樓市1.0時代不再 房企再難躺著賺錢?

來源:中國經濟週刊 2017-09-12 08:31:00

(原標題:房地産1.0時代不再 房企再難“躺著賺錢”?

融創恒大可謂今年地産業的“網紅”企業。

在“吞下”萬達的13個文旅項目後,融創中國(1918.HK)中報預計,2017年下半年融創總可售資源約3879億元,2018年總可售資源約6187億元。“未來,融創將繼續加強銷售、緩停拿地,以保證現金流充裕。”

“未來兩年融創的任務是降負債,”融創中國行政總裁汪孟德稱,“最主要的原因是我們到了釋放利潤的階段了,而不是現金流緊張。”他表示,未來隨著利潤大幅釋放,凈負債率自然會下降,“我們有信心在未來一到兩年,在2019年底把資産負債率和凈資産負債率降到雙70%的水準。”

恒大集團董事局副主席、總裁夏海鈞稱,今年年初,恒大啟動戰略轉型,“在發展模式上,由以往高負債、高杠桿、高週轉、低成本的‘三高一低’發展模式向低負債、低杠桿、低成本、高週轉的‘三低一高’發展模式轉變。”

今年6月以來,SOHO中國(0410.HK)先後整體出售上海虹口SOHO、光華路SOHO二期、淩空SOHO的舉動引發輿論關注,甚至有人質疑潘石屹要“跑路”。8月22日,SOHO中國發佈中報,董事長潘石屹表示,出售項目的資金用途首先用於還貸,優先還境外貸款。“不想承擔過多風險,收入和負債都是以人民幣計價。”

SOHO中國首席財務官唐正茂介紹,除了還債,處置資産的部分資金還成為現金流。截至6月30日,SOHO中國的現金及現金等價物為34.41億元,銀行存款為2.53億元。

“現金為王”、銷量猛增的背後或基於回收流動性的考慮。

事實上,去年下半年以來,房企融資環境日趨收緊。監管層直指違規資金流入樓市,房企長期依賴的發債、定增和信託等傳統融資模式受限。

Wind數據顯示,今年以來,地産企業境內累計發債規模2767.21億元,較去年同期的8212.59億元下挫66.3%。8月發債規模439.93億元,結束環比兩連漲,且較去年同期下滑58.2%。

與此同時,房企海外融資逐漸升溫。穆迪提供的數據顯示,今年以來,51家受評開發商在境外債券市場共融資約264億美元,遠高於2016年全年87億美元的融資總額。

僅7月以來,龍湖地産發行4.5億美元5年期的優先票據。綠地控股(600606.SH)發行1億美元債券。建業地産(0832.HK)發行2億美元一年期優先票據。8月,融創中國發佈公告,稱成功發行金額合計10億美元的兩組高息債券。

房企將迎“苦日子”?並購拿地、多元化運營漸成共識

“從2018年5月至2020年5月,將會是內地房企最棘手、最難熬的一段時間。未來房企高價拿地,再高價賣出模式難以為繼。”綠城中國行政總裁曹舟男在半年業績會上表示。

不過,新城控股(601155.SH)副總裁歐陽捷向《中國經濟週刊》記者直言,“地還是要拿的”,只是策略發生了變化。在目前土地出讓縮減、價格受限的情況下,並購手段成為房企獲取戰略資源、擴大自身規模的一個非常重要方式。

中報數據顯示,碧桂園上半年新增土地投資1686億元,同比增長131.5%,新增土地投資的權益達到74.8%。萬科上半年也積極通過合作及並購拿地,上半年新增土地中64.7%建築面積的項目以合作方式獲得。

並購也成為融創的拿地利器。7月收購萬達13個文旅項目,大幅取得近6000萬平方米的土儲。此外,融創還收購大連潤德乾城全部股權、華城富麗95%的股權、天津星耀80%的股權等。截至8月25日,不計入萬達13個文旅城項目,融創的總土地儲備達1.01億平方米。

克而瑞數據顯示,1-7月份拿地面積榜上,30強房企新增土地面積達34978萬平方米,其中通過收並購方式取得的土地建築面積佔25%,較去年提升了近15個百分點。

穆迪投資者服務公司發佈報告稱,2017年全年中國房地産業並購交易總額有望創紀錄。第二季度公佈的最大規模並購交易為萬科斥資約人民幣551億元收購廣東國際信託投資公司的若干房地産資産。分析師黃哲表示,“並購活動激增主要由開發商有意實現更大的規模經濟效應、爭奪更大市場份額以及補充土地儲備驅動。與參與公開拍賣拿地相比,通過並購交易補充土地儲備的成本相對更低。”

存在變數的2017年下半場,房企角色從“開發商”轉型為“運營商”的路徑逐漸明晰。

龍頭房地産企業均提出了各自的多元化運營策略,涉及商業地産、旅遊地産、健康地産、特色小鎮等多個領域,並積極佈局租賃業務。

7月,富力以199.06億元收購萬達77家酒店,富力的酒店規模將超過100家,一舉成為全世界最大的酒店運營商之一。富力地産董事長李思廉表示,未來富力將持續尋求擴大整體規模並整合酒店資産,以增加經常性收入及利潤的比例。

特色小鎮成為山水文園集團轉型的發力點。其董事局主席李轍向《中國經濟週刊》記者表示,致力於將浙江山水主題小鎮打造成為行業標桿,“山水主題小鎮將成為我們的一個核心競爭力。未來5年我們打算做15個這種小鎮項目,抗衰老將成為標配植入。”

(責任編輯:)
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