溫馨提示：請在wifi環境下觀看

中信建投地産首席分析師 陳慎

2018年5月16日,由億翰智庫和中國網聯合舉辦的“2018中國上市房企百強峰會”在北京隆重舉辦。本次峰會以"連結新時代 賦能新價值"為主題，圍繞上市房地産企業融資環境及市值管理展開討論，致力於助力中國上市房企，實現資本市場融資突圍，加強市值管理。會上隆重發佈“2018中國上市房企百強”研究成果。活動上，中國網地産對中信建投地産首席分析師陳慎進行了專訪，以下為採訪實錄：

記者：你好，我是中國網地産的記者，想問一下，您對當前去杠桿的背景下，您怎麼看待整個市場的銷售、投資和新開工呢？

陳慎：我們今年對房地産行業判斷是一句話，叫銷售不樂觀但是投資不悲觀。銷售不樂觀的原因，之前講到過今年壓力是來自於信貸收緊，一是去杠桿，二是去年支援整個三四線城市爆發的棚改，今年整個增量也會下降。我覺得我們判斷今年整個銷售，銷售面積是負增長大概負5左右，因為均價增長，可能會帶來銷售金額正向增長，是這樣的趨勢。對於投資額不悲觀而言，我們認為不悲觀理由，當前整個房地産庫存還是處於歷史上比較低的位置，所以一定會帶來整個投資持續增長。今年我們判斷投資是5%—6%的增長，目前可能是10%，未來在去杠桿影響下可能有所下滑，包括融資端的收緊或者限價的影響，會導致房地産企業有所下滑，全面來看正向增長是沒有問題的。

記者：新開工建設呢？

陳慎：新開工也是一樣，因為過去這兩年拿了地以後，我們認為到今年一定會進入開工階段，開工可能會受制于房地産企業的銷售，如果銷售不暢可能會導致房地産企業開工意願有所下降，它可能沒有投資那麼好，整體還是維持正向增長。

記者：像您剛剛説的，您覺得應該是什麼樣的區間呢？

陳慎：我們覺得大概2到5左右的區間。

記者：那對近年來房企加快多元化的投資是什麼樣的態度呢？

陳慎：房地産多元化投資在2013年、2014年就已經有了，那時候叫地産+X，這幾年下來我們看到這些+X的成功率都不高，這一輪有很多企業做像恒大、碧桂園開始投資一些地産産業鏈方面的業務，這種投資方向比之前要更加長遠一些，主要有兩個動力：一是為以後房地産銷售增速下降或者是整個地産貢獻度下降之後尋找一些新的盈利增長點，這是第一點。二是整個房地産龍頭企業在未來拿地方面也會面臨更多複合性因素。過去到一個地方拿地你只要會蓋房子就行，是企業選擇地，未來我們認為是政府選擇你，你是不是除了開發地産還得有更多的複合性元素在裏面，你能夠提供更多的産業、提供更多附加附能，可能會更加吸引政府跟你去合作，這也是倒逼著企業要去多選擇一些多元化佈局和投資，來提高它的競爭力，這是我對這塊的看法。

記者：想問一下您對今年港股及A股市場怎麼看？

陳慎：我先講講A股，我們覺得站在這個時點上對A股其實不用太過悲觀了，因為資本市場對地産股整體來説是抱比較悲觀的項目。但是我認為地産股在這個時間點應該具備幾個條件，能夠帶動整個地産股的機會。第一個就是估值已經足夠低了，我們橫向比較過，當前整個地産股估值相對於滬深300比重來説已經是跌破了2014年的地位。龍頭公司佔到滬深300估值雖然還沒有到達最低水準，但是我們認為已經非常接近了，而且你可以橫向比較一下這兩個市場環境2014年和2017年、2018年比較，當前整個環境比2014年好很多，無論是整個政策的因城施策，當時是一刀切，現在因城施策。同時，龍頭公司整個集中度或者對市場話語權、品牌溢價甚至規模遠遠小于2014年。我們認為當前龍頭公司理論上就是應該比2014年有更高的溢價，所以我們非常看好當前算是地産股底部的位置。未來區化是來自於什麼地方呢？我們認為來自於整個宏觀經濟層面對於內需需求度在增加，在4月23號政治局會議當時也提出要擴大內需，要支援股市一共5個市場健康平穩發展。所以我們認為在監管層面態度上比之前出現了改善，同時疊加貨幣政策包括降準已經出現，對行業而言是邊際改善的，低估值加上邊際改善，我們認為足以帶來整個地産股相對收益機會，所以在這個位置上我們建議大家可以更多關注。

港股比A股相對來説還是有優勢，一方面估值比A股整體來説還是便宜的，而且港股有非常多優秀的、有非常快成長的公司都集中在港股。我們看到的大公司像碧桂園、恒大、中海等等都是在港股，他們這兩年至少我們能看到每個月、每個季度銷售增長還是非常明確的，相對而言這些公司佈局比較平均，像碧桂園雖然我們能看到東部很多一二線城市受制于政策，但是中西部很多二三線甚至三四線城市市場還是比較平穩，這就帶來了這些企業邊際增長機會。A股目前是個底股，我們覺得港股在當前位置上還有邊際上升的空間，主要來自於他們一些超過平均增長和對於市場把握能力比以前要更強。