中國網·地産中國訊  1月13日，鏈家思享會年會在首都大酒店舉行，本屆年會以“存量時代 流通為王：2017中國房地産市場展望”為主題，民生證券研究所所長管清友現場從宏觀和中觀層面分享了他對於2017年以及未來房地産市場的判斷和看法。管清友認為，2017年宏觀經濟平穩之下暗流涌動，挑戰依然很大，整體資産流動脫實向虛的特點未發生根本性變化，房地産在資産配置當中仍然非常重要。但他同時表示，去年以來房地産領域抑制泡沫的政策導向在未來很長時間內依然會持續，部分城市的限購限貸政策有可能會更加嚴厲。樓市主要風險點均在可控範圍內，短期內出現價格大幅下跌可能性不大。

2017宏觀經濟：平穩之下暗流涌動

管清友認為，2017年中國的宏觀經濟可以總括為：平穩之下暗流涌動，挑戰依然很大。貨幣政策邊際緊縮， PPP模式會進一步推廣，整體經濟將呈現緩慢下行的狀態。他表示，目前，無論從債務彈性還是從新增信貸佔新增GDP的比重來看，2017年度經濟增長保6.5%的代價特別大，因此可能會放棄至少是部分放棄保6.5%底線的目標。此外，綜合來看，2017年物價大概會維持在CPI上漲2.2%的水準。從新漲價因素和翹尾因素來看，2017年通脹還不是很嚴重，但他認為，真正挑戰是2018年，從二級市場表現來看，今年下半年會充分反映通脹的預期。

從經濟的運作情況來看，管清友表示，2017年消費領域將依然保持平穩，出口方面，中國的貿易增速低於經濟增速將是一個新常態。

投資方面，主要包含製造業、房地産、基建和其他投資，製造業目前來看已經出現企穩跡象，至少在2017年上半年，製造業的投資會呈現一個企穩、小幅回升的狀態。但這種趨勢是不是會保持到2017年下半年，還需要再觀察；房地産開發投資方面，總體銷售對於開發投資的負面影響在一季度可能會逐步顯現。而基建將對衝房地産下滑的空間，PPP模式可能會拉動整個基建投資大概1.3到1.5萬億的水準。

此外，杠桿率依然較高，尤其是非金融企業，去杠桿的任務仍然比較艱巨。違約會成為一個常態，同時違約會抬升企業的融資成本。

管清友認為，整個資産流動中，脫實向虛的特點沒有發生根本性變化，房地産仍然是資産配置當中非常重要，但是去年以來債券市場的去杠桿、房地産的限購限貸，也給大家提出了新的挑戰。

2017房地産市場：嚴厲調控將持續  四類城市值得關注

對於2017年的房地産市場走向，管清友認為，以下十個方面需要特別關注：

1、政策調控比較嚴厲的特點可能還會延續，政策著力點從去庫存轉向抑制泡沫，這種政策會持續很長很長時間，而且執行的力度會比較大。預計有些城市認房又認貸的政策可能還會進一步擴散，包括北京，可能限購限貸力度會進一步加大。利率優惠或將減少，按揭貸款審批難度加大。

從房地産企業來講，房地産融資的渠道不斷受限，一邊是融資受限，另一邊是需求銳減，遭受兩重擠壓的情況會持續。

2、由於對政策的不確定性，開發商補庫存的意願不是很強。土地購置面積持續下降，可供開發的土地儲備不足，這或許會埋下下一輪重要城市房價上漲的隱患，可能還需要觀察。

3、調控政策對於房地産投資的影響預計在2017年二季度充分顯現出來。目前估計分三種情景：第一，房地産開發投資正增長，大概增長不到2%；第二，中性的估計是大概負增長超過1%；第三、更悲觀一點的預計，大概負增長超過3%。目前來看，我們對房地産開發投資的增速維持一個中性偏樂觀的狀態，因為從目前的情況看，無論從投資的角度還是人們資産配置的角度，房地産還是比較重要的投資領域，也是比較重要的資産配置的領域，這其實對於房地産開發商應對限購限貸的政策會起到積極的促進作用。

4、新房市場結構分化日益明顯，四類城市值得關注：一類城市是一線及核心二線城市，簡而化之，就是這次被納入到限購限貸調控政策的20多個城市；一類是單一核心格局的人口大省的省會城市、重要城市，比如鄭州、成都、武漢、長沙。非標資産、股票、債券、房地産、外匯市場都受到各種各樣的監管和限制的時候，房地産區域監管上的分化就可能會成為資産配置當中非常重要的漏出部分，一些沒有限購的城市，市可能會成為未來資産配置當中非常重要的領域；一類是大都市圈的周邊衛星城，尤其是京津冀周邊是最典型的案例；另一類就是環境、空氣品質比較好的城市，伴隨著中國北方環境的惡化，人口的南遷可能會成為房地産市場發展另外一個重要的因素。無論是張家口區域還是中國南方的深圳、珠海、廈門、福州、三亞、海口等等這些城市，都迎來了新一輪的發展機會。

5、核心城市普遍進入二手房時代。從統計數據上看，二手房的交易，北京已經佔到總成交面積的72%，深圳是66%，杭州、無錫這些城市還是以新房為主，二手房面積只有36%，二手房市場和一手房市場的分化比較嚴重。

6、城鎮化進程進入平臺期，都市圈戰略有望帶來突破。目前，人口城鎮化步伐開始放慢。同時，大城市的戶籍制度難以解決，也進一步阻礙了城市化。最近我們和國內一些經濟學家在推動一個事情，希望提升或者增加中國第一梯隊城市的數量，從現在的北上廣深，至少要增加到八到十個中國第一梯隊城市，這些城市每個城市人口都應該在兩千萬左右，八個城市至少有1.6億人口。按照城市經濟學的研究，按照利率的分佈，如果説第一梯隊城市有八到十個，未來會有9.6億人生活在城市裏，這涉及到城市工作和城市發展的思路。

7、機構化、規模化租賃企業有望迎來發展機遇。目前有很多很好的房地産企業已經進入到租賃市場，未來機構化、規模化的租賃市場可能會發展比較快。

8、整個房地産行業集中度加速提升，因為整個房地産區域分化愈發明顯，需求端和融資端受到擠壓，勢必會帶來房地産企業的轉型，從而使得行業洗牌會加速。

9、“人地掛鉤”可能是未來房地産調控長效機制當中非常重要的一點，大城市仍然是人口凈流入最多的地方。

10、樓市主要風險點均在可控範圍內，短期內出現價格大幅下跌可能性不大，但要注意一些區域性的金融風險。房地産稅儘管很多經濟學家都在呼籲，但從我們分析判斷預測的情況來看，房地産稅短期推出的難度還是比較大，但長期來看還是很有必要性。