房地産調控鬆綁更為全面 能否帶來新一輪反彈?

來源:中國經濟網 2023-10-17 14:00:40

近期,隨著多地出臺“認房不認貸”、統一最低首付比例、調整房貸利率下限、降低存量房貸利率等房地産利好政策,南京、濟南、福州、鄭州等多個二線城市取消限購,廣州調整限購實施區域範圍,上海降低臨港新片區人才購房門檻等,房地産調控政策鬆綁進入更為全面的階段。

從多個機構反饋情況看,政策落地後,消費者置業意願、購房信心提升,賣一買一置換需求帶動掛牌量增加,二手房價格保持平穩,在房企去化壓力下,新房漲價預期不明顯。

一線城市購房熱度提升

8月底,多部委聯合發文,明確了“認房不認貸”的認定標準,同時將全國首套、二套房商貸首付比例下限降至20%、30%。8月30日,廣州、深圳率先落地執行首套房“認房不認貸”政策。9月1日,上海、北京全面跟進執行,力度超預期。

“落實‘認房不認貸’後,房地産市場成交明顯快速上揚又逐步回落。從線上數據看,一線城市二手房熱度上漲幅度在9月2日達到峰值,後續逐步回落,至9月10日又有所反彈,並穩定在高於8月均值水準之上。”58安居客研究院院長張波表示,一線城市成交反彈,是由於前期累積需求釋放,潛在購房人群心理狀態偏猶豫,隨著具體政策落地,需求將快速釋放。

“北京、上海在9月第一個週末成交量爆發後,第二個週末成交量降低超50%。”中原地産首席分析師張大偉認為,新政發佈後的一週時間裏,北京二手房成交5000套左右,新建住宅累計成交3500套左右。

隨著需求釋放動能減弱,9月後兩周成交量明顯下降。北京市住建委數據顯示,9月份,北京新建商品住宅簽約5891套,成交面積67.96萬平方米,環比分別增長42.9%和41.1%;二手商品住宅成交14262套,環比增長30.1%。

“上海新房交易市場處於活躍和復蘇態勢,部分數據好于預期。”易居研究院研究總監嚴躍進表示,目前,成交量明顯增加,買房群體主要是一些剛需購買者。

中秋國慶長假期間,廣州推盤個數達20個,總推貨量較去年同期增加42%。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,總體來看,政策對廣州、深圳等地的影響沒有北京、上海大,但廣深地區新房樓盤的訪客和二手房帶看量有明顯增加。“除了常規促銷外,開發商推出了‘一口價’房源,以此帶動買房人氣。”李宇嘉説。

市場價格保持基本平穩

新政落地後,二手房掛牌量上漲,一些新樓盤取消優惠政策,許多購房者擔憂是否會導致新一輪房價上漲?

“市場價格基本平穩,二手房、新房都沒有出現明顯漲價現象。”張大偉表示,二手房房源掛牌量明顯增加,一部分是為了賣一買一享受較低首付,另一部分是期望價格上漲變現,但目前成交量基本平穩。

嚴躍進認為,一些房企收回優惠折扣看似是在漲價,其實是吸引購房者入市的一種行銷手段,從供求關係看,房價上漲沒有必要也沒有市場基礎。特別是二手房掛牌量增加,有助於減少二手房價格炒作現象。“房企要珍惜當前的政策,主動在市場秩序穩定方面做好相關工作,確保房價穩定和預期穩定。”嚴躍進提醒。

“儘管政策全面回歸常態,但並不會帶來新一輪樓市反彈,主要因為房地産市場基本面已今非昔比。”李宇嘉表示,現在,不管是房價、居民杠桿率還是住房需求空間,都發生了改變。這次房地産政策調整目的就是防風險、保穩定。

諸葛數據研究中心監測數據顯示,今年中秋國慶假期(9月29日至10月6日),重點10城新建商品住宅日均成交612套,較去年國慶假期日均成交量上漲43.8%。但比往年同期的成交數據,今年日均成交量處於近7年的次低位水準,較2021年及以前的日均成交水準下降幅度超30%。

“‘雙節’期間一些城市樓市成交量回升,但成交端仍具備較大上升空間,後續仍然需要利好政策持續加持。”諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪説,成交量回升有望帶動市場信心提振,疊加政策端寬鬆態勢延續,後續樓市復蘇值得期待。

用好政策工具和窗口期

中原地産統計,7月24日至8月底,全國房地産政策進入密集發佈期,累計調控超過200次。9月,各地累計發佈房地産調控政策高達175次。9月至10月是房屋交易較為活躍時期,俗稱“金九銀十”,11月至12月是房地産開發商衝業績的關鍵期,後續幾個月樓市的表現至關重要。

“去年,由於疫情影響導致基數較低,隨著各地因城施策,如果用好政策工具、把握好窗口期,有望實現全年樓市‘U形’走勢。”李宇嘉表示,量的穩定是防風險的前提,也是質提升的基礎,預計將有更多城市出臺各類調控政策,不斷促進房地産市場平穩健康發展。

張大偉表示,對於北京等一線城市來説,“認房不認貸”主要影響的是改善性住房需求,這部分需求經短期消化後,後續如果沒有其他政策利好,市場可能在10月後繼續調整。

中指研究院數據顯示,今年中秋國慶假期,35個代表城市日均成交面積較去年同期及2019年同期下降兩成左右。整體來看,國慶期間各地樓市表現不一,上海、廣州在樓盤供應端帶動下情緒回升,北京、深圳、成都、杭州樓市表現相對平穩,武漢、蘇州、天津等地在房交會、新政顯效下,市場活躍度得到提升,但市場持續性仍需觀察,短期市場依然有壓力。

後續政策還有哪些優化空間?張波建議,可以進行“打補丁”式優化,例如調整普通住宅認定標準;降低房貸利率,尤其是降低首套房貸利率,減輕購房者月供壓力。

中指研究院市場研究總監陳文靜建議,一線城市庫存壓力大的區域可以按照因區施策、一區一策原則,與人口、人才等政策結合進行政策優化。“隨著政策進一步落實,核心城市房地産市場有望逐漸企穩恢復,三四線城市房地産市場預期漸穩,以價換量或帶動需求釋放,全國房地産市場也有望逐漸築底企穩,價格整體穩定,其中三四線城市短期內價格或延續下跌態勢。”陳文靜説。

“由於‘金九’市場表現總體不如預期,開發商緊抓‘黃金周’衝刺四季度業績,不少新盤上市、老盤加推吸引人氣,特價房、折扣行銷等各類促銷策略也帶動人氣回升。預計10月總體成交量比9月將有所提升。”張波説。


(責任編輯:孫悅)
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