去年8月29日，杭州正式發佈了《杭州市加快培育和發展住房租賃市場試點工作方案》，明確了包括增加租賃住房供應、培育住房租賃市場供應主體、鼓勵住房租賃消費、加大政策支援力度、加強住房租賃市場監管等5個方面的19條舉措。根據規劃，到2020年年底，杭州將基本形成一個穩定的住房租賃市場體系。

如今，杭版住房租賃新政將滿一週年，在過去的這一年，杭州為發展住房租賃市場做出了諸多努力和實踐：將租賃住房用地供應納入年度土地供應計劃；連續出臺完善《企業自持商品房屋租賃管理細則》；盤活存量土地、用房，增加有效供應；搭建多元化租賃市場體系，扶持市級國有企業開展規模化住房租賃業務，扶持發展專業化住房租賃試點企業；加大稅收、金融、專項資金等支援力度，加速租賃市場發展；建設住房租賃監管服務平臺，保障租房客戶的知情權。

在政策的東風下，杭州住房租賃市場迎來了千載難逢的發展良機，其中，長租公寓在這一年的表現尤其引人注目。今天，每日商報聯合克而瑞浙江區域發佈《杭州長租公寓白皮書》，呈現目前杭州住房租賃市場的現狀，並展望未來三年長租公寓的發展前景。

上半年租賃市場活躍

6月租金同比上漲12．9％

今年上半年，在人口凈流入、集中拆遷、新房供應不足等多重因素刺激下，杭州租賃市場活躍度高漲，帶動租金保持穩步上漲的態勢。尤其是6月份在畢業季的影響下，存在較多短租需求，租金達到了64元／平方米／月，處於相對高位，同比去年上漲了12．9％。

分區域來看，上半年中心城區仍然是租賃市場主力，尤其以下城區、西湖區和拱墅區為主，三區合計佔比超過45％。不過，相較去年，今年在老城區租房的熱度有所下降，蕭山、余杭憑藉相對租金較低的優勢，成為了承接外溢租房需求的熱門區域，蕭山上半年成交佔比漲幅4．89％。

各城區當前租金處於43－73元／平方米／月的範圍內，同比去年均出現上漲，其中蕭山漲幅最大，從去年上半年的40．2元／平方米／月，上漲至50．99元／平方米／月，漲幅高達27％。

從各居住板塊來看，整體呈現小幅上漲的態勢。錢江世紀城住宅集中交付，租賃供應提升，租金上漲184％至54元／平方米／月，居板塊漲幅榜第一。星橋、濱江區府、望江新城、中泰等板塊漲幅都超過45％。

租賃用房土地供應充足

房源量超過7萬套

杭州積極響應發展長租公寓號召，建立健全長效租賃住房供地機制，提高租賃住房用地佔比。據統計，未來幾年，以房企為代表的市場租賃房將供應147萬方，國企牽頭的人才租賃房總建築面積預計將達到72萬方，政府為主體的公共租賃房76萬方，合計295萬方，按照套均40方折算，將提供7．4萬套房源。

去年至今，杭州已經出讓了9宗人才租賃用地，全部以底價被市屬國企拿下。這些人才租賃地塊，沿著城西科創大走廊、城東智造大走廊、錢塘江金融港灣等軸線佈局，土地出讓半年內需開工，開工3年內需竣工交付；戶型以中小戶型的單身公寓為主，70方以下套數佔比不低於80％。

房企的住宅自持部分將成為未來長租公寓的主力軍。據統計，截至目前，杭州市區範圍內共有92宗地塊出現競拍自持比例，合計自持面積達191萬平方米，扣除商業比例後，住宅面積約147萬方。其中，自持面積在26000方以上的項目共有20個，最大的是保利濱江區府項目，自持面積89059平方米。

長租公寓品牌接連入場

將形成四大運營主體

全國長租公寓起步較早，2010年魔方公寓、優客逸家等開始萌芽，2015年開始加速發展，2017年進入擴張期。

杭州同樣在2017年開始了長租公寓的飛速擴張。不論是本土品牌，還是全國性品牌，都加快在杭州的落子佈局。去年4月，連結旗下品牌自如友家入杭，5月萬科泊寓落子，6月龍湖冠寓西溪藍保店試營業，7月本土品牌群島亮相，此後旭輝領寓、灣流國際、景瑞素舍等品牌相繼落地。

今年2月份，杭州市住保房管局公佈了第一批住房租賃試點企業培育名單，涵蓋資産管理、物業、仲介、房地産開發企業共43家，萬科泊寓、龍湖冠寓、德信隨寓、群島、魔方億居等長租公寓品牌順利入圍。

政策紅利加上強勁的內生市場需求，促使眾多不同類型機構涉足長租公寓領域，整體來看，目前長租公寓市場參與主體可以分為四類，專業公寓運營商、房企、酒店集團和房地産服務商。

專業公寓運營商包括魔方公寓、YOU＋等，它們最早涉足長租公寓，積累了大量客戶，具備品牌效應。而且擁有完整的服務産業鏈，可以在運營上節約成本，運營效果突出。

房企運營商如萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領寓等，杭州本土的濱江、開元等也有打造長租公寓品牌的計劃。據統計，目前全國排名前三十的房企中，已有三分之二開始涉足長租公寓領域。

房地産服務商的典型代表是鏈家自如和我愛我家的相寓。而酒店運營長租公寓則以鉑濤窩趣為代表。

從杭州長租公寓分佈來看，交通和産業導向成為了項目落子的主要考慮因素。目前，杭州形成了長租公寓四大聚集區，分別是下沙大學城圈、蕭山經濟發展圈、市中心金融中心圈和未來科技城圈。

長租公寓進入快速擴張期

未來産品線將進一步豐富

杭州長租公寓市場進入快速擴張期，對於龍頭企業來説，無疑是一個巨大的藍海。

目前，在杭州斬獲自持地塊的房企中，大部分已經將觸角延伸到長租公寓領域，成立了自己的相關品牌。比如龍湖冠寓、融創住住、保利N＋公寓、德信隨寓、金地草莓、綠城優客等，而濱江、祥生、融信、華僑城、首開、金茂等房企也有打造長租公寓品牌的計劃。

相比之下，部分房企如建發、杭房、金輝、華元等尚未開展長租公寓業務，未來或許存在服務外包的需求。對於龍頭品牌來説，隨著市場佔有率及知名度不斷擴大，有望形成品牌輸出的商業模式。

未來，長租公寓的産品線將進一步豐富。目前，杭州長租公寓基本集中在白領階段，金領公寓則以高端服務式公寓為主。藍領公寓正在加速建設，根據計劃，3年內杭州將打造4萬套藍領公寓，承租對像是低收入的外來務工人員。

同時，未來長租公寓在滿足租客基本的居住需求外，還將引入其他服務或産品要求。智慧化、居家化、整合式、社區式將成為主流，目前正在不斷探索，比如萬科泊寓景芳α項目嘗試一層智慧化裝修配置，提供管家式標準化服務。