原標題：最嚴調控下樓市眾生相：投資客棄房 剛需族入手商住

自3月17日起，北京颳起的樓市調控風暴，不僅讓房地産業界一片譁然，也讓不少投資客及改善需求知難而退。面對此番調控政策，剛需族、投資客、開發商、仲介經歷了什麼？

剛需族

第一套“房”入手低價位商住

3月17日，北京新政出臺之際，劉欣（化名）剛入手了房山一個商住項目，這是她在北京購置的第一套房。

在北京工作六七年的劉欣，已經有了購房資格。“不太懂行情，真的不知道在北京，還有什麼新盤首付在100萬左右。”幾個月前，劉欣在郊區四處看房，最後發現，在北京要買下一套兩居室，總價怎麼也要四五百萬，無論首付還是月供都承受不起。

最後，她選擇了在北京買商住。劉欣在房山入手了一個90多平方米的公寓。“均價3萬多，首付140多萬，是自己勉強負擔得起的。”劉欣説，項目戶型還可以，能暫時滿足自己的居住需求。

“這次新政，對我來説，就是以後在北京沒法換住宅了。”劉欣説，她在固安買過房子，並且辦理過貸款，這意味著下次在北京買住宅的成本大幅提高了。

根據北京的認貸政策，認貸是指認全國的房貸。只要有過貸款紀錄，不管房子是否在名下，貸款是否還完，在北京再次購買都算二套。

“原來想著，暫時買一套商住過渡，後面再把固安的房子也賣了，加點錢，過幾年，換一套住宅，現在看起來是不可能了。”劉欣説，北漂多年，自己一直希望有一個小兩居，眼看著房價越漲越高，離心中的夢想也越來越遠了。

隨著北京房價水漲船高，更多剛需購房者像劉欣一樣，把目光放在京郊或北京商住。尤其是北京新政落地後，關注商住項目的人更多了。

中原地産首席分析師表示，剛需置業在北京有個硬杠杠，基本就是單價3萬、總價200萬，即使這樣很多工薪階層也很難買得起。公寓雖然首付要求一半，但這使得剛需有買房的可能性。很大程度上，公寓的確成為許多剛需首選房。

投資客

被“認貸”後放棄投資房

“我目前名下這套房值500多萬，原本考慮賣後拿300多萬去撬動1000萬的房子，手頭再預留200萬，足夠還幾年銀行貸款。等過幾年房子升值後，我再轉手出售。新政一齣，我只能放棄這一念頭。”李丹説。

因為眼看著房價一路高漲，李丹才萌發了賣房、重新買房“翹杠桿”的打算，“我並非是為了改善需求而換房，純粹是投資”。她説。

李丹的原計劃是：第一步，準備好資金，將餘下的公積金貸款全部還清；第二步，鎖定換房目標；第三步，出售原住宅。經過這三步，按北京原購房政策，李丹再買房，仍屬首套房，首付比例35%。

相比二手房，李丹更看好新房市場，她將換房目標鎖定在西二環附近一新房項目，100多平方米，總價1100萬元。

李丹已將餘下公積金貸款的資金準備到位，只等該項目開盤。然而，等來的卻是北京“認房又認貸”的新一輪樓市新政。

“新政出臺後，我完全打消了換房打算，60%首付怎麼都不划算。”李丹無奈地表示，賣房獲得500萬後，拿出300萬去買房，也只能買到500萬左右的房子，跟目前所住房子沒太大區別，如果用500萬全部用於換房，則還貸壓力太大。

不過，類似李丹這樣的投資客開始轉戰環京購房。據記者了解，在北京“3·17新政”與3·21環京地區限購政策升級期間的這個週末，一些環京項目就吸引了不少北京溢出的投資客。

香河一位銷售人員表示，由於北京房價較高，加上在北京購房資格受限，很多人選擇在北京周邊買房。但目前環京地區也在陸續限購。

新城控股副總裁歐陽捷稱，環北京區域因為出臺調控政策，未來的供求關係會維持在一個相對偏低的均衡水準，不太可能出現房價暴漲的可能，但下跌的可能性也較小。