原標題：中小房企面臨生存壓力 房地産行業兼併重組活躍

通過並購地産項目公司增加土地和項目儲備，成為不少大型房企的選擇。中國證券報記者不完全統計發現，今年以來，已有20家左右非地産主業公司先後公告處置旗下地産業務。

業內人士表示，在房地産調控週期，融資能力、品牌等居於劣勢的中小房企面臨更大的生存壓力，部分企業選擇出售相關資産。相較于在土地市場直接拿地，通過並購地産公司股權，獲取土地儲備手續簡單，可以縮短開發週期，且稅費更低，但通常需承繼標的公司的負債。這些因素促使房地産資産交易趨於活躍。

剝離房地産業務

今年以來，新黃浦、紅豆股份、豐華股份等多家非房地産主業公司先後公告，擬轉讓房地産公司股權，部分公司借此退出地産行業。不少公司通過轉讓資産獲得一次性收益，增厚了當期利潤。

以新黃浦為例，公司擬轉讓上海鴻泰房地産有限公司30%的股權及對標的公司1.03億元債權。經上海聯合産權交易所公開掛牌，于6月19日以拍賣方式組織實施競價，廣東德駿投資有限公司以12億元競拍成交。本次交易實施後，預計將增加母公司2017年度稅前利潤8億元左右。

紅豆股份擬將紅豆置業60%股權轉讓給控股股東紅豆集團，交易價格為8.2億元。公司“房地産+紡織”的雙主營業務變更為以服裝業為核心的單業務模式。受益於此次資産轉讓，紅豆股份預計2017年上半年實現凈利潤4.9億元左右，同比增長728%。

山東高速擬轉讓全資子公司煙臺合盛房地産開發有限公司100%股權及14億元債權，掛牌價格為15億元。掛牌資訊顯示，煙臺合盛早已資不抵債。山東高速表示，本次股權掛牌轉讓，有利於落實公司轉型升級發展戰略，盤活存量資産，確保實現投資收益，促進公司可持續發展。公司初步測算，若本次股權轉讓成功，股權轉讓收益約為475.78萬元;若2017年5月底實現股權交割，由受讓方代合盛公司償還股東借款本金及利息，預計可實現利息收入約32680.07萬元。自2016年以來，公司多次掛牌轉讓旗下業績不佳的地産公司。由於轉讓相關資産，公司2016年業績表現良好。

中茵股份相關人士近期也表示，按照公司轉型規劃，將完全剝離房地産業務。2017年將繼續完成房地産資産的剝離工作，圍繞聞泰通訊做強做大。

分析人士指出，非房地産主業上市公司出售地産業務股權，有利於回籠資金，回歸主營業務。對於大型房企來説，相較于通過並購地産項目公司增加土地和項目儲備，在熱點城市拿地、融資及後續項目開發成本較高。種種因素促使房地産資産交易趨於活躍。

收購兼併增加

受資金鏈緊張和資金成本上升的影響，房地産企業之間的兼併收購案例明顯增加，其中不乏一些知名地王項目公司。在這些轉讓案中，多數附帶了債權。受讓方除了支付相應股權對價外，還需負擔相關債權。這也顯示出相關企業轉讓這些項目背後的“力不從心”。

6月8日，北京産權交易所資訊顯示，華僑城股份以7.34億元底價轉讓其全資子公司北京僑禧投資有限公司49%股權，受讓方還需支付44.49億元的借款利息。北京僑禧投資有限公司所持主要資産為豐台區城鄉一體化槐房村、新宮村舊村改造項目第一期B組團地塊。該地塊于2015年11月初由華僑城股份、招商地産和華潤置地3家企業組成聯合體以83.4億元競得，是當年的豐臺地王。不過，招商地産和華潤置地陸續退出，該地塊由華僑城一家通過北京僑禧持有。中國證券報記者了解到，目前該地塊的開發尚未有實質性進展。掛牌資訊顯示，項目公司北京僑禧投資有限公司目前經營不樂觀，2016年末凈虧損2.6億元。截至2017年4月30日，北京僑禧資産總計90.46億元，所有者權益為-2.62億元，負債金額達93.08億元。此外，受讓方與轉讓方將按照持股比例共同向標的企業提供借款。

統計顯示，近3個月以來，在北交所掛牌轉讓的房地産公司股權項目明顯增多，且在掛牌價中債權佔據較大比例，其中不乏一些大型企業的房地産項目。

上市房企方面，融創中國、藍光發展、陽光城等公司先後通過並購項目公司股權的方式拿下天津、重慶、成都、武漢、廣州等多個地産項目及土地，並購標的集中在重點城市市場。

6月26日，SOHO中國宣佈，以35.73億元出售上海虹口SOHO。資料顯示，虹口SOHO位於上海市四川北路商圈中心，總建築面積約9萬平方米，可租面積約7萬平方米。出售時處於滿租狀態。

縮短開發週期

分析人士指出，相比通過招拍挂補充土地儲備，並購地産公司股權需承繼標的公司負債，但好處是收購手續簡單，土地或者在建工程的各類許可證可以更名，不用重新申報，且稅費更低。此外，通過股權收購的方式能縮短開發週期。

中國房企産業協會此前發佈的報告顯示，近年來房地産業並購數量以及涉及金額呈逐年增加之勢。2016年，房地産行業並購案宗數為198宗，涉及金額為4014.83億元，同比上升43%;而2015年並購案宗數為343宗，涉及並購標的物價值為2815億元，同比增長11%。

該報告認為，2016年行業集中程度進一步提升，同時行業平均利潤率下行趨勢未改，表明行業高增長時代已經結束。在新的發展階段，大型房企通過並購加速獲取資源，中小型房企則加速轉型，房地産開發企業分化進一步加劇。