隨著中國房地産存量時代的來臨，行業猛增長的發展模式已成為過去式，房地産進入平穩健康發展的新週期。而隨著經濟環境不確定性的不斷增加，市場結構性分化逐漸加劇，聚焦趨勢則愈發明顯。與此同時，中國城鎮化發展邁入中後期，城市群將成為中國擴大內需及經濟轉型的重要引擎。 展望2020年，中國的房地産究竟該往何處去？城市化發展新階段，城市群將帶來哪些行業新趨勢？新地産時代的金融該如何解讀？面對市場的“強淬煉”，企業如何做到立新突圍？

11月19日，由新地産財經主辦，財經網、聯辦財經研究院聯合主辦的第十五屆中國地産金融年會暨首屆城市發展論壇在北京舉行。圍繞“分化與聚焦，強淬煉下的新突圍”的年會主題，行業內專家學者及企業高管齊聚一堂，就城市發展、金融資管、地産運營等相關熱點話題展開了充分探討，共尋轉折期房企發展新動能。

聯辦傳媒集團總裁戴小京致開幕辭，聯辦財經研究院專家、原國家稅務總局副局長許善達， 原中國銀行業監督管理委員會副主席蔡鄂生，中銀國際研究公司董事長、經濟學家曹遠征，著名經濟學家、國際金融戰略專家向松祚，北京思源興業房地産服務集團股份有限公司副總裁邢志剛，中國城市和小城鎮改革發展中心首席經濟學家李鐵， 五礦地産産城事業部總經理趙錦明，清華大學可持續住區研究中心主任孔鵬，阿那亞首席品牌官田海成分別發表了主題演講。此外，現場還就“城市發展中的産業賦能與機遇”與“地産存量時代下的‘産品’再認知”兩大主題進行了深入探討。

城市群時代 共有産權房將成城市發展總態勢

新中國成立70年來，尤其是改革開放40年中，中國城鎮化獲得快速發展，城鎮化率已接近60%。在年會現場，中國城市和小城鎮改革發展中心首席經濟學家李鐵指出，雖然與國際水準相比，我國城市群面積、人口存在優勢，但每人平均GDP與發達國家相比仍存差距，我國城市群仍處於發育階段。

在李鐵看來，城市群與房地産的關係主要體現在以下幾方面：一是房價隨著中心城市向外輻射距離，房地産價格遞減，但輻射範圍有限；二是中心城市第三産業替代第二産業是發展趨勢，工業郊區化會帶動未來住房空間格局的變化，而通勤時間和成本、交通手段也決定了房地産輻射的半徑；三是中心城市周邊的中小城市和小城鎮可以起到疏解房價的作用，為中低收入者提供住房，但是也需加強城郊軌道交通的建設；其四為城市群公共服務差別決定了房價的差別，中心城市房地産呈現郊區化現象，而未來集體建設用地入市的改革會改變房價的格局。

在現場，聯辦財經研究院專家、原國家稅務總局副局長許善達發表了類似的觀點，他在演講中進一步指出，中國住宅的需求隨著人口的遷移而改變。“全國公共服務水準差異比較大，越是大的城市，公共服務水準越高。居民收入提高後，一定有享受更高檔次公共服務的需求，就會有遷移的過程：財力允許的情況下從基層向上遷移，錢越多往上遷移的檔次越高。所以一二線城市，包括絕大多數的三線城市根本不存在住房過剩的問題。”

許善達同時表示，如今的住宅性質有所改變，之前住宅主要考慮政府與居民的關係，要解決居民的居住需求。但如今住宅具有雙重屬性，一是居民基本的居住需求要解決，二是其已成為勞動力成本的重要組成部分。基於此，由於市場需求很強，需求強意味著房價上漲，房價上漲會造成企業勞動力成本的上升，勞動力成本上升則會抑制企業發展。因此，他建議，只有共有産權房制度才能解決住宅房價上升和控制企業勞動力成本的矛盾。他判斷，共有産權房會成為今後一二線城市及部分三線城市住房發展的總體態勢，會成為這些城市住宅建設制度的主體部分。

