原標題：房地産融資冷熱膠著 個人按揭貸款下降幾率陡升

7月信貸依然沒有強勁之勢。

其中，房地産相關融資毫無爭議成為市場焦點，上月中央政治局會議提出抑制資産泡沫，有市場解讀稱房地産市場是“泡沫化”顯現的地方之一。因此，下半年按揭貸款和房地産開發貸款能否增長存疑。

據21世紀經濟報道記者了解，目前分別有一家華北股份行和一家華南股份行在行內下發通知，對地王項目融資進行風險提示。

“尤其是京滬兩地，總行7月中旬通知，原則上，地王項目就不要做了。”該華南股份行人士表示。

不過，上有總行政策，分支行在具體操作中則有分化。在土地融資方面，一方面銀行業內競爭依然激烈，銀行很難放棄這塊業務；另一方面也有銀行分支行行長在思考如果安全退出存續項目。

在個人住房按揭貸款方面，雖依然是銀行重要的投放方向，但漲勢較上半年有所回落。尤其是上海地區銀行業人士普遍認為，上海地區7月投放量將會出現明顯下降，降幅或超過20%。

7月對公信貸疲軟

一位國有大行資負部人士對21世紀經濟報道表示，該行7月新增貸款相比6月份下降很多。其中，對公貸款疲軟，7月公司貸款新增量只有上月的一半。另外，房地産開發貸款還在穩步增長。

“我們同業交流了解到，7月有股份行公司貸款都是負增長”，前述資負部人士表示，“7月到期的公司貸款多，但投新放的少，新增貸款數據不是很好。”

前述資負部人士還介紹，該行7月票據增量蠻大。因為銀行公司貸款找不到很好的投向，銀行相應用票據衝額度。

不過，另有國有大行授信管理相關人士表示，該行7月貸款增量比6月有小幅上升。“按照往年的經驗，環比是可能會下降。但今年主要是因為我們6月並沒有增加很大的量。”該人士解釋道。

“從投向上沒有太大變化，基礎設施這類的平臺項目還是重點，地産相關融資政策也沒有調整。”前述國有大行授信管理相關人士表示。

另有某華東股份行高管表示，整體來看，7月對公貸款疲軟，增長主要靠信用卡和個人貸款拉動，但個人住房貸款增速也在下降。

某股份行重慶分行財務部人士對21世紀經濟報道記者表示，銀行剛經歷了半年末衝刺，7月是傳統淡季，新增貸款投放不多。

21世紀經濟報道根據歷史數據梳理，在2006-2015的10年間，7月新增貸款佔全年新增貸款的比重在5%-7%之間，佔比並不高。

房貸政策轉向？

據21世紀經濟報道記者了解，某在地産融資方面較為激進的華北股份行，已經下發通知，要求收緊地産相關融資，總體思路為“成本過高的項目儘量不做”。另有一家總部位於華南的股份行也在7月中旬下發的風險提示中，提到了地産相關融資。“強調了京滬地區要謹慎，土地融資中，原來開發商自己至少要付35%的土地轉讓金，銀行提供65%，現在至少要四六開。如果是民營企業，房地産百強之外企業，土地融資完全不能做”，該華南股份行人士説。

今年上半年土地買賣的大熱有目共睹。

中原地産研究中心統計數據顯示，截至7月28日，全國住宅土地（不計算商業類地王）合計超過10億的地塊有236宗。疊加商業類的21宗，超過10億地塊已經多達257宗。

在這257宗地塊裏，溢價率超過100%的地王合計128宗，相比上半年的109宗繼續明顯上漲。溢價率超過50%的地塊達到了189宗。

7月，上海土地成交金額則創下自2010年以來7月當月新高度。

據中原地産研究中心統計，7月上海土地（不包括工業用地）成交金額246.22億元，環比上漲28.61%，同比上漲45.05%。月末，金地以88億元拿下浦東新區祝橋鎮中心鎮區核心區G-10地塊，成為截至目前的年度總價地王。

根據監管要求，銀行貸款不得用於地産開發商支付土地轉讓金，但銀行一般會通過表外的自營資金或理財資金來對接這塊需求。

從銀行表外資金對接土地融資，到表內貸款對接二級開發，再到房子建成銷售對應購房者的個人按揭貸款，是房地産相關融資的全流程鏈條。

從表內房地産開發貸的角度，特別是大銀行，相對還是比較審慎。但由於當前銀行放貸的優質客戶在減少，房地産開發商依然是銀行的重要客戶，且越是排名靠前的地産商，對銀行越強勢。

“我們守住了一條線，就是不做土地融資，但現在優質地産商比較強勢，如果不給做土地融資，那後面的發開貸和樓盤銷售按揭貸款的合作也拿不下來。”前述國有大行授信相關業務人士表示。

“和上海同業溝通來看，很多行長都覺得房地産相關融資要小心了，從土地融資到按揭貸款，杠桿太高，都在考慮存量項目如何安全退出。”某股份行上海某支行行長表示。

部分銀行按揭貸款增速下降

目前來看，各銀行對個人住房按揭貸款的政策並未轉向。就一線城市而言，深圳的住房按揭貸款利率優惠稍有調整，首套房利率優惠已統一從最低85折上調至9折。

前述國有大行資負部人士表示：“個人住房貸款還是增長較快，但沒有上半年那麼猛。信用消費貸有所活躍，平穩增長。除此之外，其他類型貸款乏善可陳。”

該人士還表示，按揭貸款依然是重要的投放方向，該行甚至拿出一些對公貸款的額度用於按揭貸款。

“以前只有北京、上海、廣東、蘇州等地區按揭貸款利率有85折的優惠，後來一線城市上調，現在福建、山東、山西地區都出現了85折的優惠，説明市場上按揭貸款的競爭還是非常激烈。”前述國有大行資負部人士告訴21世紀經濟報道記者。

一線城市中，預計上海和深圳市場會有較為明顯的下降。

“7月上半月房貸曾有一個小反彈，但下半月重歸平淡，也不清楚反彈的原因，”深圳某大行零售業務人士表示，“7月房貸整體上和6月相差不大，估計減少了10%-20%。一手盤放盤很少，二手盤量也不大，需求不足。”

上海的情況相似。包括股份行和國有大行在內的多個上海分行零售部負責人向21世紀經濟報道記者表示，由於房屋交易量有所下降，7月個人住房按揭貸款有較大幅度的下降。

“因為需求少了，二手房成交量下降了，業務量從高峰時下跌，環比至少下降了30%。”某國有大行上海分行零售部人士表示。另外有兩家股份行零售人士也表示，7月個人住房按揭投放至少下跌了20%。

某華北股份行零售部負責人則表示，雖然沒有具體統計數字，但7月個人住房按揭投放肯定環比下降，而且預計8月環比還會有進一步的下降。“下半年能不能守住上半年的‘果實’還很難説。”

（來源：21世紀經濟報道 ）