（中國網地産 甘逗／文 ）要麼繼續蟄伏，要麼等待爆發。

“夫以銅為鏡,可以正衣冠，以史為鏡，可以知興替,以人為鏡,可以明得失”，事實證明，經過短暫蟄伏的合生創展在一點點等待爆發。 2018年合生創展交出了一份令人滿意的成績單，集團錄得合約銷售額149.75億元，相較2017年的92.28億元增長62%。

2019年，合生創展延續了2018年業績的強勢表現，數據顯示，至2019年一季度末，合生創展實現合約銷售金額為約40.8億元，較2018年同期約16.87億元同比上升141.8%；合約銷售面積為約29.31萬平米，合約銷售平均售價13919元/平方米。

一枝獨秀不如百花齊放。對於合生創展的2018來講，優秀也不止是銷售業績。

底氣：利潤的昂首

錢賺的越多，越有底氣。

從合生創展年報數據來看，2018年的合生創展有著一些非常好看的數字。合約銷售額149.75億元，相較于2017年62%的增幅達到近幾年之最。合生創展方面還表示，未來住宅會加快週轉，每年保持30-50%的增長率。

值得注意的是，合生創展2018年上海地區銷售額達到74.01億元，佔集團合約銷售額的50%。廣東共有14個在售物業項目，合約銷售額為人民幣51.29億元，佔本集團合約銷售總額34%。北京及天津合約銷售額合共為人民幣24.45億元，佔集團合約銷售總額16%。北京及天津共有10個在售項目，其中合生·霄雲路8號及合生國際城為主要銷售額來源。

財報顯示，2018年合生創展營業額為132.94億港元，相比2017年確認銷售額微降，但值得一提的是其“三項利潤”卻有不同程度的上升。

合生創展2018年毛利潤升至65.28億港元，較2017年的50.85港元增長28.38%，凈利潤也從58.11億港元上升至58.22億港元，核心利潤卻從2017年的19.97億港元上升至23.03億港元，增幅達15.32%。

來源：2018年年報

年報顯示，合生創展2018年毛利率上升了約12個百分比，達到49.1%，凈利潤率增加約2個百分比，達到43.7%。值得一提的是，2017年合生創展36.8%的毛利率和42.0%的凈利潤率已經高出行業水準線一大截。

縱觀2018年房企毛利率，碧桂園25.9%，恒大36.2%，融創25%，保利32.49%。被業內譽為“利潤之王”的中海中海2018年的毛利率上升4.9個百分點至37.8%，凈利潤率上升1.6個百分點至26.2%。這樣來看，像合生創展毛利率凈利率均超40%的房企，在開發成本越來越高的房地産行業，實屬不易。

利潤上漲其中有一個顯著原因為集團2018年銷售成本的下降。年報顯示，合生創展銷售成本由2017年的87.38億港元降至67.66億港元，銷售成本下降23%。合生創展銷售成本佔銷售額百分比由2017年的63%降至2018年的51%，下降12個百分點。

驚喜：商業的貢獻

合生商業的業績驚喜，在意料之內，也在情理之中。

在合生創展2018年的營業收入構成中，有三項指標不可小視，年報顯示2018年，合生創展在物業投資、物業管理、酒店營運三方面都有不同程度的增長。

來源：2018年年報

2018年，合生創展物業管理收入達到11.36億港元，相較于2017年的9.36億港元增長21.37%，酒店營運收入由2017年的4.08億港元增至2018年4.32億港元，值得一提的是合生創展2018年的物業投資收入22.91億港元，較2017年的13.54億港元增加9.37億港元，增幅達到69.2%。

來源：2018年年報

值得注意的是，合生創展各項業務營收各區域都展現優勢，物業發展收益華南區域佔比最大，物業投資收益華北區域拿到區域第一，酒店管理收入則是華東區域佔鰲頭。

年報顯示，物業管理、物業投資和酒店營運三項收入總和逐年增加，對於商住雙發展的合生創展，貢獻率也在進一步擴大。年報顯示，2014年-2018年五年期間，三項收入合計為合生創展貢獻的營業收入分別達到15.3億港元、16.88億港元、21.13億港元、26.98億港元與35.7億港元。

2018年，合生商業佔集團總營收的比重近三成，達到29.03%。

合生創展副主席朱桔榕在香港表示，合生創展十多年前就開始投入商業板塊，現在整個商業板塊不僅做到收支平衡，對集團整體利潤貢獻也呈現增長趨勢，過去三年合生創展在商業物業的租金收入增長非常快，未來每年有30-50%的增長。

穩健：財務的定力

穩健，一直是合生創展進入資本市場後的固定標簽。

年報顯示，合生創展2018年總資産達到1641.1億港元，相較于2017年的1538.1億港元增長6.7%。資産總值增長主要由於投資性物業及可供出售之已落成物業增加所致。

來源：2018年年報

值得注意的是，合生創展2018年年報借貸還款時間表中顯示，合生創展一年內需要還的借貸達到164.84億港元，相較于2017年的190.02億港元降低13.25%。同時，集團2018年現金及銀行存款達到79.4億港元，相較于2017年的58.03億港元增長36.83%。

來源：2018年年報

在房企運用杠桿極速擴展規模的這幾年，合生創展財務狀況較為平穩。2014年-2018年五年間，合生創展的負債對資産比率60%、60%、58%、57%與59%；凈債務對權益比率分別為74%、73%、68%、72%與70%。

截至報告期末，集團土地儲備達2922萬平方米。從城市佈局來看，合生創展的土地儲備主要分佈在廣州、惠州、北京、上海、天津等一線城市、熱點二線城市和部分三線城市，其中位於北上廣的土地儲備佔半數以上。較為豐富的土地儲備將成為合生創展未來發展的保障與優勢所在。   

2019年4月15日，合生創展獲標普上調其長期發行人信用評級，由B-上調至B，評級展望為“穩定”。標普表示，此次調升合生創展的評級，反映了合生創展的投資物業租金收入的大幅增長將提高公司的運營表現及現金流穩定性。評級展望為“穩定，則反映了標普對合生創展業務表現的持續改善，以及未來12至18個月杠桿比率保持穩定的預期。

標普還認為，合生創展在2019年將其合約銷售額倍增的目標雖屬進取，但憑藉豐富的可銷售資源，合約銷售在2019年大幅上升可期。

有理由期待合生創展在2019年迎來爆發。