“專題回顧 | 轉型升級·質變地産——第十屆地産中國論壇 ”

中國網地産訊 中國網地産訊 2019年1月10日下午，由中國網際網路新聞中心·中國網地産主辦的“第十屆地産中國論壇暨2018中國房地産年度紅榜頒獎典禮”在北京隆重舉行。國務院發展研究中心資源與環境政策研究所副所長、著名經濟學家李佐軍以房地産行業為主題切入口，為大家預測了行業發展的新趨勢，並提出了應對房地産行業變局的建議。

國務院發展研究中心資源與環境政策研究所副所長、著名經濟學家李佐軍

八個判斷

李佐軍對未來房地産行業的發展趨勢做出了八個判斷：

房地産行業將由高速增長階段步入中低速增長階段。李佐軍認為，房地産週期將從原有的總體上行階段，轉入到總體下行階段。而所謂的房地産週期，對應的是經濟主體中的長週期——庫茲涅茨週期，即持續20年左右的週期。李佐軍指出，房地産週期最近的一次啟動時間約在2003年前後，上升階段的結束時期約在2014年前後。儘管在2016、2017年房價依然在上漲，李佐軍認為這是由於去庫存政策擾動所影響的，不反映行業大趨勢。李佐軍給出了自己的判斷依據：“2013年的時候有一個重要的數據，就是城鎮居民的戶均住房超過一套。”而後房地産週期便轉入下行階段，並持續至今。

房地産在價格方面由持續上漲階段步入波動階段。李佐軍指出，因為房地産行業步入下行階段，房地産在價格方面亦受到了較大的影響。此外，還有房地産過去由於有所透支所産生的泡沫，市場供求關係發生重大的變化，人口結構的變化，以及宏觀政策環境的變化等多重因素的影響。

李佐軍預測，房地産在價格方面未來將呈現出更多的波動狀態，“因為隨著長效機制的建立之後，房地産的價格要反映總體的供需關係，就會波動，像其他商品一樣。當然全國各地不同的情況，不完全一樣”。

房地産的産品結構將有所轉變。李佐軍提出，與房地産傳統的“住商工”産品結構，即住宅、商業、工業地産不同，未來房地産的産品結構，將向“學樂康安美”轉變，即學習、快樂、健康、安全以及美麗的需求。李佐軍認為，因為消費結構的升級，産生了新的市場需求，今後市場上將發展處更多的文化地産、旅遊地産、養老地産、休閒地産、網路地産等新的産品結構。

房地産的區域結構將有所轉變。“從區域結構來看房地産由原來的主要是城市為主，尤其是一二線大城市為主，今後是城鄉共同發展的階段。”李佐軍説道。他認為，棚改政策與貨幣化改造政策令三四線城市在過去的兩三年産生了翻天覆地的變化。

李佐軍指出，城市的兩種發展模式已經遇到了瓶頸，其一是工業園區模式，其二是城市新區模式。前者有産業，卻缺少城市功能，後者則反之。在這種背景下，房地産區域的發展將向産城融合模式轉變。但李佐軍指出，只有産城融合是不夠的，還需要兩個要素：“綠色發展的”、“新動能武裝的”，即未來城市不僅將産城融合，還將綠色發展，並用新技術、新産業、新動態、新模式武裝起來。

在農村方面，李佐軍提出：“最重要的就是農村。”他認為從宏觀來看，鄉村振興戰略帶來了歷史性的新機遇，未來潛力較大、操作性較強的有以下五種模式：優勢企業引領鄉村振興的模式，産業基金引領鄉村振興的模式，土地創新引領鄉村振興的模式，科技創新引領鄉村振興的模式，複合型模式。

對於第一種模式，李佐軍認為，由於企業可以優化、整合資源，所以鄉村振興必須依靠企業，“現在我們的規劃設計基本完成，下一步進入到謀劃項目的階段。”李佐軍説道。

對於第二種模式，李佐軍表示，基金亦有資源整合的作用，並以廣州市鄉村振興産業基金為例，闡述了通過基金平臺，將農村的三大資源——人、地、錢進行有效整合，激活了三塊農村土地的模式。

第三種模式較為直接，李佐軍以金鳳公社為例，闡述了用土地託管模式來推進鄉村振興，推進農業的現代化的模式。

對於第四種模式，李佐軍簡要地説道：“科技是現在鄉村振興的關鍵點。”

李佐軍認為第五種模式是將以上幾種要素進行優化配置組合的模式，而每一種模式裏邊都離不開房地産。

房地産在品質方面將有所轉變。“原來房地産的品質是中低端，”李佐軍説道，“以後將要轉向中高端。”他認為，原來的住宅建設無論是建築材料，還是整個建築形態，都是較為粗放的，品質並不高。而隨著中國經濟進入到高品質發展階段，令房地産也要適應高品質發展的需要，向中高端轉變。

房地産的定位將有所轉變。李佐軍指出，過去的房地産在定位方面主要是大眾化、大眾型，今後將向特色化與個性化轉變。

房地産行業由風險累積型轉向風險釋放型。李佐軍認為，房地産行業已“高歌猛進”多年，但杠桿率較高，泡沫也較多。而隨著市場環境的變化，房地産行業將轉向風險、泡沫的釋放。

房地産行業由政策驅動型轉向制度驅動型。“過去房地産大家很多人都關心政策，財稅政策、貨幣政策、金融政策，是不是要放水，是不是要印多少鈔票，信貸怎麼樣，利率怎麼樣。”李佐軍如此解釋道。他指出，房地産行業嚴重依賴於政策，政府對房地産的調控，採取了各種各樣的政策：限價、限購、限地、限貸、限售等。但李佐軍認為，隨著長效機制的逐步建立，新的制度如租售同權制度、房産稅制度、新的土地開發制度等，將為制度帶來較為穩定的環境。而制度的穩定，對房地産行業的健康、可持續發展是有利的。

八個建議

同時，李佐軍還為房地産變局提出了八個應對的建議：

優勢聚焦。李佐軍認為，企業要牢牢抓住自身的特色優勢，在自身的特色優勢領域做深、做透、做精。“聚焦就是生存之道，每個人也是如此。”李佐軍説道。

創新圖存戰略。當下的國際與國內環境都在倒逼企業創新。“沒有創新就沒有出路，”李佐軍指出，“通過創新圖生存，通過創新闖出一條路是必須的。”

産品、服務轉型升級。“總之我們要産品轉型升級，服務轉型升級。”李佐軍説道。他提出了十個轉型方向，産業方向高級化、産業高端化、産業特色化、産業集群化、産業品牌化、産業綠色低碳化、産業國際化、産業融合化、産業資訊化、産業智慧化，“十個化，這就是轉型升級的方向”。

分工協作戰略。李佐軍表示，中小型企業要善於“傍上大樹”，用分工協作求發展，抱團求生存。

降低成本戰略。企業應該通過降低成本從而提高附加值，李佐軍指出，此舉旨在延長企業的生存時間，“如果在經濟相對低迷的時期，成本都控制不住，那就沒有出路了。所以必須要死死的抓住成本，控製成本”。

對於最後三條戰略，李佐軍做了簡要的説明：安靜冬眠戰略，“該冬眠就要冬眠，‘瞎幹’不如‘不幹’”；現金為王，“對房地産企業來説也是如此”；防守反擊戰略，“在經濟相對低迷的時期，什麼都不幹也不行，要防守反擊”。