（原標題：68家上市房企存貨近1.4萬億元 同比上升14%）

有分析人士表示，2014年庫存消化較慢，而買地成本愈發高漲，今年京滬兩城房價普遍高端化，提高了部分産品的存貨值

截至4月5日，滬深兩市已經有68家上市房企公佈2015年年報。《證券日報》記者根據WIND資訊統計數據發現，按照申銀萬國行業分類，68家上市房企存貨總計接近1.4萬億元，而2014年同期這68家房企的存貨總計為1.23萬億元，攀升了1700億元，同比漲幅為13.83%。

對此，有分析人士認為，去年一、二線城市下半年去庫存情況較好，但多數三、四線城市的天大量庫存仍難以消化，尤其商業類庫存情況仍很嚴重。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，新增項目土地成本較高，高端樓盤銷售週期較長，商業類項目消化速度較慢，企業資産週轉速度減慢，貨值有小幅增加，但整體來看，去存貨能力提高。

存貨小幅攀升

《證券日報》記者根據WIND資訊統計數據發現，在上述68家上市房企中，6家房企存貨總量超過500億元，其中，萬科A、招商蛇口與華夏幸福3家上市公司存貨都超過了1000億元。

據記者統計，截至2015年12月31日，萬科A存貨為3681億元，同比上升15%；招商蛇口存貨1213.8億元，同比上升20%。

嚴躍進向《證券日報》記者表示，房企財務報表中的存貨指標包括了住房庫存、土地儲備、開工建設項目等指標，所以整個存貨規模會比實際上的待售住宅面積或金額要高。

不過，嚴躍進認為，從佔比來看，住房庫存規模是其中較大的一項。目前68家房企存貨規模同比上漲，這説明去庫存的任務依然是比較艱巨的。尤其部分房企在三、四線城市的庫存面積相對較高，即使上市房企去年加大力度清理存貨，但市場接受程度有限，不少企業又不願意甩賣割肉，因此銷售壓力仍舊不低，拖至今年，可能會有降價促銷的現象。

當然，在此類房企中，部分房企去庫存的效果相對好，所以預計今年拿地規模會增加，節奏也會加快。當然，也不排除一線城市房價飛漲後，部分上市房企會減慢項目開盤速度，捂盤惜售，少量放出房源，提高利潤。

“原來的存貨價格都上漲了”。一位業內人士向本報記者直言，上漲的這部分存貨貨值非常高。此外，土地市場成交金額也在節節攀升。

此外，近年來，由於城鎮化建設的快速推進，不少城市展開“造城”運動，與之相對的是，當地人口卻大量外出務工，這些城市現房存貨較多，空置率較高。

庫存管理能力相對較弱

當然，增加土地儲備是存貨增加較快的重要原因，但這其實是房地産企業項目開發週期決定的，有合理性，一般企業現有土地儲備會滿足企業未來3年發展需求。

嚴躍進表示，部分房企積極拿地試圖進入大房企的行列，也會使得土地儲備規模佔比相對上升，尤其是一些中型房企，依然有積極拿地的動作，這在存貨值上也會得到快速反映。

值得注意的是，庫存難以快速消化的背後，一方面加重了房企資金鏈的壓力，另一發面也侵蝕了開發商的利潤空間。更重要的是，企業對存貨管理能力較弱。

在一次業內人士探討庫存問題時，某上市房企行銷人士向本報記者透露，公司是有庫存管理計劃的，比如剛需類項目必須三年內清盤；高端豪宅雖因銷售週期較長，但企業仍會把握窗口期靈活銷售。

此外，對於綜合體項目，企業不但在拿地之初就會控制地塊建築規模、金融和住宅用地比例規劃，後期開發入市節奏也有嚴格要求，即使市場波動很大，上市房企也會快速反應，無論是調整價格，還是創新行銷方式，都會加快項目去化速度和現金回流速度。

（來源：證券日報）