新增需求不足 降本增效依然是市場主旋律

來源:中國網地産 2023-06-29 17:04:50

北京, 2023年6月29日 – 全球領先的多元化專業服務與投資管理公司高力國際對2023年第二季度北京辦公樓市場表現進行回顧和展望。本次發佈會在東方君悅大酒店舉行,地處亞洲最大商業建築群之一的東方廣場內,這裡不僅匯集眾多世界500強企業,更是東城區“高端商務服務+金融服務”産業組團標桿項目。

回顧過去的半年,中國經濟雖然擺脫了疫情的影響,但整體經濟恢復的基礎尚不牢固,經濟活力還有待進一步提升,市場需要更多的積極信號扭轉目前的悲觀預期。5月PMI持續下降至48.8,其中中小企業PMI只有47左右,可見微觀層面中小企業面臨的壓力更大。貨幣供應量M2在過去的一年都處於12%左右的較高水準,但大規模的流動性供給並未對市場需求産生足夠的刺激。CPI從年初開始逐步下滑,5月數據僅為0.2%,代表著消費者層面的需求並沒有實際改善,消費者信心依然不足。同時,PPI延續了去年的下跌走勢,已經連續8個季度下跌,意味著工業品出廠價格由於下游需求持續疲軟和産能過剩,産品價格不斷下跌。核心價格指標出現大幅走弱説明瞭宏觀經濟需求目前嚴重不足,整體經濟復蘇的步伐依然任重而道遠。政策的傳導需要時間,企業預期調整需要時間,市場信心恢復和實際需求落地也需要時間。從目前的經濟數據來看,此次的恢復週期應該會更長,難度也會更大。

2023年上半年,北京辦公樓市場表現不振,新增需求不足仍是核心問題。高力國際中國區辦公樓研究負責人兼華北區研究部董事陸明表示,從二季度的北京甲級寫字樓市場數據來看,凈吸納量延續了一季度的疲軟走勢,本季度凈吸納量再度為負,達到-5.3萬平方米。存量樓宇空出更多的辦公面積,加上一個新項目入市(8萬平米左右),導致空置率上漲1%至17.7%。隨著年初市場樂觀預期落空,本季度更多的樓宇業主開始積極進行租金策略調整,整體市場凈有效租金較一季度下降3.5%至317元每月每平米。除麗澤市場租金保持穩定以外,其他所有子市場的租金均呈現不同程度的下降,其中降幅最大的是中關村市場,達到7.6%。在高力國際監控的CBD市場40棟甲級樓宇中,本季度有22棟樓宇的凈有效租金呈現不同程度的下降,平均下降幅度達到5.5%,降幅最大的樓宇達到15%。

乙級和産業園市場並未出現明顯的復蘇態勢。本季度乙級市場凈吸納量為-3.6萬平方米,已經連續5個季度凈吸納量為負。市場下行主要是受中關村市場的拖累,中關村市場本季度凈吸納量為-4.9萬平方米,兩個季度合計凈吸納量為-9.4萬平方米。整體市場空置率上漲到18.1%,租金下降2.8%至212元每月每平米。産業園市場凈吸納量本季度由正轉負,達到-3.7萬平方米,其中上地子市場凈吸納量為-1.3萬平方米。産業園市場空置率上升到17.9%,租金為122元每月每平米。高力國際中國區辦公樓研究負責人兼華北區研究部董事陸明介紹,綜合甲乙級寫字樓和産業園的市場表現來看辦公樓市場上半年的表現基本符合目前宏觀經濟整體需求不足的現狀,全市場上半年合計凈吸納量達到-25萬平方米,其中中關村一個子市場就達到-14.2萬平方米。

展望2023年下半年的市場走勢,市場的核心關注點仍然是需求側的表現。高力國際北京分公司董事總經理李娟説,就甲級市場而言,由於下半年有一些預租較好的新項目入市,進而會拉動季度凈吸納量回升甚至轉正,但無法扭轉空置率上漲的趨勢。除了新增供應項目的影響外,北部市場的存量項目依然會受到網際網路科技企業持續進行辦公空間整合的影響,如果存量項目無法快速填補空置面積,年末甲級市場的空置率將很大概率突破20%。受北部市場高空置率的拖累,全市場凈有效租金仍將處於下降通道。

十四五期間將是中國深化産業結構調整的關鍵時期,各主要經濟增長引擎都在面臨更深層次的轉型和升級。當頭部行業或企業開始調整,而後續的行業生力軍還不足以支撐經濟和行業發展的時候,就會形成行業發展的空檔期,這個時期也是辦公樓市場發展環境的複雜性、嚴峻性和不確定性逐漸上升的時期。過去三年來,北京辦公樓市場所呈現出的創歷史記錄的大變化,這些非常態化市場數據本身就已經説明瞭過去很長時間形成的市場供需格局正在出現根本性變化,也代表了此次由産業更替所帶來的市場調整,其影響將會是長期且深遠的,當然這些變化本身也是中國處在百年未有之大變局的具體體現。高力國際北京分公司董事總經理李娟表示,市場參與者需要清楚,當前所處的市場艱難時期可能不是短期的,其艱難程度可能要比3年疫情和金融危機時期更甚。市場下行期對於資産管理提出了更高的要求,活著才是硬道理,現金流和利潤率才是核心。市場參與者只有針對市場變化做出快速響應,以可持續的低價策略來搶佔市場優質存量資源,不斷依靠創新打造差異化競爭優勢,才能逆風前行,破局未來。

(責任編輯:李彤)
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