“專題回顧 | 轉型升級·質變地産——第十屆地産中國論壇 ”

中國網地産訊 2019年1月10日下午，由中國網際網路新聞中心•中國網地産主辦的“第十屆地産中國論壇暨2018中國房地産年度紅榜頒獎典禮”在北京隆重舉行。論壇現場，貝殼找房首席經濟學家、貝殼研究院院長楊現領進行《全流通時代：2019年房地産行業展望》主題演講。

貝殼找房首席經濟學家、貝殼研究院院長楊現領

楊現領表示，面對行業變局，以往的市場分析思路逐漸失效，新的市場機制正在顯現。

2018年房産市場核心判斷復盤

在對2019年市場展望前，楊現領先對2018年的核心預判進行了復盤。

楊現領在對2018年全國房地産市場成交數據進行解析後表示，2018年的全國樓市，實際上經歷了新一輪的高歌猛進——全年新房交易額超過10萬億，二手房交易額超過6萬億，租賃大概1.5萬億，整體交易額接近18萬億的。而過去整個中國房地産市場已經在高位運作了3年，“連續3年超過18萬億的運作，大部分學者的判斷對2018年都是悲觀的，實際上又是非常不錯的一年”。

2018年也是機構化租賃全面洗牌的一年，企業爆倉與並購事件倒逼行業變革。“長租企業經過六七年自發增長之後，開始進入休整期，而且時間會比較漫長。”楊現領表示。

此外，楊現領還認為，在2018年，一二線二手房市場價格回落，三四線全面火爆，城市圈時代並未如期來臨。長效機制的構建主體也正由中央轉向地方，不過，地方政府針對本地房地産市場的發展階段和特定問題，發揮能動性，制定出適合本地發展的對策，更加有助於精準調控，科學調控。

2019年房地産市場的五個展望

談及2019年房地産市場展望，楊現領用“市場下行、巨量拐點、二線壓倉、一線底火、庫存再起”五個關鍵詞預判。

自然下行。“下行是內在的，是市場的，而不是別的因素，就是因為購買力無法支撐繼續的量價上漲。”楊現領表示，今天整個房價超過萬元的城市60多個，兩三年前20多個。房價過去3年連續上漲，我們認為購買力是不支援的。2018年很重要的原因因為調控帶來的倒挂，認為刺激的虛假繁榮。搶房子就能夠搶到錢，一二手價格差太多，一定會過渡刺激需求集中釋放，因為價格差實在太吸引力，這種需求透支比較嚴重，未來一定是下降的。

巨量拐點。過去3年都在18萬億市場上高歌猛進。2018年數據顯示，新房成交數量已經在下降，二手房大概下降今年六七月，價格也在回落。價格下跌的城市數量也在增加，三季度上漲城市81%，四季度變成62%，2019年一季度會進一步出現回落。楊現領表示：“成交週期在延長，而且只有調價佔比，成交中漲價佔比在下降，降價佔比在上升，整個市場是在相對買房比較強勢的階段”。

二線壓倉一線底火。二線明年穩定性會比較強，無論是二線的二手還是新房，相對都是穩定的基石。關於一線城市房地産市場，楊現領表示“只要北京、深圳、上海不跌，全國不會大跌，只要它們不跌，整個市場只會存在結構性風險，而不會系統性風險。”在楊現領看來，2019年總體大城市存在大幅房價下降的壓力並不大，成交量和成交價回落的趨勢基本穩定。

庫存再起。2019年新房庫存，包括三四線，特別是二線，庫存存在去化難現象。楊現領表示，北京2019年新房供應也會比2018年大很多，上海2019年可售部分1萬億，周邊市場加一起五六千億，整個市場明年庫存壓力在三四線，二線都會比較大，再度進入去庫存的弱週期。