地産中國網：凱德Mall·望京從開業到現在已經十年了，我們看到，十年來，商場從內部業態、硬體設施到外立面都在不停地改造升級，這種改造是基於什麼樣的考慮?是因為客戶、租戶的需求?還是超前一步進行調整?

陳子威：從管理的角度來説，我們是帶著積極的資産管理理念主動去調整，不會等到租戶反饋資訊的時候再做調整，那樣就太被動了。

首先是了解市場，了解我們的商場在客群心中扮演的角色是什麼。這是一個需要去頻繁、持續做的事情。每一年、每個月我們都會仔細觀察每個業態、每個鋪位的表現，以便更好地了解哪些業態、品牌做得比較好，市場上的趨勢是怎樣的，哪個品牌是在上升週期，哪種品牌是在下滑等問題。我們希望抓住上升品牌的機會點，緊密溝通，把品牌的優勢發揮出來。

此外，我們每年都會在商場的軟硬體上做些更新，讓消費者看到商場每年新的變化，這也是我們的管理理念，不要等人家已經厭倦了才去改變。

地産中國網：住宅隨著價格的上漲利潤會翻倍，但商場的租金漲幅不會這麼快。從投資人的角度講，即使商場運營很好，每年還都需要去創造增值點，在這方面，凱德是如何去做的?

陳子威：從資産管理的角度來講，每年我們都會分析增長的機會點在哪，空間在哪。例如望京項目，十年前簽的租約，有的五年或者六年到期，有的三年到期，在不同的階段都會給到我們機會點，我們要抓住。

與此同時，有些租戶會根據自己品牌對面積的需求和租金的壓力做自身調整。以前租金低，業主的要求不高，但隨著租金的提升，業主的這種效率意識會越來越強烈。作為經營者，我們也在研究怎樣把一些大的面積調整壓縮，或者在同樣的面積注入更多的業態內容。這是我們創造增值點的另一種方法。

回頭看，這十年，我們的資産一直在穩步增長，現在的收入和投資回報基本都翻番了。

地産中國網：現在北京的凱德商業很成熟了，下一步在新區或者其他區域的拓展計劃是什麼?

陳子威：北京是凱德的戰略重心，是凱德集團最早完成全業務鏈佈局的城市之一，我們在北京的業務包括綜合體、購物中心、寫字樓、服務式公寓等。這幾年，我們在北京的投資額度和精力肯定是有增不減。但我們會跟著市場，把握住最佳的機會點，而不是做盲目的投資者。

我們在北京的投資方式也很靈活。這十年來你也可以看到，我們拿過地，收購過工期才到一半的物業，也收購過已完工的物業或者已在經營的商業項目。所以，凱德有能力用自有的資金、持有的資金或信託基金，在不同的階段看不同項目的狀態和情況，決定哪種方式更合適拓展。

隨著城市的外擴，我們的投資機會點也在外拓，這很自然。如果北京五環六環有機會點，我們一定會積極抓住。