黨的十九大，中央政治局會議，中央經濟工作會議，全國住房城鄉建設工作會議，一次次會議傳遞的資訊，讓房地産何去何從成為社會輿情關注的焦點話題。

12月23日，全國住房城鄉建設工作會議（以下簡稱“會議”）在京召開，住房城鄉建設部就明年房地産發展路徑和施政重點進行詳細論述。會議指出，要“深化住房制度改革，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度”以及“抓好房地産市場分類調控，促進房地産市場平穩健康發展。”會議具體施政的精度以及政策落地的實度得到各界高度認同。

受訪專家以及行業人士對《中國建設報·中國房地産》表示，會議是我國住房城鄉建設系統最高規格的會議，落實黨的十九大精神及中央經濟工作會議的相關部署，確定次年的住房政策走向。“這次會議精神更加精準，站位更高，圍繞我國社會主要矛盾變化進行系統治理，提出了更高要求，同時向房地産市場傳遞了清晰穩定的信號。”

● 穩定預期

在會議召開前夕，有市場人士猜測明年房地産調控政策或將放鬆，部分房企和投資客根據過去房地産發展的週期和慣性，想當然地認為此輪調控結束後，房地産還有大漲空間，仍抱有投資投機的幻想。

“堅持調控目標不動搖、力度不放鬆。熱點城市要繼續嚴格執行各項調控措施，確保實現調控目標。潛在熱點城市要比照熱點城市進行管理。熱點城市周邊的三四線城市要堅決遏制投機炒作，確保市場穩定。出現階段性地價、房價上漲的其他三四線城市要及時調整去庫存鼓勵政策，確保供求關係穩定，庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續做好去庫存工作。”會議給出了明確回應。

“明年樓市調控不會放鬆，同時長效機制建設加快，調控效果將進一步顯現。”中國指數研究院常務副院長黃瑜據此分析。銀庫金融副總裁齊俊傑也認為，保持政策的連續性穩定性，嚴格執行各項調控，明年調控放鬆的可能性幾乎沒有，這就否定了市場人士猜測明年下半年如果經濟下行壓力增大，一些地方就會開始放鬆調控的判斷。

《中國建設報·中國房地産》走訪多名大型房地産企業負責人時了解到，企業對於未來房地産的走向基本判斷為“小年”，他們認為2018年房地産調控不會放鬆，隨著一二線城市市場集中度提高，區域競爭將會更加激烈。“不過，仍存在結構性機會。”

過去一年，被稱為政策持續發力的一年，眾多城市打出“限購、限貸、限價、限售”等組合拳。隨即，房地産市場調控效果持續顯現，一線城市和部分熱點二線城市房價漲幅回落，三四線城市房價趨於穩定，房地産去庫存取得明顯成效。

中國指數研究院相關研究報告預計，2018年全國房地産市場將呈現“成交回落、價格趨穩、新開工和投資中低速增長”的特點。

各方信號綜合顯示了國家對房地産加強治理、建立長效機制、回歸居住屬性、實現人民群眾“住有所居”的堅定決心和戰略定力。當前中國城鎮戶均住房超過1套，基本上解決了供不應求的問題，進入了總量基本平衡、區域分化不平衡的新階段，房價快速上漲的基本面在不斷縮小。因此，專家呼籲房地産企業進入新時代後，接受“房子是用來住的、不是用來炒的”的現實，放棄投資投機幻想。

● 更加精準

“精準”將是2018年樓市調控政策的關鍵詞。會議指出，明年將針對各類需求實行差別化調控政策，滿足首套剛需、支援改善需求、遏制投機炒房。這就要求，住房城鄉建設部門需要協同金融部門加強資金管控，防止資金違規流入房地産；協同國土部門改進土地供應方式，提高租賃住房和共有産權住房等供地比例，防止高地價推漲房價。

在業內看來，要滿足市場上眾多首套剛需和改善需求，現有調控政策就應根據市場變化不斷進行優化和完善，使之更加精準，從而避免調控“誤傷”剛需，滿足人民群眾對美好生活、改善居住環境的現實需要，例如對普通住房和非普通住房劃分標準進行精準甄別。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，要滿足首套剛需和改善需求，支援改善性需求方面的政策或將略有放寬，不排除在中央統籌下地方政府對首套房和二套房的認定、普通住房和非普通住房的劃分等方面進行政策微調的可能。中原地産首席分析師張大偉就以北京為例分析稱，自2014年做出調整後，3年多來北京普通住宅新標準未有變化，已經遠遠落後於北京房地産市場的實際情況，確實存在一定的調整空間。

