3月31日晚間，佳兆業集團（01638.HK）發佈2019年業績公告。

2019年，不僅是佳兆業集團上市十週年，也是提速控質、鞏固各項業績的第二年——在公司完成年度銷售目標的同時，實現了盈利的穩步增長。更為重要的是，佳兆業集團憑藉自身的資源稟賦，構築了未來發展的護城河。

高均價助力 銷售規模穩步增長 

繼2018年超額完成銷售目標之後，佳兆業集團在2019年再次成功履約。期內，佳兆業集團實現權益銷售額881.2億元，同比增長25.8%，完成年度銷售目標的100.7%。同時，實現已售建築總面積464.2萬平方米，同比增長21.0%；銷售均價達每平方米18983元，同比增長4.0%。

不難發現，較高的平均售價是佳兆業集團銷售增長的重要因素之一。早在2017年，佳兆業集團的銷售均價以22%的高增長率提升至每平方米16048元；2018年其增長勢頭得以延續，提升14%至每平方米18261元；直到2019年實現每平方米近19000元的高均價。

銷售均價連續三年提升的奧秘，離不開佳兆業集團的佈局策略。

從銷售區域來看，期內佳兆業集團在珠三角區域的銷售額與銷售面積均佔據絕對優勢，貢獻比例分別為60.9%與39.4%。同時，由於在該區域內重點佈局廣東、深圳等一線城市，佳兆業集團在珠三角區域的銷售均價高達每平方米29296元，對其整體平均售價起到了極大的推動作用。

從城市能級來看，一線城市對佳兆業集團的合約銷售額貢獻為43%，重點二線城市的貢獻佔比47%，三線城市的貢獻率約為10%。可以説，佳兆業集團專注一線及重點二線城市的投資發展策略，為銷售均價的提升奠定了基礎。

展望2020年，佳兆業集團將銷售目標定為1000億元，較2019年的銷售額提升13.5%，繼續保持規模之上的穩健增長。同時，佳兆業集團今年的整體可售資源約1800億元，這意味著，公司只要達到56%的去化率，即可完成千億之約。值得注意的是，佳兆業集團今年的去化率目標與前兩年保持一致，顯示出公司高銷售均價的穩定性。

毛利有望彎道超車 歸母凈利潤大增67%

受益於近年來銷售規模穩步增長，佳兆業集團期內的多項盈利指標均有所提升。

期內，佳兆業集團實現營業收入480.2億元，同比增長24.1%；實現毛利138.3億元，同比增長24.3%；毛利率為28.8%，與去年一致，維持在合理區間之內。

當下，房地産行業面臨毛利下行的較大壓力，很多規模房企將未來的毛利率目標設定在25%-30%之間。可以預見，在土地成本鎖定的情況下，佳兆業集團若繼續保持較高的銷售均價，其未來的毛利率也會具備較大的成長潛力，並由此實現彎道超車。

此外，佳兆業集團在期內實現凈利潤41.6億元，同比增長26.4%；歸屬於母公司股東的凈利潤同比大幅增長67.1%至45.9億元，盈利能力持續提升。

債務結構日趨合理 凈負債率連降三年 

説完提速，再看控質。

在提速控質首次實施的2018年，佳兆業集團的凈負債率同比下降了64個百分點至236%，一舉實現了將凈負債率降至300%以下的年度目標。

2019年，佳兆業集團持續發力，凈負債率降至144%，直線下降近92個百分點，成功將凈負債率控制在200%以內，並連續三年實現了凈負債率的下降。

上述成效得益於佳兆業集團對有息負債規模的控制。截至期末，佳兆業集團的有息負債總額約1172.0億元，佔總負債的比例也由期初的56.4%下降至54.5%。

在有息負債中，短期負債約為318.9億元，長期負債約為853.0億元。經過對短期債務有所轉化，長短債比高達2.67，意味著佳兆業集團同時擁有較為合理的負債結構與平滑的償債曲線。

同時，佳兆業集團還加強了流動性管理。在進行多筆融資的同時，通過要約收購及回購等方式，合計購回約7.4億美元短期優先票據，以積極的態度進行債務管理。

值得一提的是，佳兆業集團在年內新增了ABS融資渠道，通過長租公寓及船運客票業務等資産成功發行26億元的ABS産品，票面利率介於5.4%-7.5%，年期在1-4年之間。

 基於此，佳兆業集團的期末現金較期初大幅增加61%至369.8億元。經計算可知，佳兆業集團的現金短債比大於1，短期償債能力向好。

持續深耕大灣區 舊改貢獻超30%

作為公司未來“提速”的重要保障，佳兆業集團在土地儲備方面積極補倉。期內，佳兆業集團合計新增項目30個，土儲面積約412萬平方米，權益代價約為272.1億元，佔年度銷售額的30.9%。按新增權益土儲計算，佳兆業集團在大灣區的新增土儲佔總新增土儲的53%，華中及長三角區域分別佔22%及13%。從城市能級來看，佳兆業集團在一線城市的新增土儲佔總新增土儲的41%。

截至2019年年底，佳兆業集團在全國48個城市擁有176個項目，土儲面積達2680萬平方米，其中約有80%位於一線城市及重點二線城市。若按土儲貨值計算，在佳兆業集團5300億元的土儲貨值中，大灣區約佔66%,深圳約佔33%。

不難看出，佳兆業集團持續貫徹將大灣區作為重點深耕區域、佈局一線及重點二線城市的總體策略。這些區域較快的經濟增速與廣闊的市場，有利於佳兆業集團未來的去化與盈利。同時，新增土儲每平方米6609元，其較低的土地成本也將為佳兆業集團帶來更大的利潤空間。

此外，佳兆業集團還擁有另一大利器——城市更新。據佳兆業集團管理層在業績會上介紹，目前，城市更新對公司的貢獻比率已經超過了30%，未來將成為公司越來越重要的貢獻渠道。

期內，佳兆業集團迎來了舊改土地供應的集中釋放，包括6個深圳項目、1個上海項目及1個惠州項目，鎖定可售貨值約350億元。同時，城市更新團隊新投貨項目達19個，舊改土地儲備佔地面積同比增長約33%。

目前，佳兆業集團的舊改項目總數達147個，總佔地面積近4000萬平方米，預計貨值2.5萬億元。公司在大灣區的舊改佔地面積比例約為99%，其中深圳佔27%，廣州佔36%，中山佔22%。

作為國內首家成立城市更新集團的房企，佳兆業集團是外界眼中的“大灣區舊改第一龍頭”。對佳兆業集團而言，舊改項目既是重要的土地獲取方式，也是貫徹深耕大灣區戰略的重要舉措之一，不僅迎合了大灣區較為旺盛的舊改需求與相關政策，也帶來了更為長遠的穩定收益。