“商改住”有助開發商謀求“出路”

王永平説，目前，商業地産行業呈現整體性困難，問題既來自行業內部，如商業規劃失控、地産商業項目供應量過大等，也有電商衝擊、經濟下行等外部因素。因此，商業地産去庫存效果，直接關係到市場是否能健康發展。

“開發商最大的壓力來自於投資後大量物業的庫存。”陽光100集團常務副總裁范小衝説，因為開發商本身的資金成本很大，如果租金不能超過資金利息、物業不能很快變現，開發商壓力還是很大的。

在這些壓力下，商業地産開發商開始紛紛謀求“出路”。北辰實業股份有限公司總經理曾勁説，北辰一直以北京為中心在發展，但近年來，也進入了武漢、杭州、南京、蘇州、長沙等全國多個城市，開發了20多個項目，其中不乏大體量的商業地産項目。“按眼下形勢，我們不排除出售或出租一部分商業資産，以盤活商業資産。”

以“酒店＋地産”模式經營為特色的成都明宇實業董事長張建明表示：“面對當前的市場形勢，需要有新的商業業態來填充，商業地産項目一定要創新才有出路。”

四川的新政受到業界歡迎。成都一位開發商説，政府出臺這個“商改住”政策猶如“雪中送炭”，通過“商改住”政策，給部分開發商提供了一個合法“轉舵”的機會。

“四川新政出臺後，一些符合條件的商業用地開發商會儘快進行‘商改住’的變更。”長期研究土地和住房市場的西南財經大學經濟學院副教授劉璐認為，由於住宅本身供應量巨大，這些商業項目“變性”後，不會對原有住宅市場形成大衝擊，但是商業用地一般位置較好，在轉變為住宅用地之後，會建設一些較受市場追捧的高性價比住宅産品。

業內人士認為，“商改住”有望加速商業地産去庫存。成都業內人士分析説，首先，有助於緩解商業地産積壓，有利於盤活城市資源。其次，商業項目改成住宅産品後，産權有望從原來的40年變成70年，這可以增強開發商和投資者的信心。第三，成都等地多年來推行高容積率指標，尤其是商業用地，這次“商改住”政策，或許是政府進行産業深度改革的機會。

去庫存宜分類施策“有保有壓”

住建部住房專家委員會副主任、中國商業地産聯盟理事長顧雲昌説，當前去庫存呈現“三大”特徵：庫存大、分化大、難度大。政府的責任是真正管控好土地的供應量，不要什麼地段好什麼地段就賣商業地産，不要“這個地方一定要搞寫字樓、這個地方一定要搞購物中心”，而是要根據市場需求，該擴大的擴大，該減少的減少，有保有壓。

對於商業地産去庫存，相關專家和業內人士建議：

一是優化供應結構，通過供地、規劃等途徑控制增量。按照“一市一策”“一縣一策”的原則，因地制宜制定商業地産去庫存措施。對於庫存量大的三四線城市，要暫停商業用地出讓。而在供需緊張的一二線城市，適當加大土地供應，防止價格上漲過快。

二是參考福建、四川、昆明等地做法，支援待開發用地、已建商業用房使用性質變更。劉璐表示，一般來説，商業用地價格要低於住宅用地價，如果改變土地用途，土地出讓金的補繳標準是什麼？是按照起拍價還是按照周圍其他地塊的參考價？這在“商改住”政策中要細化落實。

三是降低房企資金壓力。業界盼望減免非住宅房産稅，取消企業所得稅及土地增值稅預徵，降低“營改增”增值稅稅率，明確利用地下基礎設施形成的有産權可售車庫、無産權可售車庫均能作為公共配套設施在企業所得稅前扣除等。

來源：經濟參考報