存貨這項指標在行業內鮮被提及，尤其在房地産市場的高速發展期。但是通過觀察一些典型房企的存貨指標，我們仍然能夠發現一些行業的發展趨勢，以及房企對未來市場的態度。這裡的存貨指的是房企的在建物業和已竣工物業之和，包括已售和未售的，其中在建物業中也包含一些未開發土地。下面將用以下三個指標來做簡單分析：存貨（含已售、未售）、存貨週轉率、已竣工存貨。

存貨同比增長22%，房企補倉積極

從各企業的存貨指標來看，房企對於17年市場應該是非常樂觀，至少有加速擴張規模的決心。截至2016年底，54家典型房企的存貨總額達50666億元，較上年同期存貨總額增長22%。直接原因反映在另外兩項數據: 2016年，房地産開發企業土地成交價款9129億元，同比增長19.8%以及16年房地産住宅開發投資68704億元，增長6.4%，增速提高0.4個百分點。可看出房企在增加了土地投資的同時，也加快了開工速度，因此存貨增量明顯。

從各企業的存貨規模來看，12家房企存貨超1000億元，恒大、綠地、萬科三家企業以超4000億的規模位列前三甲，其中恒大以超6000億的庫存規模遙遙領先。企業在16年即新增了1.02億平米的土儲，加上自身2.29億平米的土儲，家底殷實，存貨總量居首也不足為奇。

千億企業中，融創的存貨總量增速最快，也是行業內典型的樂天派。融創中國在2016年進行了多起大規模的並購，例如收購萊蒙國際7個項目公司股權、聯想旗下融科智地42個物業項目權益，36.6億接盤嘉凱城青島項目等，直接使得企業16年的存貨總量大幅增長，為未來的加速擴張打下了堅實的基礎。

存貨週轉率提升明顯，加速去化成共識

從房企的存貨週轉率這項指標來看，16年房企的營運能力進一步加強。2016年54家典型房企的存貨週轉次率達到0.41，較2015年提升了0.05。一方面是存貨的大幅增長，一方面是存貨週轉率的快速提升，企業要加速週轉來擴張規模已成定勢。

已竣工存貨佔比穩定

從已竣工存貨來看，16年企業已竣工存貨總量同比上漲16%，低於存貨總量22%的增幅，企業去化能向好，也從側面反映了去年整個市場繁榮情況。且從整體來看，竣工存貨佔比較去年下降1個百分點，企業的營運能力已經普遍提高，儘管在16年企業通過招拍挂、收並購等方式補庫存態度積極，但是憑藉企業存貨週轉次數的提高有效的消化了較多的已竣工存貨。

總結

借助存貨的相關指標，我們看到各家房企對於未來的前景態度樂觀。存貨放量，加速週轉，擴張規模仍為主旋律，尤其是在今年，1-4月前3名及前30名房企的銷售金額甚至突破去年的上半年，成績非常亮眼。而另一方面，16年房企的存貨週轉率提升，已竣工存貨保持穩定，證明其運營能力明顯加強。

在今年新一輪的調控高壓下，規模房企依舊表現不俗，該拿地的拿地，該並購的並購，在規模擴張這條路上走的愈發堅決，可以預見，17年規模房企的存貨總量或將進一步逆市上揚。此外，為應對調控壓力，企業的存貨週轉率也將有進一步的提升，企業規模發展更上一層樓。

 （來源：公眾號丁祖昱評樓市）