此外，會議指出，熱點城市周邊的三四線城市要堅決遏制投機炒作，確保市場穩定。出現階段性地價、房價上漲的其他三四線城市要及時調整去庫存鼓勵政策，確保供求關係穩定，庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續做好去庫存工作。

近年來，城鎮的發展帶來房地産的繁榮，庫存由此迅猛增加。此次會議有關去庫存的表述出現了變化，由過去“三四線去庫存”變為“庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續做好去庫存工作”，體現出施政的精準性。

嚴躍進對此表示，從2014年開始，各類去庫存的政策和實踐很多，但階段不同，在2015年基本上是一二線重點城市的郊區市場去庫存，而到了2016~2017年則是各類地級市或者説三線城市的去庫存。此次會議提到了“縣城去庫存”，則標誌著2018年將進入縣域去庫存的階段或者説縣城去庫存的階段。這對於一些百強縣、貧困縣等去庫存有積極作用。

會議還提出，加大房地産市場規範整頓力度，加強市場監測分析，提高精準調控的能力和水準，進一步強化地方政府主體責任。

內蒙古自治區住房城鄉建設廳廳長魏國楠在會上表示，“在精準施策方面，報告提出‘要實事求是，精準把握工作的度，承諾不要過滿，調子不能太高，保持頭腦冷靜，不提不切實際、花裏胡哨的口號，既盡力而為，又量力而行。’這句話深入人心，這種工作理念一定會受到基層的普遍歡迎。”

“報告體現出的‘精準’叫人十分驚異。”安徽省住房城鄉建設廳廳長張天培感嘆道。“如，在談到‘抓好房地産市場分類調控，促進房地産市場平穩健康發展’時，蒙徽部長就提出了多種詳盡細緻的政策、措施和方法，清楚地區分了熱點城市、潛在熱點城市、熱點城市周邊的三四線城市等不同地方的不同調控方法，很是精準。最精準的是，還提出了‘要滿足首套剛需、支援改善需求，遏制投機炒房’，頂層設計精準到了這種程度，各地把事情做好，讓群眾滿意，那就是順理成章的事情了。”河南省住房城鄉建設廳黨組書記吳浩讚嘆道。

● 更加系統

黨十九大報告指出，我國社會主要矛盾已經轉化為“人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾”。

國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長鄧鬱松對《中國建設報·中國房地産》表示，在房地産領域，人民需要的是更好的居住品質與居住條件，可以看到，此次會議中提到要“全面提高城市規劃建設管理品質，推動城市綠色發展”，“加大農村人居環境整治力度，推進美麗鄉村建設”，“以提升建築工程品質安全為著力點，加快推動建築産業轉型升級”。實際上，這三點很好地呼應了我國社會主要矛盾發生了變化的問題，從城市規劃、建築品質、老舊小區改造、鄉村建設等方面來關注如何提升居住品質的問題，這是此次會議的亮點之一，也提出了更高要求。

“到目前為止，有一些目標切實可行，但在落地過程中，關鍵是要尊重市場規律，發揮市場機制的作用。實際上，房地産市場經歷了多次調控，取得了一些成效，也有一些不那麼令人滿意的地方，這些地方恰恰説明沒有充分了解市場規律是什麼，所以還是要突出對市場規律的尊重，在理解、認識、尊重市場規律的基礎上來進一步完善政策措施，特別是要更好地適應整個房地産市場發展階段的變化，更好地緩解乃至消除人民群眾對美好生活的嚮往和發展不平衡不充分之間的矛盾。”鄧鬱松進一步指出。

“在具體的落地實施過程中，應該強調如何更好地平衡政府作用和市場作用，政府到位而不越位，市場機制的核心是要尊重市場規律，進一步提升對整個房地産市場波動以及規律的認識，尊重市場規律的前提是認識並理解市場規律。”鄧鬱松表示，實際上，在會議中，有關政府的責任也有清晰的表述：“因地制宜發展共有産權住房，多渠道解決群眾住房問題。改革完善住房公積金制度，提高住房公積金管理服務水準。加強市場監測分析，提高精準調控的能力和水準，進一步強化地方政府主體責任。”

