（原標題：港媒稱內地青年買房透支十年購買力 擔憂成"接盤俠"被套牢）

港媒稱，最近匯豐銀行發佈的調查報告顯示，在1980年到2000年出生的內地人群（“千禧一代”）中，住房擁有率達到70%，遠遠高於其他國家，也高於房地産市場發展幾百年的發達國家。這對中國政府來説，是值得觀察與思考的問題。

透支未來十年消費需求

據《香港商報》網站4月14日報道，匯豐調查了9個國家共9000名“千禧一代”，結果顯示，相關人群的住房擁有率平均為40%，其中中國最高為70%；而比中國富裕發達的國家如法國為41%，美國為35%，英國為31%，澳大利亞為28%，沙烏地阿拉伯為26%。也就是説，大部分國家的年輕人住房擁有率不到一半，遠低於中國（內地）的比例。事實上，這個年齡段的內地年輕人在一線城市擁有兩套以上住房的人也不在少數，同時，購買住房由家庭幫助的比例也達到40%以上，比率也遠超其他發達國家。

報道稱，從內地的人口結構來説，1980年至2000年這個年齡段的人口大概在2.7億左右，如果城市化率50%，這個年齡段年輕人的住房擁有率為70%，那麼就有1億以上這個年齡段的人進入房地産市場。如果住房是居住消費，那麼未來十年購買住房主力的居住條件已經解決，住房消費需求的高峰已經過去。同時，由於這些購買住房的居民多數是舉全家之力進入市場，其未來十年消費需求的購買力嚴重透支，消費能力也會減弱。此外，近一年內地房地産之所以還在快速上漲，並非政府一直在強調所謂住房消費的“剛性需求”，而是這些居民住房投資的“剛性需求”。

“剛性需求”以投資主導

從最近西南財經大學的中國內地家庭金融消費的調查數據來看，目前內地城鎮家庭住房擁有率達到90%以上，而擁有兩套以上住房的家庭佔近兩成。也就是説，如果這些住房都是讓居民居住，並每個家庭擁有一套住房，那麼住房空置率都會達10%以上。所以，當前不少居民還在涌入房地産市場，估計仍然是以投資為主導，因為他們仍然相信內地房地産市場價格只會上漲而不會下跌。

報道稱，內地居民尤其是“千禧一代”之所以都會涌入房地産市場投資，就在於這十幾年住房投資讓其財富增長達340%以上，但他們所持財富有92%來自房地産市場，如果不算住房，其他金融資産很小。同時，從這些現象看出還有以下幾個問題值得關注。首先，內地居民財富的增長基本上是靠住房的升值，如果沒有這十幾年內地住房過度升值，那麼內地許多居民財富持有量十分有限。因此，如何參與住房投資，特別是利用高杠桿進行住房投資，成了這些居民財富增長的一條路，但實際的情況並非如此，金融市場投資機會還是有很多。

其次，當前不少城市的房地産市場之所以還在瘋狂，價格還在暴漲，並非與居民所謂的住房消費“剛性需求”有關，而是與這些居民預期住房的價格未來還會上漲及他們要利用金融杠桿進入市場有關。只要房地産調控政策沒有波及三四線城市，他們就會跟其聞雞起舞下去。三四線城市的房地産價格瘋狂還會向下蔓延，不過，也正是這樣，不少投資者可能會在三四線城市的投資中遇到風險。

再者，由於內地的房地産市場是一個政策市，住房投資者的輸贏完全取決於出臺什麼政策，並非來自個人投資決策判斷。十幾年來，許多住房投資者之所以是常勝將軍，就在於相信政府不會讓房地産市場價格下跌，相信政府會托住市場的價格。事實上，近十幾年來的房地産調控確實沒有讓住房投資者失望。

“政策焦慮症”日益明顯

報道稱，不過，從2016年中央經濟工作會議以來，住房投資者看到政府的房地産調控政策基調有所變化，而出臺的政策一步比一步緊，一城比一城緊，甚至於有些城市的調控政策不僅要遏制房價再上漲，而且還要求停止未來幾年的住房交易。因此，對於“千禧一代”這批住房投資者來説，住房投資“政策焦慮症”油然而生。

首先，他們會擔心對內地房地産市場重新定位，不知道政府未來還有哪些政策工具會出臺以及出臺後對市場又會産生什麼樣的影響。此外，當前的許多住房投資者還會擔心已經出臺的調控政策會不會再加碼以及會持續多久，未來房地産市場又會發生什麼樣的變化。再者，即使是目前還沒有出臺調控政策的三四線城市，他們也不知道房價漲到什麼程度時也會出臺調控政策，其調控政策力度如何又會造成什麼影響。

報道稱，對於內地的絕大多數住房投資者來説，他們都沒有經歷房地産調控的週期性調整，更沒有經歷房價下跌是什麼態勢，特別是沒有經歷過內地這種以投資為主導的房地産市場、房地産泡沫吹得巨大的市場轉型時市場和投資者是如何反映的。所以，這些房地産投資者的“政策焦慮症”，可能會隨著更多的城市出臺調控政策而變得更為明顯。

報道稱，當然，當前這些年輕的住房投資者更焦慮的是，他們的住房投資是不是接了最後一棒並嚴重套牢，因為未來房地産政策不確定性及貨幣政策不確定性將是一種常態。對此，這些年輕的住房投資者更加謹慎。