原標題：杭州樓市大暑已過？新房下跌17%、二手房庫存破8.5萬、土地退燒……

浙江線上-住在杭州網7月31日訊（浙江線上記者 盛哲徽）有個成語叫做“七月流火”，很多人都習慣於將它用來形容天氣炎熱，實際上，它的意思恰恰相反，指的是天氣轉涼、高溫退去。

之於7月的杭州樓市來説，這個詞無疑是絕佳的概括。

在經歷了金三銀四的強勢反彈後，樓市上升的慣性已成“強弩之末”：

新房成交繼續下滑、二手房庫存不斷攀升、土地市場在“雙限”新政下趨於理性……

與此同時，整個大環境也在改變著地産行業的預期。融資渠道收緊、房貸利率重回上升通道、各地調控政策頻出等等，一系列信號的指向都很明確——房地産，該降降溫了。

住宅掛牌接近7萬套

二手房恐難再維持高價

據浙報傳媒地産研究院數據，7月杭州（含富陽、臨安）共成交商品房10729套，環比6月下降了12.7%，同比2018年7月，下降了21%。

其中，住宅的成交跌幅最為顯著，7560套的成交總量，較6月下降了約18%，同比去年則下降了近24%。

這是繼6月之後，杭州商品房成交的又一次下跌，且跌幅大大超過了6月。

7月20日，濱江區的時代濱江悅迎來首次開盤，結果139方大批量滯銷，打破了濱江區近兩年來“首開必售罄”的樓市鐵律。

與此同時，二手房市場的行情同樣迎來滑坡。

據透明售房網數據，截至7月28日，杭州（不含臨安）共計成交二手房6986套，就7月日均成交250套計算，最後的成交數據很可能止步于7700套，不僅低於6月的7903套，和3-5月近9000套的月成交量相比，更是相去甚遠。

杭州二手房成交量變化

成交量在下降，與之相對的，庫存卻還在不斷攀升。

截至目前，杭州二手房的掛牌量已經超過8.5萬套，其中純住宅就有6.8萬套。

這還不是全部，據相關媒體統計，今年下半年杭州將有114個樓盤交付（含部分交付），僅住宅盤就有87個，其中不乏蔚藍領秀、武林郡、瓏璽、海上海、華夏四季這樣的紅盤。

由於基數龐大，即便只有小部分流入市場，數量也相當可觀。

二手房掛牌激增，供過於求，加之新房限價極其嚴格，恐怕難以再維持高價。

注：文中涉及的7月數據均截至7月30日

限房價、競地價

“明牌局”下土地退燒

7月初， 杭州出臺土拍新政：限房價、競地價。

此後兩周內，杭州陸續掛牌了11宗“雙限”地塊，每宗地塊的出讓須知中都明確規定了未來地塊所建商品房毛坯銷售均價、毛坯銷售單價和裝修價格。

雙限地塊的全裝最高均價

由於未來售價被鎖死，土地出讓徹底成了“明牌局”。

7月29日，首批雙限地塊交出成交答卷：全部降溫。

三宗焦點地塊：錢江世紀城宅地降溫最為明顯，濱江以總價43.3億元，樓面價31266元/平方米競得，較板塊標桿（保利·澄品）回落1011元/平方米；十年“空窗”的金沙湖宅地和預期較高的蕭山市北西宅地，分別被綠城和濱江摘得，溢價率均為28%未及封頂。

7月30日，備受關注的望江地塊迎來出讓，結果競爭並不如預期激烈。香港新世界兵不血刃，以總價98億元，樓面價24860元/平方米競得，溢價率僅4%且未到封頂價。

望江地塊區位圖

然而要注意的是，雖然項目的樓面價還不到2.5萬，和同區域的濱江望江地塊的樓面價（45325元/平方米，自持22%）差距明顯，但其用地性質複雜，含住宅、商業商務、社會停車場等，住宅比例又低，因而很難用涉宅標準來進行衡量。

同日出讓的喬司地塊，由上海路勁競得，總價2.2億元，樓面價18162元/平方米，溢價率30%，它也成為了首批雙限地塊中唯一一個達到封頂價的。

可以看到，首批雙限地塊的出讓，全部沒有自持。在房價鎖定的情況下，土地市場終於迎來了久違的理性。

一二級市場全面降溫

杭州樓市涼涼了？

就眼下的情況看，這種推論是站不住腳的。

事實上，杭州樓市還遠未到“涼”的地步。

首先是新房，儘管7月的成交量有所下滑，但其中一個很大的原因是供應量減少了。據統計，7月杭州新增商品房總量僅8931套，相較于6月的14668套，降幅高達39.1%。

此外，反映新房市場熱度的一個重要指標——中簽率，並沒有提升。

7月杭州樓市的整體中簽率僅為14.2%，仍然處在一個較低的水準。一些熱門板塊依舊是一房難求，比方説大江東。

7月24日，區域內的德信大江壹號登記結果出爐，80多套房源卻有3000多組報名，中簽率僅為2.56%，險些刷新區域最低中簽率的紀錄。

二手房層面，受土地新政的影響，在未來一段時間內預計會比較艱難。不久前，記者曾對部分雙限地塊所在的板塊進行過走訪，發現已出現二手房量價齊跌的現象。

不過，二手房究竟會降溫到什麼程度，目前還很難預測。一方面，本身7、8月就是二手房市場的淡季，成交下滑是大概率事件；另一方面，土拍新政涉及到的一些板塊，其供應量非常有限，因而即便預期發生變化，這些板塊的二手房仍然不乏剛性支撐。

另外，我們説7月的成交量不佳，是和今年的其他月份相比較的，但若橫向和其他年份比較就會發現，這個成績並不差。就拿2018年來説，7000多套的月成交量已經是中上水準。

總體上看，接下去杭州樓市將漸趨於穩定，大漲和大跌都絕難出現。對於購房者來説，這肯定是好事，房子短時間內不太會上漲，將給這一人群充裕的時間好好挑選房子。