“幾乎每一個頭部企業都在轉型，這兩年的轉型方向是租賃，不過似乎並沒有人真正想做租賃，而是把它當作開發的工具，為了拿地、為了融資，這是顯然的末本倒置。”2018年貝殼研究院院長楊現領在博鰲·21世紀房地産論壇中談到房企轉型，感慨目前房企轉型做租賃依舊是用開發的思路，而這點顯然是認知的誤區。

  貝殼找房首席經濟學家、貝殼研究院院長楊現領

貝殼研究院數據顯示，截至2018年，國內排名Top100的房地産開發商中，已有超過30家涉足長租公寓領域，碧桂園、萬科、保利、龍湖、旭輝、華潤等開發商在全國範圍內大量佈局門店，快速拓展長租業務。

談及目前長租公寓行業的主流，楊現領坦言，雖大房企紛紛轉型租賃行業，但目前房企係長租公寓不是目前發展的主流，分散式長租公寓仍然是主流。

用開發的思路做租賃究竟為行業和企業帶來哪些弊端？

楊現領強調房企轉型，向租賃市場迸發的過程，需要警惕行業三重風險：

把租賃等同於開發。租賃供給的主體在於盤活存量，而不在於增量開發。從國際租賃市場發展經驗來看，開發在租賃中的佔比是非常低的，無論是市場化較高的美國、日本，還是政府高度介入的德國市場，開發供給租賃房源均在少量，德國市場70%的租賃房源也是來源於私人市場。

把租購並舉等同於以租代購。這也是行業普遍存在的一種認知誤區，就目前拿地市場比例看，“租”的比重在大幅上升，而“購”的比例大幅下降。當住宅的供應總量不增加的情況下，壓縮購房的供應比例，潛在供給受限，未來的房價壓力依然居高不下。而且，目前一線城市的租賃土地供應幾乎集中在五環、六環等遠離中心地帶的位置，完全與租賃市場需求反向而行。

把發展租賃等同於融資支援。房企慣用的“快盈利”思維，也必將導致行業將精力更多放到“投資-融資-拿房-退出”，而忽視租賃的核心是運營，本質是為消費者提供服務。“租賃是艱難的事情，沒有運營能力將會加劇房企轉型的難度。完成從開發到居住生活服務的轉型，就必須拋棄舊時代的傲慢，從認知上扭轉誤區。”

房改20年，大規模開發浪潮漸退，“快週轉”理念失效，房價高速增長趨勢不再，以“開發”為主導的行業生命週期已達到峰值，加速駛入下行階段。貝殼研究院院長楊現領藉以查爾斯·漢迪的“第二曲線”概念為基點概括市場與行業的現狀，以及房企轉型的根本思路。

第二曲線

關於第二曲線楊現領表示，發展都有極限，長盛不衰的秘密是尋找第二曲線；A點是最好的轉型期，在自己最美的時候華麗轉身；絕大部分企業往往到B點才轉身，基本大勢已去；兩條曲線的交叉區域是混沌期，亂字當頭，走出去就能柳暗花明。

發展“第二曲線”，什麼時候是最佳時期？

楊現領從市場數據給出有力的解釋，2017年，全國有超過24個城市全面進入存量主導市場，而到2018年，這個數字將會突破40 ，二手房成為供給的主渠道已成定局。除此之外，過去三年，幾乎讓房企感受到市場下行前最後的“狂歡”,新房交易量一次次創出歷史新高，行業集中度極速上升，2017年房地産銷售額首次突破13萬億。

事實上，今天的房企開工率（開工量/房屋存量）出現歷史性下降，已由5%的歷史峰值下降到不足1%，這個數也遠低於均值3.5%。存量趨勢無疑正在倒逼房企轉型，而在市場下行的歷史拐點背景下，幾乎所有的頭部企業都在謀求轉型。

“企業長盛不衰的奧秘是在衝頂峰值之前找到‘第二曲線’，轉型的最好時機已到來，如果到下行不可逆轉的時候再啟動轉型，無疑將加速企業死亡。”

存量時代房地産消費佔主導，向居住生活服務轉型是房企最根本的出路，發展租賃尋找新的業務增長點也是行之有效的選擇。

對於租賃市場的盈利模式，楊現領坦言，目前仍然是靠租金和服務。

無論是機構還是房企，發展租賃行業，顯然還有很長的路要走。

貝殼研究院：2018租賃行業趨勢思維導圖