盈利能力。

增值服務發展迅速 整體盈利有望平衡

與其他物業公司類似，保利物業也在積極發展增值服務。在2016-2019年，保利物業增值服務營收分別為6.58億元、8.21億元、13.20億元、21.23億元，佔總營收的比重分別為25.66%、25.34%、31.21%、35.58%，其中2018-2019年連續兩年漲幅均超60%。同期，增值服務毛利分別為1.78億元、2.48億元、4.42億元、6.66億元。值得關注的是，從2018年開始，保利物業增值服務的整體毛利已經超過物業服務。

具體來看，2016-2019年非業主增值服務營收分別為3.99億元、5.02億元、6.97億元、9.69億元，佔總營收的比重分別為15.6%、15.4%、16.5%、16.2%。

營收之外，保利物業非業主增值服務的毛利亦相對穩定。2016-2019年，非業主增值服務毛利分別為0.64億元、1.01億元、1.40億元、1.97億元，毛利佔比分別為14.99%、17.31%、16.47%、16.23%，毛利率為16.1%、20.0%、20.1%、20.3%。

對物業公司而言，社區增值服務較為考驗其獨立經營能力。保利物業深諳此道，在2016-2019年其社區增值服務分別實現營收2.59億元、3.19億元、6.23億元、11.54億元，佔總營收的比重分別為10.1 %、9.9%、14.7%、19.4%。除2017年略有下降外，其餘各年份佔比持續提升。

同時，該業務近三年的漲幅分別為23.20%、95.29%、85.16%，2018年以後增長速度加快。

與之相對，毛利也實現快速增長。2016-2019年，社區增值服務毛利分別為1.14億元、1.48億元、3.01億元、4.70億元，佔比分別為26.51%、25.41%、35.41%、38.82%。

除2017年佔比略有下降外，其餘年份增速較快，且2019年毛利佔比接近40%，僅落後基礎物業服務約6個百分點。毛利率更是持續維持在40%以上，2016-2019年保利物業社區增值服務的毛利率分別為43.8%、46.2%、48.4%、40.7%。可以肯定的是，社區增值服務的快速發展對保利物業整體毛利率的提升將起到積極作用。

搶佔公共服務賽道 商寫物業亟需發力

在物業公司掀起“出圈潮”之前，保利物業早已低調入局。早在2016年，保利物業即受邀進入西塘古鎮景區，自此開啟公共服務領域的全新探索。

此後，保利物業陸續接管天凝鎮、大雲鎮、陶莊鎮等周邊城鎮。短短兩年內，物業服務的鄉鎮已達5個，並逐步完成從綜合服務體系建立到全域化社會治理服務升級，並形成公共服務領域的“保利服務”模式，成為業內相對較早涉足鄉鎮公共治理的物業公司。2018年12月，保利物業正式發佈“鎮興中國”品牌戰略，並於2019年進一步提出“大物業”戰略，旨在進軍不同業態、不同服務領域。

在過去的4年間，保利物業公共及其他物業在管項目數量已從2016年的17個快速飆升至2019年的266個，其公共及其他物業在管面積分別為246.4萬平方米、763.5萬平方米、6841.5萬平方米、14032.4萬平方米，且在2019年在管面積中的佔比已接近一半。

考慮到業務發展，2020年5月22日晚間，保利物業公告稱將變更企業名稱及服務範圍，表示為滿足公司業務發展需求，建議增加醫院服務、公共服務、社區增值服務等相關經營範圍。此後不久，保利物業即中標某醫院物業管理服務項目。

來源：保利物業招股説明書

然而，公共服務領域存在營收與規模極不匹配的現象，這也同樣困擾著保利物業。

翻閱保利物業的招股説明書，其華東地區在管面積佔比由2017年的22.2%快速上漲至2018年的44.7%，並在2019年年中進一步增至56.7%。華東地區作為保利物業公共服務的主戰場，其同期取得的營收佔比卻不升反降，即由2018年的17.6%下降至2019年年中的16.1%。

2019年，保利物業公共及其他物業營收僅為4.81億元，略低於商寫物業營收。但2019年商寫物業管理面積僅為781.2萬平方米，公共及其他物業管理規模卻高達14032.4萬平方米。

儘管商寫物業貢獻的營收較高，但是其發展卻略顯疲態。2016-2019年，保利物業商業及寫字樓在管面積分別為464.7萬平方米、637.4萬平方米、653.8萬平方米、781.2萬平方米，同期在管面積佔比僅為5.68%、6.00%、3.43%、2.72%。不難發現，商寫物業佔比從2018年開始明顯下降。

在保利物業住宅、商寫、公共服務三駕馬車中，公共服務隨著保利物業“大物業戰略”持續推進，結合央企背景，規模增長較為明顯。而住宅物業方面，依靠母公司保利發展持續交付大量的項目，其增長前景也很明朗。年報顯示，2019年物業服務收入中來自保利發展開發項目的營收貢獻達81.92%。

與前兩者相比，保利物業的商寫物業短板尤為明顯。對保利物業而言，如何補上商寫物業的短板也變得極為重要，因為商寫物業高毛利的特點對於提升保利物業自身盈利能力至關重要。以招商積余為例，其在商寫物業領域優勢凸顯，利潤貢獻極為可觀。從木桶理論的視角來看，保利物業要實現可持續發展，必須

取長補短，克服自身障礙。