原標題：商業地産如履薄冰 大悅城拋“大資管計劃”破局

10月18日，中糧集團副總裁、大悅城地産董事長兼總經理周政帶著他的一眾管理層團隊出現在大悅城“商業聚焦資本高峰論壇”上。

與往年不同的是，大悅城今年的論壇除了他們慣常的商戶，還多了不少金融界的面孔。包括國壽投資、新加坡政府産業投資、摩根士丹利、高盛、安邦等。

2007年，首個項目西單大悅城開業。曾實現開業當年即盈利，被譽為業界神話。2010年，時任中糧集團掌門人寧高寧提出“10年佈局20個大悅城”的目標。大悅城的定位也更為清晰堅定，面向18至35歲的城市新興中等收入人群，以年輕、時尚、潮流、品位為特徵。大悅城繼而在國內商業地産領域佔有重要一席之地。

但近年來，商業地産領域開始面臨存量巨大、同質化嚴重、結構性問題突出等困局。由於普遍缺乏優質運營實力，大多數商業項目如履薄冰。

周政這一次要向公眾拋出他們的轉型計劃——“大資管”戰略。周政在接受21世紀經濟報道記者採訪時表示，“所謂的資産管理模式，實際上是希望做輕、速度做快、成本做低和回報做高。”

轉型資管模式

2010年，時任中糧集團掌門人寧高寧提出“10年佈局20個大悅城”的目標。

周政透露，“截至目前，大悅城通過自己開發建設的大悅城進展到第8個，天津和平大悅城屬於以輸出管理模式運作的第9個大悅城。目前貴陽、昆明兩座城市大悅城也以管理輸出模式正在落實，確保2020年將獲得20個大悅城。”

不過，大悅城模式的改變是未來將採用輕重並舉模式。據周政透露，未來每年將開發1-2個大悅城，其他將採用輕資産模式。重資産和輕資産將達到各自佔比對半。

大悅城所謂的輕資産模式，即其要實現從開發運營商轉為資産管理商。實際上，據大悅城相關人士透露，早在今年年初公司就已經在談成立核心基金引入合作者事宜，從最初的10個意向合作者，最終篩選出了中國人壽和GIC兩大機構投資者，成立合夥基金完成出售。

從大悅城對外公開的資訊可以梳理出其路徑。7月18日，大悅城地産有限公司發佈公告稱，將公開掛牌出售旗下立運有限公司、熙安有限公司及錦星有限公司49%股份，掛牌總價不低於92.89億元；7月29日，大悅城宣佈作為普通合夥人與兩家機構投資者成立合夥基金，參與競投此前掛牌出售的北京三公司49%股權。8月18日，大悅城宣佈合夥基金成功競得前述三公司股權，引入GIC及中國人壽兩大機構投資者。

大悅城地産副總經理吳錚表示，大資管戰略的第一步是盤活優質存量資産。目前，大悅城與國壽投資控股有限公司、新加坡政府産業投資有限公司共同成立了國內第一家地産核心基金。通過基金管理模式，大悅城可以在項目和基金兩個層面享有資産增值收益，這也是首次將商業地産投資發展普遍採用的基金模式引入中國。

吳錚稱，未來大悅城三種擴張模式包括引入合作方開發、以基金模式並購和管理輸出。不過，與傳統自己開發建設不同的是，吳錚坦言，“一定要有很好的産品力，才會有真正更好的金融屬性，才會有更多投資人追隨我們。”

周政透露，在資本運作方面，大悅城目前主要在向凱德、普洛斯學習。

凱德置地通過旗下的投資和資産管理團隊收購商用物業，然後通過項目管理團隊開發運營，最後將運營成熟的商用物業注入嘉茂零售中國信託（CRCT），將其轉化為公眾投資。因為基金與項目相連，所以基金的建立是凱德在中國樓盤開發的一個堅實後盾，而凱德成功的項目運作也是資本回報保障。

普洛斯模式的成功也令國內包括萬科在內的不少開發商向其模倣學習。公開資料顯示，在1993年以3600萬美元的啟動基金起步，普洛斯的全球版圖逐步從北美、歐洲拓展到亞洲，呈幾何級數地完成了資産增值，目前普洛斯資産達380億美元。