● 更有溫度

民有所呼，政有所應。此次會議較好地回應了整個住房領域發展中主要矛盾的變化。從總量來看，全國每人平均已經超過一套房，總量已經不缺，但是整體的居住品質、居住品質還有很大提升空間。這次會議在規劃、住房品質、老舊小區改造等方面提出了一整套很有針對性的系統措施，這些措施呼應了人民群眾對更好的生活品質的需求，這也是在未來一段時間內的著力點所在。

紮實推進新一輪棚改工作，2018年改造各類棚戶區580萬套。全力做好公租房工作，增加公租房實物供給，持續提升公租房保障能力，優先保障環衛、公交等行業困難群體，將符合條件的新就業無房職工、外來務工人員和青年醫生、青年教師等納入保障範圍，對低保、低收入住房困難家庭，要實現應保盡保。因地制宜發展共有産權住房，多渠道解決群眾住房問題。改革完善住房公積金制度，提高住房公積金管理服務水準。而增加公租房實物供給，優先保障環衛、公交等行業困難群體，將符合條件的新就業無房職工、外來務工人員和青年醫生、青年教師等納入保障範圍，對低保、低收入住房困難家庭，要實現應保盡保……這些會議精神傳遞出濃濃的溫情，彰顯了住房城鄉建設事業堅持以人民為中心的發展思想，切實增強人民群眾獲得感、幸福感、安全感，從而激發人民群眾共同締造美好生活的主體意識和奮鬥熱情。

租購並舉成為此番住房制度改革的鮮明特色。會議指出，深化住房制度改革，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度。大力發展住房租賃市場特別是長期租賃，在人口凈流入的大中城市加快培育和發展住房租賃市場，推進國有租賃企業的建設，充分發揮對市場的引領、規範、激活和調控作用。支援專業化、機構化住房租賃企業發展，加快建設政府主導的住房租賃管理服務平臺，加快推進住房租賃立法，保護租賃利益相關方合法權益。

在房地産領域中，確實存在著發展不平衡的問題，特別是大城市的人口的凈流入量很大，整體房價較高，對很多人來説有成本不足的困擾。鄧鬱松表示，在這樣的大背景下，發展租賃市場對解決新流入人口等部分人群的居住問題可以有一定程度的幫助。除此之外，重點強調的是要提供更好的居住産品。一些大的房地産開發企業以及部分國有企業進入租賃市場，也有助於整體租房品質的提升。

● 更高格局

標本兼治，方能長治久安。高房價從來就不是一個單一問題，而是城鎮化進程中多方利益博弈的複雜表現。因此，只有看清源頭，處理好當前與長期發展的平衡，從社會治理的大局出發，才能綜合施治，妥善處理。會議指出，要“加強區域協調和城鄉統籌，促進大中小城市互聯互通，提高中小城市、縣城和中心鎮的教育、醫療等基本公共服務水準，引導人口和住房需求合理分佈”……

專家稱，這些表述凸顯出社會治理的科學性和系統性，顯示出高層已經意識到並著手從根本上解決房地産發展失衡問題。房地産問題是一個系統性問題，此次會議立足更廣大的格局，引導各方用更加系統性的思維和方法處理房地産與城鎮化發展等矛盾的關係。

中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認為，當前，住房的問題很多時候並不來自於住房本身，而是來自基礎的土地財政制度以及金融制度、財稅制度等。如果這些制度不改革的話，還是改變不了高房價的現狀。

一二線城市房價高企，實際上凸顯了發展不平衡的問題，很長一段時間裏，優質資源、公共服務、配套設施向大城市或某一區域過於集中，導致了區域發展的不平衡和不可持續。另一方面，“城市病”又反作用於特大城市和大城市，使城市的人居環境不斷變差，宜居性大大降低。

城鎮化的核心在人不在物。“統籌規劃城鎮空間和設施佈局，在城市群內要加強區域協調，推進基礎設施系統化建設，促進大中小城市互聯互通，加快疏解大城市的部分功能，帶動周邊中小城市發展，加快農業轉移人口市民化”，“在深入調研基礎上開展縣城規劃建設的試點，充分發揮縣城和小城鎮在城鎮化中的作用。”與會代表提出建議。

登高望遠，腳踏實地。魏國楠説，“這次會議既為我們這些組織者、領導者和實施者提供了新理念，也提供了新方法，因此一定要有新作為。”