3月9日晚間，時代中國（01233.HK）發佈2019年業績公告。公告顯示，2019年，時代中國實現合同銷售額783.6億元，同比增長29.3%，如期完成750億元的年度銷售目標。

對成立21年的時代中國而言，靚麗成績單背後卻暗流涌動。早在2018年，時代中國便提出在2020年實現千億銷售目標。如今看來，一場千億之約，因為種種因素變得撲溯迷離。

銷售增速下滑 銷售目標下調

千億之下，規模跳漲是此類房企最主要的標簽。時代中國也是其中之一。然而，從近年的發展速度來看，時代中國的銷售增速出現了明顯下滑。數據顯示，在2015-2019年，其銷售額的同比增速分別為28.10%、50.34%、41.90%、45.60%、29.32%，對應的銷售額分別為195.08億元、293.28億元、416.29億元、605.95億元、783.6億元。

實際上，在2019年上半年，時代中國的增長勢頭依然不減，銷售額同比增速為45.8%。然而，其全年銷售增速卻跌到了29.32%，可見公司下半年的銷售拖了後腿。

從2019年全年銷售業績來看，由於時代中國的土地儲備集中在大灣區，期內公司的銷售主力也集中在廣州、佛山、珠海等大灣區核心城市。據悉，廣州、佛山、珠海等3個城市的銷售額分別為216.4億元、227.6億元、78.78億元，在總銷售額中的佔比分別為27.6%、29.0%、10.1%，合計為66.7%。

來源：業績公告

此外，時代中國分別在肇慶、汕頭、成都等地各有1個項目貢獻了本期的銷售額，但在銷售額中的佔比相對較低。

上述數據也反映出時代中國的區域佈局較為集中，難以對衝相應的風險。隨著房地産調控步入新常態，因城施策成為主基調，即中央宏觀定調，城市微觀定策。一旦佈局的核心城市出現縱深調控，其後果不可估量。

此外，受新冠肺炎疫情的影響，很多房企開啟線上銷售，但效果並不理想。基於疫情爆發及種種不確定性，時代中國在業績公告中指出，將2020年的銷售目標調整為823億元。按此計算，僅比2019年的銷售業績增長5%。千億無坦途，時代中國還有漫長的路要走。

增收難增利 舊改項目收入下滑

截至2019年12月31日，時代中國實現營收424.3億元，同比增加23.4%；營業成本約為300.0億元，同比增加26.3%。對比可知，時代中國的營業成本增幅大於營業收入，陷入增收不增利的窘境。

值得注意的是，2019年時代中國的毛利約為124.4億元，同比增加17.1%。而在2017年-2018年，時代中國的毛利增幅分別為51.8%和64.7%，可見本期公司的毛利增速出現了明顯下滑。

受此影響，在期內費用開支增加的情況下，時代中國的凈利潤增幅縮水至15.6%，連續三年下跌；實現歸母凈利潤52.1億元，同比增加18.5%，增速亦為近3年來最低。

從收入的構成來看，在2019年，時代中國通過舊改項目獲得收入21.7億元，與2018年的27.8億元相比有所下滑，對收入貢獻比例也由8.1%下降至5.1%。

來源：業績公告

數據顯示，截至2019年12月31日，在時代中國的土地儲備中，城市更新項目總數超過120個，潛在總建築面積約4300萬平方米。

儘管潛在的開發面積較大，且時代中國表示將積極參與城市更新項目，但舊改項目開發週期較長，從本期舊改項目的收入可知，未來舊改項目收入迎來爆發性增長仍需時日。

一直以來，時代中國都押寶舊改項目。相比一般房地産項目，舊改項目以高利潤見長。如果舊改項目在時代中國營收中的佔比繼續下滑，其利潤率必然也會受牽連。

此外，在負債方面，時代中國期末有息負債約為544.9億元，佔總負債的43.5%，而期初公司有息負債476.3億元，佔總負債的49.2%。儘管有息負債比例有所下降，但時代中國一年內到期負債由期初的73.1億元大幅提升至期末的186.5億元。不過，時代中國期末的現金及現金等價物約為258.75億元，可覆蓋一年內到期的負債。

重倉大灣區 全國佈局仍未完成 

公告顯示，2019年，時代中國購入28幅地塊，土儲面積約757.5萬平方米，其中權益面積約492.0萬平方米，土地收購成本約為233.4億元。

儘管時代中國的銷售額為783.6億元，但其仍是一家區域性房企。期末，時代中國的土儲面積約為2300萬平方米，其中在清遠、廣州、佛山的土儲面積排名前三，分別為529.2萬平方米、430.9萬平方米和291.2萬平方米；廣東省外土儲面積約為207.0萬平方米，佔總土儲的9.0%。

從新增的土地儲備情況來看，作為深耕大灣區的房企之一，時代中國在期內依然重倉廣州、佛山、江門等城市。據統計，在上述三個城市分別獲得了7個、4個和3個項目，並在新增土儲面積中排名前三。

反觀廣東省外，時代中國期內在成都、長沙、武漢、杭州新增5個項目，但無論投資力度還是項目數量佔比都較低，在新增權益土儲和投入中的佔比分別為16.0%、16.3%。

來源：業績公告

為此，時代中國也表示，繼續深耕粵港澳大灣區，大力提升所在區域市場份額；逐步佈局長三角、成渝、長江中游城市群等高增長潛力區域。

時代中國主席岑釗雄曾在2018年業績發佈會上表示，“除了大灣區以外，廣東省的其他地方會在粵中粵西增加投入。省外的話，成都、武漢、華東是未來要關注的地方。”

然而，無論從粵外新增項目獲取比例，還是從粵外項目的土儲佔比來看，時代中國的全國化佈局遠未完成。