1月17日，高力國際召開“高力國際華北區物業市場2018年回顧及2019年展望媒體發佈會”，就2018年北京市的寫字樓、零售、工業地産、投資四大板塊以及瀋陽和天津二線寫字樓市場的表現進行回顧並對2019年作出展望。會上，清華大學副教授、建設管理系房地産研究所、恒隆房地産研究中心楊讚博士就“寫字樓租金指數：成果與展望”發表演講。

甲級寫字樓物業市場需求堅實，新興子市場表現活躍

據高力國際監測的數據顯示，2018年，北京有六個共計約55萬平方米的新項目完工入市，全市總存量因此同比上升8.6%至約691萬平方米。2018年北京甲級寫字樓市場需求總體堅實，年內入市的大量高品質新項目亦對租賃需求産生刺激作用，全市全年總凈吸納量達到38.2萬平方米，同比增長12.0%。其中新興子市場表現活躍，望京與亞奧合計貢獻北京市全年凈吸納量的87.1%。

依行業劃分，科技與金融類租戶仍為需求的主要推動力，靈活辦公行業亦展現出強勁的擴張勢頭。儘管如此，充足的新增供應仍于2018年末將全市整體空置率同比推升1.7個百分點至10.0%。租金方面，新入市項目普遍低於全市平均租金水準，發展較早及新增供應充足的子市場亦因激烈的競爭租金受到一定衝擊，因此2018年全市平均租金同比下調1.4%至人民幣327.1元每月每平方米。與此同時，租賃情況良好以及需求穩定、供應有限的子市場的租金持續上揚。

高力國際預測，2019年北京將有十個共計約84萬平方米的新項目計劃入市，其中84.4%將位於CBD核心區與麗澤金融商務區。在供應高峰到來的大背景下，高力國際認為全市2019年的凈吸納面積將不會産生相應的大幅度增長，北京甲級寫字樓市場的整體空置率也將被推升約6.0個百分點至16.0%。此外，堅實的需求仍將促使保障供應有限子市場的租金繼續上調，但加劇的競爭或將使全市平均租金于2019年末同比小幅下降0.4%至人民幣325.7元每月每平方米。

優質商鋪物業商場：消費升級帶來激烈的市場競爭，租金穩中微升

2018年全年，北京優質商鋪物業市場共有四個購物中心入市，總存量同比增長5.7%至約593萬平方米。高力國際表示，消費升級的趨勢不斷強化，消費者逐漸從“價格敏感”向“品質敏感”轉變，業主不斷優化租戶結構，使得2018年末整體空置率同比下降1個百分點至2.1%。

富有場景感的大眾化設計師品牌及國內外潮牌為最活躍的業態；新式茶飲、咖啡及中西式簡餐市場亦迅速增長；智慧化和黑科技的利用成為各業態爭寵的新手段。激烈競爭和強勁需求使得零售市場租戶調整頻繁，2018年全年北京優質商鋪物業首層平均固定租金同比上漲1.3%至826.8元每月每平方米。其中核心區域租金同比增長0.8%，新興區域租金同比增長1%。全年錄得六筆知名項目的大宗交易，其中包括三宗資産包交易。

高力國際預測，2019年將會有接近50萬平方米的新增供應入市，並將整體空置率小幅拉高0.8個百分點。富場景化、主題化的體驗型購物中心將更受消費者青睞。無界零售、個性化主題空間、跨界複合店將成為新的零售增長點。與此同時，業態細分化趨勢加深，在激烈的競爭中發掘消費者更深層次的需求。由於消費需求仍保持旺盛，且新增供給中四分之一位於核心區域，儘管供給量較大，2019年租金或將微升0.3%。

京津廊優質物流物業市場：租金漲幅創歷史新高，空置率維持低位

2018年，京津廊優質物流物業市場共有合計建築面積約68.7萬平方米的十一座優質物流物業完工入市，新增項目分別位於北京及天津，廊坊無新增供應。區域市場總存量同比大幅增加16.8%至約608萬平方米。得益於電子商務零售商及第三方物流供應商的穩健發展，區域內優質倉儲物業需求持續旺盛。同時，伴隨下半年天津新興區域大體量新增供應集中入市，租賃活動逐漸趨於理性，部分擁有大面積租賃需求的租戶選擇搬遷至租金更具競爭力的新增項目。2018年北京優質物流物業市場空置率同比上升1.5個百分點至1.5%。天津及廊坊優質物流物業市場空置率同比升高1.1個百分點與7.4個百分點至6.2%及7.4%。2018年北京、廊坊及天津武清北部等環京區域供給量極為有限。區域內核心市場可租賃面積缺乏推昇平均租金至歷史新高；其中北京優質物流物業市場平均租金同比增長12.6%至人民幣48.4元每月每平方米，天津及廊坊優質物流物業市場分別同比上漲12.8%與12.1%至人民幣30.2元每月每平方米及人民幣36.6元每月每平方米。投資市場內，鋻於優質倉儲物業巨大的增值潛力，物流業仍為最熱門的投資領域之一。2018年北京市政府出臺多條涉及物流倉儲業的産業新政，北京及周邊區域倉儲用地獲取難度進一步增大，更多投資者持續關注天津及河北區域物流市場以尋求更多投資機遇。

