深圳市房地産研究中心 李宇嘉

中央政治局近期召開會議，研究2018年經濟工作，提出“加快住房制度改革和長效機制建設”，並明確這是明年要著力抓好的一項重點工作。此次有關住房制度的定調，信號意義很明顯。除了繼續強化短期樓市調控以外，更重要的是利用嚴厲調控創造出的寶貴“窗口期”，加快長效機制建設，深化住房制度改革，讓調控與長效機制、制度改革共同發力。

始於2016年10月份以來的新一輪調控，目前來看效果顯現。一線城市新房和二手住房價格指數同比漲幅均連續13個月回落，二線城市新房和二手住房價格指數同比連續11個月、9個月回落。今年1-11月，一線和二線城市新房交易面積分別下降了39%和25%。但是，儘管以“五限”(限購、限貸、限售、限價、限商)為核心的行政干預全面調控下，樓市“去杠桿”持續推進，首套房貸利率連續9個月上升，但近期樓市出現反彈。一是少數熱點城市房價再次反彈；二是由於熱點城市普遍限制高價新盤入市，新房和二手住房價格出現倒挂，新房被迫採取“搖號配售”，南京出現“萬人搶房潮”，意味著市場對房價上漲的預期還很強烈。

更重要的是，居民“加杠桿”熱情不減。2017年以來，採取嚴格的規模控制後，1-10月份中長期貸款(主要是房貸)規模為4.57萬億元，比去年同期4.69萬億元有所下降，但居民總貸款增加1.03萬億元，其中短期消費貸款增加是主因。2015年，居民部門消費貸款僅增長18%，2017年上半年的增速達33%，三季度升至41%，比年初的20%翻了一倍。截至10月，居民短期貸款新增1.6萬億元，接近去年同期的3.5倍，佔居民總貸款的26%，佔比增加10個百分點。但社會消費品零售增速呈下行趨勢，或許意味著部分消費貸轉化為房貸。無抵押、期限短、利率高的消費貸款進入樓市，這是投資投機需求抬頭的信號。

另外，鼓勵租賃的政策在有些地方異化為投資需求的新模式。首先，由於新盤限價，部分開發商“惜售”情緒重，於是將商品房項目打包給租賃企業或銀行，甚至轉讓數十年租賃權。此舉符合政策導向，能獲得稅收優惠，甚至可能套取財政補貼。而且，還變相達到了“捂盤”的目的，人為減少商品房供應，加劇市場對房價上漲的預期。近期在深圳等城市，出現金融資本、投資機構攜大手筆資金進場，借規模化租賃經營之名義，在樓市大宗“掃貨”的案例，有的商務公寓一夜之間數百套新房銷售一空。據悉，參與競購的既有外地基金公司，又有本地私募資金。

不管是“搶房潮”，還是逆勢“加杠桿”，以及借租賃通道炒作都説明，過去十幾年來形成的“房價只漲不跌”和“屢調屢漲”等頑固預期並未緩解。根源在於，樓市空前分化、需要因城施策的背景下，決定調控績效的地方政府，主體責任還未“落地”。由於土地和稅收依賴未改，加上房價絕對水準並未明顯回落，開發商糧草充足，降價動力不明顯，市場存在政策鬆綁和房價反彈的預期。

目前，基於創造經濟轉型低成本環境，降低國企和地方平臺債務風險和償債成本，預防快速“擠泡沫”觸發系統性風險，關係全局的房地産能否穩定具有戰略意義。因此，基準利率暫不上調乃策略選擇。目前，房貸利率上浮，但中長期貸款基準利率僅為4.90%，比2008-2009年金融危機時的最低水準5.94%還要低近1個百分點。近期，不管是住建部、央行和銀監會發佈的規範購房融資的215號文，還是三部委武漢會議，或是落實金融工作會議的五部委“資管新規”，均強調要落實地方主體責任，防止資金違規進入樓市。

之所以出現上述諸多問題，根源在於基礎性制度、長效機制沒有完全建立。目前，包括租購並舉、租售同權、集體土地建租賃住房、調控機制化(發預警函)等，都帶有長效機制建設的色彩，對土地財政、舊增長模式都有一些觸及，但這些舉措效果未明顯顯現，甚至因觸及短期利益而受抵 制，甚至政策走樣。比如，有些地方在培育租賃上蜻蜓點水，讓國企拿幾宗地搞“面子工程”。這種做法很難持續，供應的效率也很難保障。因此，調控已進入“深水區”，要想揮別舊式調控，要嚴格落實地方主體責任，確保政策不打折扣，壓住市場預期。同時，加快基礎性制度和長效機制建設，如房産稅明確時間表和執行路徑；金融穩定委員會協調各監管部門，建立有效的資金疏堵渠道；加快形成多主體供應(集體土地、單位存量土地、盤活存量商辦等)，緩解供求關係等。更重要的是，頂層上加快制定服務於新市民的、以租為主和租購並舉的住房新制度，傳遞改革的信心和決心。