在高房價和霧霾之下，不少人喊出“逃離北上廣”，“買房躲霧霾”等口號，體現了對城市生存環境的焦慮。但是，人們真的會大規模因為房價和霧霾逃離大城市嗎？哪的房地産有希望？我們該如何評價一個城市的房地産前景？中國未來的城市格局會怎樣？

一、城市圈對房地産影響增強

在本輪房地産小週期中，房價漲幅較大的城市圍繞著北京、上海、深圳等三大核心城市圈，一些城市雖為三四線城市，但房價漲幅已經超過了部分二線城市。這背後實際上反映了我國城市化進程逐步向城市圈發展階段演變，城市圈的發展對房地産市場影響增強。

1.大城市需求外溢。在大城市限購政策與高房價壓力下，部分需求向大城市周邊城市轉移。如北京市場的熱度傳導到周邊環京市場，使河北的燕郊、大廠、香河、固安等地量價齊升。由於城市圈形成的動力和路徑不同，需求外溢也表現出自住和投資兩種不同的形式。這兩種形式的溢出程度和影響受預期影響較大，中心城市房價預期上漲時，需求溢出效應較為明顯；中心城市房價預期下跌時，投資性為主的地區不僅不存在溢出，甚至可能比中心城市下降更劇烈。

2.城市圈內房價聯動性增強。主要體現在兩個方面：第一，房價的同漲同跌。人口和資金兩大因素的流動使得城市圈內房地産市場的聯動性增強。9月份上海新房成交均價同比上漲32.5%，帶動蘇州上漲54.9%。環深圳城市圈房價也在同步上漲，9月深圳新房成交均價同比上漲70.2%，東莞上漲55.4%，惠州上漲42.7%。第二，城市圈內部房價呈現明顯的梯度遞減分佈。如環北京城市圈中，天津房價水準為北京40%左右，廊坊整體為30%左右。環上海城市圈中，蘇州房價為上海的65%，無錫、南通為30%左右；環深圳城市圈，東莞、廣州為深圳房價的30%。

因此，未來看待房地産市場的視角將從過去簡單的一、二、三、四線城市的等級角度轉換成城市圈視角，不僅要考慮城市的強弱，還要考慮“鄰居是誰”。

二、評價城市未來潛力的五個維度

城市作為居民生活與經濟發展的綜合承載體，對其評價需要考慮多個維度，我們結合房地産的發展特點，主要選取以下幾個方面：

人口結構：人口因素主要反映在兩方面，一是外來人口數量，外來人口越多意味著當地的工作、收入以及基礎設施優勢明顯，代表人口增量需求。二是年輕人口比重（如小學生及年輕人口占比），年輕人口在總人口占比越高，表明人口的生産和消費能力越強，尤其是對住房的需求越旺盛。

經濟活力：經濟活力不僅是當期經濟發展水準，更體現了未來可持續發展能力，重點強調産業結構合理（如服務業佔比）、內在驅動力（消費貢獻度）、創新能力（科技發明專利）以及對外開放的水準。

基礎設施：基礎設施水準代表了城市公共資源和公共服務的完備程度。交通是連接城市的重要紐帶，影響著人流和物流兩項生産要素的流動。醫療、教育影響著居民的生活品質水準。如北京集中了9所985高校和80所三甲醫院，佔比全國分別達到23%和5%。

生態環境：隨著經濟的發展，人們越來越注重健康發展，生態環境因素也隨之變得更加重要，空氣清潔、綠化率高的城市更能得到高端人群的青睞，如三亞、海口等地，突出的環境優勢帶來了旅遊、養老地産的發展。

均衡程度：城市圈作為城市體的集合，在城市發展的同時，還要考慮區域內城市間的協同效應，均衡的發展能夠避免貧富差距的擴大以及城市群內部資源的惡性競爭，從而促進要素的合理分配，擴大規模效應。

三、哪些城市更具潛力：“3+6”城市格局

根據上述評價體系測算，我們認為，未來我國房地産的城市整體格局將是“3+6”的“T”字形結構。“3”是指環北京、環上海、環深圳的核心城市圈，以輻射範圍150公里為限，環北京城市圈包括北京、天津、廊坊、唐山、保定、承德，環上海城市圈包括上海、無錫、常州、蘇州、南通、杭州、嘉興、湖州，環深圳城市圈包括深圳、廣州、佛山、中山、東莞、惠州、珠海、江門。“6”是指成都、重慶、武漢、合肥、長沙、南京等六大內陸中心城市。

從宏觀層面來看，“3+6”城市格局聚集的人口占比全國近五分之一，創造的GDP佔比達到36.8%。每人平均GDP達到93440元，大大高於全國平均水準。整體房地産交易規模接近全國的60%，其中新房成交金額佔比接近50%，二手房成交金額佔比達到73.5%。目前“3+6”城市格局已經是二手房主導的市場，二手房成交金額佔比53%，超過新房6個百分點。環北京城市圈二手房GMV是新房的2.7倍。六大內陸核心城市，整體新房GMV大於二手房，仍處於新房市場主導階段，但是二手房市場在快速發展。

根據數據測算結果，環上海城市圈的綜合得分最高，在經濟活力、基礎設施、均衡程度等方面最強。環深圳城市圈在人口吸納、生態環境等方面較強，但在基礎設施相對偏弱，城市圈發展均衡程度較低。環北京城市圈在三大城市圈中綜合實力較弱，其各項指標得分均較低，尤其是在人口吸納、均衡發展等方面處於劣勢。

四、重新定義未來的潛力市場

1.一線仍然是房地産的重中之重。 從國際大城市發展經驗看，無論是人多地少的日本還是人少地多的美國，人口向大城市集聚的趨勢始終沒有改變，大城市的人口占比遠遠高於我國。儘管近年來大城市在疏解人口，但人口流入仍是主流。2015年北京常住人口為2170萬，比2011年增長8%，比2007年增長33%。北京近年來小學生招生人數、在校人數、幼兒在園人數都在增長，2015年比2011年分別增長15%、25%和26%。從社會融資的角度，2015年北京的社會融資規模達到1.5萬億，比2014年增長19%，規模超過廣東、江蘇等經濟強省。存量房時代的到來首先從一線大城市開始，無論是二手房、租賃還是城市更新、資産管理，核心城市仍是房地産發展和創新的核心。

2.城市圈中心城市周邊的城市受惠于核心城市的輻射影響，未來市場發展空間較大。從城市圈發展的角度，特大城市及周邊的城市群地區仍將是新增就業的主要集中區，也是中小城市和小城鎮人口外出務工的主要目的地。在特大城市疏解人口政策影響下，隨著限購政策與高房價壓力的擠壓，部分需求開始向周邊城市轉移，使得周邊城市的房地産市場得到了進一步發展的機會。如環上海城市圈的昆山、太倉，環北京城市圈大廠、香河、廊坊，環深圳城市圈的東莞、惠州等。

3.內陸的武漢、南京、成都、重慶、長沙、合肥六城作為省會城市，是重要的區域中心，在國家城市群發展規劃中也有重要地位，有著強大的資源虹吸效應，將周邊人口、資源聚集到自身上，擁有房地産發展所必需的人口支撐和經濟動力，因此未來房地産市場有著很強的發展潛力。

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