建築面積共計約79.2萬平方米的十五座優質物流物業計劃于2019年入市。其中北京優質物流物業市場預計將有四座新項目完工入市，天津與廊坊將各有九座及兩座。伴隨北京及環京區域可租賃面積的進一步縮減，區域內更多優質倉儲需求將外溢至天津等市場。得益於此，區域內大部分新增供應或將被迅速吸納。高力國際預計截至2019年底，京津廊優質物流物業市場整體空置率或將低於3%。受惠于京津廊區域電子商務業的良好發展前景，區域內大部分業主對市場需求持樂觀積極態度，租金漲幅或將因此保持穩健。2019年北京、天津及廊坊優質物流物業市場平均租金預計同比漲幅分別為5.8%、4.5%及5.5%。伴隨2018年北京市産業新政出臺，未來北京物流倉儲業將主要服務於北京城市配送需求，同時天津及廊坊等地核心市場也將面臨土地獲取難度愈發增大的局面。高力國際強調，隨著專業物流開發商及部分電子商務運營商將目光投向天津及河北臨近北京的新興市場，該些區域將在未來三至五年成為物流業發展的新熱點。

投資市場成交面積及成交金額均創新高

2018年全年錄得32宗整售交易，與去年基本持平，但總成交面積達到163萬平方米，同比增加35%，總成交金額為人民幣555億元，同比增加27%。成交業態有多元化發展的趨勢，但辦公樓類物業仍佔主導，寫字樓及商務園成交金額佔比約為45%，包括盈科中心交易在內的綜合體成交金額佔比約為30%。零售物業也錄得較多交易，成交金額佔比約13%，知名交易包括領展收購通州羅斯福廣場等。從地理位置來看，成交以新興區域項目為主，核心區域錄得成交稀少，麗澤、通州等區域錄得多宗成交。內資投資機構仍佔市場主導，內資買家收購的物業金額超過80%，但下半年更多外資機構積極關注北京市場。

高力國際預測，2019年國內外機構投資者繼續對北京市場保持濃厚興趣，內資機構投資者持續積極尋找可投資項目，隨著更多外資投資者重新開始積極關注北京市場，有望進一步推高投資交易。融資環境不容樂觀使得部分項目持有者考慮出售資産以增加資金儲備用於業務發展，因此可供交易資産數量有望增加。隨著《北京城市總體規劃》實施的不斷深入，新興區域將更多吸引投資者興趣，但核心區域仍是投資者持續關注的焦點。寫字樓、商業和長租公寓仍是投資熱點，政策的限制會使得投資者更為謹慎地投資，有穩定現金流的改造型物業仍是最受歡迎的投資標的。

二線重點城市寫字樓市場回顧與展望

2018年，三個共計約20萬平方米的新項目竣工進入天津優質寫字樓市場，並將全市總存量同比提升11.0%至約207萬平方米。天津優質寫字樓市場2018年全年需求保持平穩，金融與專業服務行業仍為市場需求的主要來源，科技行業亦展現出快速擴張的勢頭。此外，近期入市的高品質項目對租戶的升級需求刺激明顯。儘管如此，受充足新增供應的影響，全市整體空置率于2018年末同比上升1.3個百分點至34.9%。由於新入市項目的租金低於全市平均水準，激烈的市場競爭亦使較為老舊項目的業主為挽留租戶而在談判中更為靈活，因此天津優質寫字樓市場平均租金于2018年末錄得人民幣94.9元每月每平方米，同比下調1.6%。

2019年，全市將有約佔現有存量33%的共計68萬平方米的新項目入市，新八大里區域亦將首次亮相天津優質寫字樓市場。雖然供應高峰或對全市2019年需求的提升産生一定推動，但達到歷史高峰的新增供應量預計仍會將全市整體空置率同比推升約8.8個百分點，使其于2019年末達到43.6%。由此加劇的市場競爭或將天津優質寫字樓市場的平均租金于2019年末同比拉低3.4%至人民91.6元每月每平方米。

瀋陽優質寫字樓物業市場回顧與展望

2018年，瀋陽優質寫字樓物業市場共有六座合計建築面積約25.6萬平方米的優質寫字樓完工入市，該些項目均位於市場核心區域。這是自2016年以來瀋陽優質寫字樓物業市場最大規模新增供應。有鋻於此，瀋陽優質寫字樓物業市場存量同比增加9.8%至約169萬平方米。2018年以來，瀋陽優質寫字樓物業市場持續回暖，需求穩步增長。租賃市場成交量較2017年有明顯提升，而且新租及擴租比例不斷增加。金融類租戶仍為市場主要需求推動力，靈活辦公類租戶則在2018年成為新興力量，數個靈活辦公運營商已在瀋陽市場租賃相當可觀的優質寫字樓面積。儘管大體量新增供應入市，但受穩定需求的支撐，2018年瀋陽優質寫字樓物業市場空置率大致保持穩定，截至2018年底錄得32.7%。此外，受需求回暖及核心區域新增供應租金較高所影響，2018年瀋陽優質寫字樓物業市場平均租金同比上漲2.9%至人民幣91.8元每月每平方米。

2019年，合計建築面積約10.7萬平方米的兩座新項目預計將完工入市，新增供應均位於太原街子市場。展望未來，瀋陽市經濟指標的逐步改善將進一步支撐優質寫字樓市場需求穩步增長。2019年有限的新增供應及穩定的需求將助益空置率進一步下降。高力國際預測，2019年瀋陽優質寫字樓物業市場空置率將同比下降2.8個百分點至29.9%。此外，受新增供應租金水準相對較低影響，2019年瀋陽市優質寫字樓物業市場平均租金預計將大致保持穩定，小幅微降0.2%至人民幣91.6元每月每平方米。