房企金融新需求將形成 金融監管需增強透明度

房地産是國民經濟的重要組成部分，而房地産開發、建設、銷售等環節，都與金融高度相關。

中銀國際研究公司董事長、經濟學家曹遠征在演講中表示，中國利率市場化進程主要可以通過利率放開、利率形成、利率可調三點衡量。他指出，以2015年存款保險制度出現為代表，中國的存貸利率全部放開。利率放開導致利率開始向遠端傳導，金融産品豐富化，利率市場化進度加快，但也形成了特殊的産品——影子銀行。“2017年金融工作會議上提到，防範金融風險，加強金融監管，重心就是去影子銀行化。地産行業原來最重要的融資是靠影子銀行，在去影子銀行化的背景下，房企融資難、融資貴的問題就變得尤為突出。” 

同時曹遠征指出，房地産企業將形成新的金融需求。他認為，對房企而言，金融安排將由短期變為長期，房企將需要考量出租收入的長期資本化安排。他舉例稱，投資養老地産需要個人金融服務的全面安排，房企雖然一次性投資蓋房子，但需要通過服務業增值收入獲得的現金流來覆蓋成本。他表示，“回收投資為金融創新提供了機會，金融創新也對房企提出了要求、促使房企轉型。希望地産業跟金融業緊密結合起來，為金融創新、地産可持續發展創造條件。”

在現場，著名經濟學家、國際金融戰略專家向松祚表示，金融改革與房地産金融密切相關。“惟有改革、回歸本原才能真正釋放經濟活力。”他表示，“中國經濟轉型關鍵看民營企業的活力，不要再指望貨幣萬能、房地産萬能。”

中國銀行業監督管理委員會副主席蔡鄂生則建議，金融監管要增強透明度，從而提振市場信心。對結構性複雜且行業人士認知不足的産品而言，監管者有責任通過監管方式的改革，通過各種教育處罰手段、法制規範，或是案例使得大家更了解這些問題。此外他指出，金融監管不應忽略投資者及各行各業人士對於金融認知程度高低的問題。

新常態下 房企如何抓機遇迎挑戰

隨著城市群時代的來臨與金融監管的收緊，房地産企業如何在市場的“強淬煉”下，做到立新突圍？與會嘉賓就城市更新、産城融合、科技人居、養老地産等行業熱點進行了深入探討，並提出了建設性建議。

“從存量資源角度上看，城市更新和城市織補將是未來地産行業的主基調。”北京思源興業房地産服務集團股份有限公司副總裁邢志剛舉例稱，央企國企的産業産能發展到15年面臨的設備老舊、産能淘汰升級等問題，會為其帶來整體創造價值的下行。但從坪效角度看，存量土地本身的價值可以為企業進行新的賦能。“存量土地開發正步入窗口期，時間紅利稍縱即逝。” 邢志剛指出，如今大部分企業缺乏資産的管理意識，對存量資産粗放式管理甚至無管理。事實上，資産管理系統化的解決方案可以推動房企由低坪效到高坪效轉變。

城鎮化發展中後期，推進産城融合是國家新型城鎮化建設的要求。針對産城融合，五礦地産産城事業部總經理趙錦明在年會現場提出了三點建議。他指出，首先要明確全産業鏈的産業概念，並以實體産業為其做支撐；其次，産城融合的開發需要與政府配合進行整體規劃，滾動開發；最後，需要學會借招商機構、大數據機構、金融機構等專業機構的力量進行發展。他表示，“産城融合要從精品園區和專業園區做起，由小到大發展。先從小而美、小而專做起，再進入不同的城市做規模，這樣才可以真正發展起來。”

此外，清華大學可持續住區研究中心主任孔鵬指出，如今通訊已經開始了對6G的探索，而住宅卻還處在手工業時期，人們對房子的使用、維護、運營、管理仍然是極其粗獷的，所産生的浪費是驚人的。基於此，他認為地産在綠色數字人居方面有很大的探索空間，應爭取將所有的房子聯網，與大數據結合起來。

阿那亞首席品牌官田海成則在主題演講中表示，時代已經發生了巨大轉變，從物質中獲得幸福的時代慢慢結束，從內心求得安寧的社會已經開始。他認為，時代的轉變改變了發展文旅地産的邏輯，“文旅地産背後的邏輯其實是一群人開始對美好生活有了訴求，他們追求生活方式、休閒旅遊到精神的富足。”在田海成看來，文旅地産其實是人的行為與土地發酵的産物。文旅項目需要用價值觀引領時代、引發共鳴，要創造文旅項目價值觀的唯一性。