研究分析當前的房地産市場，有必要重新學習中央有關精神。

中共中央政治局7月26日召開會議強調，要採取正確方略和有效辦法推進五大重點任務，去産能和去杠桿的關鍵是深化國有企業和金融部門的基礎性改革，去庫存和補短板的指向要同有序引導城鎮化進程和農民工市民化有機結合起來，降成本的重點是增加勞動力市場靈活性、抑制資産泡沫和降低宏觀稅負。

我沒有能力去查閱多年前的政治局會議決議，但從2013年以來的政治局會議公報看，“資産泡沫”是首次被提出。

抑制資産泡沫，至少包含了兩個意思：第一，目前的房地産市場出現了“資産泡沫”；第二，已出現的資産泡沫，必須採取措施予以抑制。至於“資産泡沫”的具體指向，專家和主流輿論已達成共識，是指房地産泡沫。因為A股市場的上證指數還在3000點-3100點苦苦徘徊甚至掙扎，熊市指徵尚未脫去，哪談得上泡沫。

在我個人看來，房地産泡沫主要包括房價泡沫和地價泡沫。前者是指一線城市和二線熱點城市持續上漲的房價漲幅，已大大超過居民收入和物價增幅，超出了居民的心理承受力，而且房價上漲現象還有向其他二線城市蔓延的趨勢。

地價泡沫是指上述城市的土地成交價格快速上漲，高價地像接力棒似的從一線城市向二線城市傳遞。土地成交溢價率超過200%甚至300%的地塊，已非少數。高地價與高房價的相互傳導效應，已被多年的市場所證實。

我國已出現房地産泡沫，已無須討論。當然，它不是全局的泡沫。然而，是不是説，不是全局性的泡沫，就可以輕視、放任呢？上面説了，政治局會議近幾年來首次提出“資産泡沫”，就表明這個問題很重要，中央主管部門和各有關地方政府必須高度重視。

怎麼樣才能算是高度重視？還是要回到中央精神上來，就是要採取堅決措施，抑制房地産泡沫（資産泡沫）。

二、三線城市房價、地價大幅度上漲

今年春節以後，除保持對一線城市的關注外，我們記者多次到二線熱點城市調查採訪，包括南京、蘇州、廈門、福州、珠海、合肥等城市。後來的發展表明，這些城市的房價、地價漲幅甚至超過了一線城市。很多樓盤不足一年時間房價就翻番了。

長期以來連樓市公認最穩定的城市之一的鄭州，也在一天之內出現了樓面地價3.5萬、3.6萬的成交。一批二線甚至三線城市的居民為此生出了焦慮症，這並非無中生有。北京望京某套房單價從去年的4.2萬元漲到今年的7.5萬元，與鄭州一套房單價從年初1.2萬漲至8月底的1.98萬，其威懾效力幾乎是相同的。

地方政府顯然也在密切關注當地房地産市場的發展動態。上海、深圳春節後一陣大漲後即收緊了調控；而前不久的蘇州、南京以及最近的廈門、武漢也重啟了限購限貸措施。這些措施，很有必要；但同時，我不得不説，太溫和、太輕柔。

檢驗調控政策的，是實際效果。如果説蘇州、南京、廈門收緊調控的時間還太短，暫時看不出來，那就看深圳和上海吧。這方面無須我舉例，各機構的監測數據以及居民的直接觀察，比所有的言説都更有説服力。反正，無論是地價還是房價，一直在上漲。

上次專欄我呼籲，樓市調控要更硬一點。就是從效果來説的。如果前面的措施沒有達到抑制泡沫的預期作用，就應該加大收緊的力度。行政調控是不得已而為之，既然已經出手，就乾脆重一點。否則市場還可能誤解地方政府的意圖。

信貸和土地對房産市場起決定性作用

沒錯，真正對房地産市場起決定性作用的因素，還是信貸和土地。土地是影響供求關係的主要因素。我喊了一次又一次，商品房庫存嚴重不足的城市，應毫不遲疑地採取可資利用的措施，加大土地有效供應，尤其是住宅用地的供應。

有些城市，特別是個別特大城市，3個月沒有供應一塊住宅用地，這實在是不正常。饑餓的地産商嗷嗷待哺，你不能因為害怕産生地王，就停止供應土地吧。如果土地指標不足，可以向國土資源部申請調撥，情況特殊，相信也會獲得理解支援。

不管你同意不同意寬鬆貨幣是推動房價地價持續上揚的重要因素，有一點不可回避，大量資金通過各種渠道流入到了房地産市場。在強悍的數據面前，一切辯護都是蒼白的。深化經濟體制改革，尤其是大量傳統産業的轉型升級，需要注入流動性。但資金都被房地産吸走了，你印再多的鈔票，實體經濟也還是處於缺血狀態。

房産泡沫膨脹，亟待要更大力度的調控

如果你承認貫徹執行中央精神，抑制資産泡沫（房地産泡沫），信貸主管部門也責無旁貸，那就應該行動起來，對房地産市場實施定向的抑制性措施，哪怕是暫時性的。這樣説很多地産界朋友會罵我。但為了經濟大局，該痛下決心就不能猶豫。

地價泡沫和房價泡沫的問題，已經到了相當嚴重的程度。有關主管部門和有關城市，應該統一到中央精神上來，立即採取堅決措施，將房地産泡沫抑制住、壓下去，絕不能任其繼續膨脹。房地産市場影響十分廣泛。若貽誤時機，付出的代價將更加高昂，包括整體經濟、企業和居民個人。

來源：21世紀經濟報道