中國網地産訊 2018年1月18日下午，由中國網際網路新聞中心·中國網地産主辦的“第九屆地産中國論壇暨2017中國房地産年度紅榜頒獎典禮”在北京釣魚臺國賓館5號樓隆重舉行。在論壇現場鏈家研究院院長楊現領帶來主題演講《十九大後房地産行業的六個轉變》，他表示2018年是非常特殊的年份，首先它是中國房地産20週年，也是改革開放40週年，同時也是十九大之後精神得到貫徹落實的第一年，同時還是“十三五”規劃承上啟下的一年。

 鏈家研究院院長楊現領

市場：從快到慢 

對於今後市場的發展，楊現領談到市場從快到慢，交易量、交易額、房價快速增長的時代向中低速時代轉移，背後是人口增速的下降、杠桿率的下降、整個房屋需求的下降。

無論是房地産投資、房地産消費還是房價，總體上從高速的增長或者中高速增長進入一個中低速甚至低速增長區間。楊現領談到，過去十年房地産市場有比較大的漲幅，北京的房價是全國平均房價的6.5倍，但北京的收入是全國平均收入的2.2倍，從收入來評估，北京整個房價溢價是非常高的。

楊現領談到，市場從快到慢，背後核心就是投資銷售房價由快速增長進入中低速甚至慢速增長，但是背後還有好幾個核心的動力、核心的原因。第一，結構性轉變。第二，人口從原來農村向城市流動，轉向了城市與城市之間的雙向流動。第三，從加杠桿到去杠桿，2017年北京平均買房貸款的比率只有35%，往後會繼續低，放款週期的延長，使得放款趨勢在2018年以及未來時間裏都會繼續。

存量：從新手房到二手房 

中國房地産市場整個從新房為主的時代向二手房為主的時代遷移，楊現領談到，遷移的背後反映的是二手房交易量的上漲，二手房産業鏈的成熟，形成一批專業化的直營連鎖機構和職業化的150萬的職業經紀人，這是這個行業核心的驅動力，人的力量和機構的力量一起推動二手房行業的發展。

以新房為主導的産業慢慢向二手為主的産業在發展。楊現領談到背後的三個核心趨勢。

第一，市場端。2017年隨著政策調控和市場的下滑，但是二手房交易量還是遠遠超過新房。2017年全國超過24個城市的二手房交易量總體大於新房，就是越來越多的市場開始進入二手房時代。第二，整個二手房市場形成了一批行業的參與者，行業的力量正在發展壯大，就是説形成了一批以直營連鎖為主的品牌化、專業化、規範化的機構。第三，行業形成了一批職業化的服務階層。

租賃：從購到租 

楊現領談到，租賃市場是未來很長時間內中國房地産市場各個品類裏面唯一還有紅利的市場。

關於租賃市場的紅利，楊現領總結為三點：第一是租金的紅利。今天租金的漲幅是持續的，也是穩定的。第二是B2C的紅利，就是未來會有一批機構化、專業化的機構會崛起。這些有品牌、有服務、有運營能力的B2C機構會崛起。第三是運營的紅利，租賃産業鏈歸根結底價值原點和價值歸宿點都只能是且唯一是運營，沒有運營什麼都不是。

談及租賃市場的問題，楊現領表示，實際上現在租賃市場還有很大問題，比如租房面積很小，房子很破，商品房佔比低，配套服務不好，租約太短，環境差，等等還有各種各樣的問題，還有非常多的痛點亟待去解決。總體上，這裡面還有很大的發展空間。 

品質居住：從數量到品質 

從數量時代到品質時代的轉移，全品類的人口、全生命週期的需求都在不同程度的品質化，楊現領表示，我們原來需要的是房子，今天我們需要的是好房子。不僅僅是價格高，而且配套、功能各個方面要比較完善，另外是精細化，各種各樣的品質化的時代來臨。

楊現領認為：數據表明中國的主要消費者已經整體上進入了以換房改善為主的需求的階段。改善換房才是新剛需，所以這種新剛需的釋放，是過去兩年支撐整個房地産週期的最核心的動力。

改善和換房比例最高的是北京、上海，還有其他的重點二線城市。我們整體上進入了以品質為導向的市場環境裏。所以在一個以品質為主導的時代，我們的政策、我們的企業家和我們的行業基礎設施怎麼樣去建設，這是一個很大的命題。

新時代：從線下到線上 

新時代，網際網路是最終的牽引力和最終的指揮棒，會指引整個房地産行業的最終發展格局。

楊現領認為，中國房地産的前景取決於兩個10億人。一個是十億的線下網路，就是十億的人口。一個是十億的線上的網路，十億的網際網路網民。他們會決定整個房地産行業的長期的趨勢。

消費者在網際網路上的訪問深度會越來越深，對資訊內容的需求會越來越大，帶來三個核心指標。楊現領提到，一是用戶訪問的深度、訪問的時長會變長，用戶的瀏覽頁面會增多，每一個成交所對應的PV數量會爆髮式增長。   二是消費者時間在前置化。三是越來越多的用戶實際上成為資訊和內容的生産者。  

運營時代：從開發到運營 

到今天，整個中國的上市公司的分佈裏面，都是以開發商為主。

楊現領坦言，今天中國的開發商會慢慢向多元化、向運營為主的能力發展。在未來也許不到五年，以開發為主的産業鏈向以運營為主的産業鏈轉移，未來會産生千億級別的公司。

未來衝出的企業，一定是在運營領域，第一是租賃的運營，第二是公寓的REITs等相關産業鏈。