（原標題：華潤置地斥73億元變身*ST中企二股東買地産股相當於買折價土地）

有分析師表示，持續搶地或下沉至三、四線城市投資，都不是當前房企擴張的捷徑，但標桿房企買入擁有優質土地儲備的地産公司股份，相當於買到了折價土地。

聚焦·上市公司百億元重組

幾度難産的*ST中企（前身為中華企業）與上海地産集團的重組方案終於出爐，而其中出現了華潤置地和平安不動産的身影。

11月23日，*ST中企公告披露，擬以發行股份及支付現金的方式，向控股股東地産集團購買其持有的中星集團100%股權，預估值為185.22億元。

為了募集配套資金用於支付交易對價及注入項目的後續建設，*ST中企還同時向華潤商業、平安不動産等六家企業以發行股份方式募資95億元。其中，華潤商業為華潤置地全資子公司，其擬以73億元認購*ST中企13.99億股，佔配套融資擬發行新股數量的77%。交易完成後，將躍升為*ST中企第二大股東。

對此，華潤置地表示，通過持有*ST中企的股份，有助於拓寬地産業務開發投資平臺，同時有利於與*ST中企的協同發展，帶來雙贏局面。

事實上，今年以來，標桿房企買入其他房企股份多有發生。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，土地成本高企的環境下，土地投資回報率降低，標桿房企買入有優質土地儲備的地産公司的股份，相當於買到低成本的土地資源。

混改重組涉資185億元

據*ST中企發佈的重組預案顯示，這筆交易的初步價格為185.22億元（預估值），預估增值率為174.54%，以5.23元/股的股份發行價格計算，*ST中企將向上海地産集團發行約30.1億股A股股份，同時27.78億元的交易對價將以現金方式支付。

據公告顯示，在重組完成後，上海地産集團將持有*ST中企36.97億股，對應的權益為55.24%，仍然為控股股東，而華潤商業則持有20.9%的權益，為第二大股東。

據悉，*ST中企是上海解放後第一家專業從事房地産開發經營的企業，公司前身成立於1954年4月份，主要承辦外商在滬的房地産轉讓、租賃和買賣業務。

近年來，*ST中企的凈利潤連續下滑。據查閱，中華企業的凈利潤從2011年的8.47億元、2012年的5.65億元、2013年的4.02億元到2014年虧損4.89億元，再到2015年的虧損24.87億元，5年時間一路縮水了300%。由於中華企業連續兩年虧損，其也被實施了退市風險警示，股票簡稱變為了“*ST中企”。

此外，截至2016年8月末、2015年末和2014年末，中星集團合併資産負債率分別為82.33%、81.94%和81.80%，公司資産負債率較高。

而中星集團在注入*ST中企前將先進行集團內業務整合，即地産集團將其控制的除上市公司之外的主要市場化房地産開發業務資産整合至中星集團，同時剝離中星集團不適宜注入上市公司的業務及資産。

引華潤置地等6家企業入局

值得關注的是，這筆混改重組的交易雖涉資185億元，但其重組是有外部力量介入的。由於向華潤商業、平安不動産、平安磐海匯富、中海海運資産、合享投資及金投基金非公開發行股份募資不超過95億元，*ST中企的股權結構會發生重大變化。

而對於華潤置地入局*ST中企混改重組案，業內有傳言稱，因華潤置地在上海的商業物業資源較少，此舉可能是看中了中星集團旗下的位於上海核心地塊的商業綜合體。

據*ST中企披露，通過收購完成集團內業務整合後的中星集團，*ST中企可以獲取地産集團絕大多數市場化房地産開發項目，這些項目總土地儲備約200萬平方米，分佈于 6 個城市，補充了公司的土地儲備，為公司未來業績增長打下了良好的基礎。

同時，《證券日報》注意到，標的公司所持有的土地儲備集中在上海核心地段、江蘇等地，該區域房地産市場需求強勁，近年來表現突出，吸引了眾多大型全國或地區性開發商以及小型區域性開發商，均為標的公司經營過程中面對的主要競爭對手。與大型開發商或專注于區域性經營的開發商相比，標的公司對當地市場的了解及資源的運用可能略有不足，如在經營過程中不能及時根據市場環境的變化調整經營策略，會面臨較大的市場競爭風險。

而該重組方案也表示出了對標的公司未來獲取土地儲備的擔憂，“土地價格上漲將增加公司將來獲取項目的成本，加大項目開發經營風險。目前，全國各地均已實行土地公開出讓制度，地價支付週期縮短，加大了公司土地儲備的資金壓力，影響公司資金的週轉效率和收益回報。”

或許是為了平衡風險，此次重組擬引入華潤置地、平安不動産等6家企業。對此，*ST中企表示，引入多個戰略投資者並深化與戰略投資者的合作，在提升公司房地産開發業務的管理能力和執行效率的同時，積極拓展新的相關業務機會。

買地産公司股份相當於折讓買地

事實上，標桿房企買入地産公司股份今年以來多有發生。比如，恒大收購嘉凱城，並通過二級市場增持的方式舉牌廊坊發展，增持萬科；融創中國收購金科股份；泰禾集團買入天房發展和中國武夷股票等。

“今年以來，地産企業交叉持股現象劇增，這將提升行業集中度，並購潮也將涌現。”嚴躍進向本報記者表示，白銀時代下，麵粉貴過麵包，土地投資回報率下降，利潤降低。在地王的推動下，土地供應收緊，房企為了擴張規模，保住團隊，通過並購、合作等方式增加土地儲備已經是拿地突圍的重要手段。

華泰證券分析師謝皓宇指出，當前市場下，土地已經上升為資本品。目前融資渠道和監管層面逐漸收緊，開發商將進入優勝劣汰的階段，一方面房企買入地産公司股票相當於買入了土地資源；另一方面具有資金實力的房企將通過收購地産公司的形式獲得項目資源，不具開發實力的房企也將集中出售項目公司股權，從而退出地産行業。結果便是，未來行業集中度將逐漸體現。

謝皓宇進一步稱，對於地産公司來説，買入地産公司股份相當於買入折價土地。地産公司普遍折價在6折-7折之間，對應4年的開發週期，對於不打算繼續新增拿地未來將退出地産的房企，4年後開發完畢則公司成為純現金公司，估值理應恢復到平價水準，也就是説年均回報率為9.3%-13.6%，略高於當前地産行業的凈資産收益率平均水準11.56%，而在白銀時代，房企毛利率將繼續下降，也將帶來凈資産收益率的持續下行。

謝皓宇表示，以中國武夷為例，當前公司NAV估值折價6折，假設未來公司不再新增拿地，那麼中國武夷股票的年均回報率則為10.8%。所以買入地産公司股份，相當於買入折價的土地，並以更低的風險享受同等或更高的回報率。

正如一位房企高管曾向記者所示，在土地投資回報率大幅下降之際，公司將通過收購有優質資源的房企股權獲得土地儲備攤薄土地成本，而一些沒有核心資源的房企將逐漸退出資本市場。未來，操盤和運營能力不強，又沒有資金支援的房企或將賣殼給有實力的開發商，産業資本買入地産公司的股份和地産資源也將頻繁出現。

（來源：證券日報）