專題熱議丨購房或將告別公攤面積時代？

來源：攸克地産

週六一早，套內面積計價售房的消息刷屏。攸克君不敢説自己從業時間長，但有限的從業年限中，套內面積計價這件事，隔一段時間就來一次，今天更是勝似全民狂歡，關於這個問題，攸克君説幾句肺腑之言。

一、有此表述的，是《住宅項目規範》的徵求意見稿，徵求意見稿的意思，大家都明白，就不多説了。

二、從這個徵求意見稿的主要內容來看，99%以上是關於住宅設計的內容，總則中寫得也清楚，“為貫徹執行國家技術經濟政策，保障住宅項目安全、適用、宜居、綠色和耐久，規範住宅項目規模、佈局、功能、及技術措施，制定本規範。”

這是這份寫有“套內面積計價”規範的“出發點”，從這一點上可以知道，這個住宅項目規範是針對住宅設計的規範性文件，實際上也是設計院起草的。

按照住建部內部系統的分工，這個規範大體應該由標準定額司牽頭，而並非主管房地産市場的房地産市場監管司牽頭，房地産市場交易的監管，屬於後者職能。換句話説，如果是後者牽頭搞的規範徵求意見，那意味著什麼，相信各位都非常清楚了。

三、從個人來講，攸克君舉雙手贊成套內計價，換句話説，攸克君支援房地産交易過程一切透明、公平的計價及其方式。目前，重慶採用了套內計價的方式，北京則在公開的房地産備案資訊中，包含了套內面積，雖然北京仍然按照建築面積計價銷售。

這説明一個問題，即套內計價與否，實操過程中取決於地方政府如何選擇。房地産調控都講究因城施策，交易方式、計價方式等，自然也難以一刀切，而取決於各地的市場環境、法制制度乃至習慣傳統等。

套內面積計價與否，大部分是地方政府的行政事權。比如，重慶雖然是套內計價，但在相當長時間裏，住宅還都是50年産權。

四、在現行的法律法規中，套內面積計價和建築面積計價，都是合法合規的。2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》，第十八條規定：商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內建築面積或者建築面積計價。

重慶市雖然主要是以套內面積計價交易，但《重慶市城鎮房地産交易管理條例》第十三條則規定：商品房銷售應當同時公佈套內建築面積及其價格、建築面積及其價格，並載入商品房買賣合同。

如果要在全國範圍內廢除一個交易方式，那麼，恐怕是修改修訂法律法規才能解決的問題，而不是一個住宅項目規範能夠發揮的效力。也就是説，如果要廢除以建築面積計價銷售的交易方式，至少得修改《商品房銷售管理辦法》，或者正在制定過程中的《住房租賃和銷售管理條例》，明確規定只能套內面積計價。

五、從建築面積改以套內面積計價銷售，必須設計新的配套銜接政策。比如套內計價後，社區公共面積的法律産權應該如何定價、使用；再比如，圍繞社區公共服務，如何計價，社區公共面積中産生的收益，應當如何分配等等。

市場傳導機制是非常複雜的，很可能脫離初衷的軌道。一個好的初衷，並不一定會有好的結果。如果套內面積計價，帶來的銜接、配套問題，最終影響了包括社區服務水準在內的多種問題，實際上是得不償失的。這其中的銜接，公共治理，發心與初衷很重要，但最重要的，是專業能力。

六、關於房價，這點其實是最沒有懸念的，因為背著抱著一邊兒沉。套內面積計價，面積下來了，單價就會上去，總的成本和盈利要求不變的情況下，計價方式只是個技術因素而已。相信這一點，智商差不多的都能明白。

這其中還涉及地方政府態度的問題。眾所週知，目前房地産調控是地方政府負總責，保持房價穩定是第一要務，甚至是一種政治責任，當前的統計口徑，最重要的口徑，成交價、抽樣等，還是以建築面積單價為標準進行，如果因為突然由建面改套內，而導致單價和成交單價的迅速上升，且得解釋呢。

多一事不如少一事？也許吧。

七、當前社會輿論對建面計價的不滿，本質上是對交易制度和條件不透明或不夠透明，以及對共有部分建築面積的權利義務不對等的不滿。套內面積計價，確實是解決這種不透明的手段，但不是唯一手段，在公共治理的過程中，不存在一招靈的妙招，僅僅解決交易的計價方式，而不解決其他，恐怕公眾仍然不能滿意。

如今的不動産權證、以前的房産證上，其實也都寫明瞭套內面積和公攤面積。這樣的透明只是形式上的，更重要的是，公攤部分的權利義務不對等，滋生了不滿情緒，要解決問題，不能舍本逐末。

八、套內面積計價，即便從購房人的角度看，也未必是萬分得利的方式。這事兒的鏈條很長，比如，在按建面計價方式的情況下，很多開發商、設計院會“偷面積”，即通過運用各種對設計規範的理解和變通，把一些不應算做套內的面積“做”到套內，不少所謂贈送面積，其實都是在這個領域打擦邊球。如果以套內計價，現有主流的“偷面積”贈送方式，將被重新設計。還是那句話，背著抱著一邊沉。

九、再説國際經驗。我們與美歐很多國家不同，發達國家，很少有我們這樣的封閉小區，也很少有小區的配套，而多是由政府提供的服務，成本由稅收産生。他們大部分居民住宅，其服務設施真正是公共的，大都是由城市一級全面提供的，因此，當然可以按照套內面積計價銷售了。

而我們的封閉住宅小區，小區共有的配套服務只是面向本小區的，這部分的建設成本，自然是由小區産權人負擔。即便全部改做套內計價，這些成本，自然會轉嫁到套內的單價中。交易總價不會有任何的改變。

十、再強調一次，攸克君支援一切能夠促進透明交易、公平交易的計價方式。攸克君不贊成的是，好心辦壞事。

所謂“買100平米房子只得70平米”，是個偽命題，類似于寫文章的標題黨。