原標題：買家年輕化三四十歲買千萬豪宅

成交量提升，價格溫和上漲是今年上半年廣州二手住宅市場的主旋律，與其他一線城市相比，廣州二手樓市發展表現穩健。據合富置業監測“陽光家緣”公佈數據統計，1月1日~6月30日，廣州二手住宅網簽成交量已經突破40000宗大關，達到41048宗。數據表明，2016年上半年二手樓市交投暢旺，與2015年上半年的18414宗相比，大幅增長122.9%。今年上半年成交量最大的月份是3月，達10429宗，其次是5月，達8451宗，即便是傳統淡季的4月，成交量依然達7341宗。其中，天河、番禺是成交量最多的兩個區域，佔比分別為18.33%和18.27%，此外，海珠和白雲兩區的成交佔比均超過10%以上。

據合富置業成交數據統計，上半年廣州二手住宅成交均價為25356元/m2，環比2015年下半年上漲5.9%，同比2015年上半年上漲7.8%。其中，番禺房價環比漲幅領跑全市，達7.3%。中心城區當中，天河房價環比漲幅達7.2%；越秀、海珠、白雲等區域二手住宅成交均價環比走勢也相當突出。與2015年上半年相比，番禺房價漲幅最高，達12.3%，海珠房價同比漲幅超過10%，而天河、白雲房價同比漲9%以上。

中原地産研究部客戶研究主任熊小洪認為，在2016年年初上海、深圳樓市暴漲的氛圍下，再加上廣州取消限購的消息傳聞，廣州客戶擔心房價“補漲”而恐慌性入市，造成了幾年3月成交量的高峰，此後樓市成交氛圍一直保持慣性活躍狀態。上半年廣州樓市有不少利好政策出臺，“144平方米唯一住房契稅”由3%調整為“1.5%”；“人才綠卡”；“四大行房貸：貸款期限+房齡放寬至50年”等，顯示在去庫存背景下，廣州樓市發展得到政府支援。

最重要的是，信貸政策寬鬆，房貸利率歷史最低，直接減少購房成本支出，借助銀行資金合理利用杠桿。5年以上的中長期貸款基準利率由2001年的6.21%降到目前的4.9%，再加上8.5折優惠，利率為4.17%。以貸款100萬元，貸款30年，等額本息方式計算總貸款利息就減少24萬元。加上“營改增”落地，在國家推動稅費政策減免的背景下，個人買賣住房營業稅改為增值稅，買一套價值100萬元房子，90平方米以上；買家是家庭唯一房産，賣家房産證未過2年計算，稅費減少了3857元。

二手樓價連續穩步上漲15個月

中原地産價格領先指數顯示，廣州二手樓價已連續上漲15個月，漲幅達15.7%。熊小洪指出，對比其他三個一線城市，廣州房價處於“洼地”，穩步健康微幅上漲，有利於吸引人才安居樂業發展實體經濟。目前優質盤源的業主放盤價普遍提高，成交量價齊齊上漲，業主心態較為強勢，優質樓盤業主反價現象較為明顯，而一些經濟實力較強的客戶也有心追價，促使樓價步步上漲。

上半年中心六區二手成交均價漲幅相對近郊區域大，漲幅靠前的為越秀、天河，越秀房價環比漲幅高達11.5%。由於今年是廣州“二孩”政策執行首年，在今年“兩會”上，市衛計委就預測，廣州今年將有8.1萬個左右“二孩”出生。“二孩”政策引領越秀房價大幅上漲；天河區域産業升級，吸引越來越多的人才促成房價上漲。從成交量看，番禺成交8039宗超天河；增城成交4535宗，超過老城區越秀和荔灣，成為“剛需”客戶青睞之地；黃埔成交僅在1000宗水準，但隨著與蘿崗合併後，配套完善，環比漲幅為最大的區域。

二手買家群 “剛需”佔主導

“剛需”市場需求強勁是上半年二手市場繁榮的關鍵。據合富置業成交數據統計，2016年上半年購買二手住宅買家當中，首次置業需求佔60%，與2015年下半年差不多，較2015年上半年輕微增加3個百分點。改善型換房需求佔比約31%，低於2015年上半年的36%和2015年下半年的33%。儘管改善型換房需求佔比有所下降，由於市場整體成交量上升，因此2016年上半年改善型換房個案有較大增幅。

合富置業成交數據統計，2016年上半年改善型換房個案數量，較2015年上半年增長30%。市場表現向好、交投氣氛暢旺，吸引一批投資型購房人士回流二手市場，投資型購房需求比例從2015年上半年的6%回升至2016年上半年的9%。對首次置業“剛需”買家來説，2016年上半年確實是一個入市好時機，主要利好因素在於房貸政策方面。首先，上半年繼續保持近20年來史上最低房貸利率水準。此外，首套房貸利率亦保持較明顯的折扣優惠。

上半年，廣州市二手房成交面積為一手房的80%，但從區域看，中心區域二手房交易已為絕對主流，隨著中心區域一手項目減少，越秀、天河、海珠二手房成交佔比明顯提升，荔灣區因廣鋼新城大量一手新貨上市令二手房成交佔比減少，週邊的番禺區域二手房已超過一手房。戶型依然以中小戶型為主導。據合富置業成交數據統計，上半年成交最活躍的是60~90平方米的中小戶型，成交比例約34%，而90~120平方米的中大戶型成交比例也高達25%，是第二熱銷的戶型。

年輕人買大屋不惜用金融杠桿

值得關注的是，近4年來客戶購房越來越年輕化。中原地産研究部數據顯示，2016年上半年30歲以下青年購房佔比環比提升2%，較2013年提升了12%，達到31.77%，房價上漲令不少年輕客戶提前購房。上半年一次性付款買房的客戶佔比15.6%，環比下降5%，目前貸款利率為歷史最低，更多客戶使用金融杠桿買房。有的年輕人為“小屋換大屋”，不惜以抵押貸款的形式把小屋抵押給銀行，套取現金來支付大屋的首期。廣州在2015年下半年啟動貼息貸款，採用組合貸款方式購房的客戶佔比提升4%。

從“陽光家緣”數據統計，2016年上半年總價千萬以上豪宅成交量143宗，佔比0.34%；而2015年全年總成交僅139宗，佔比僅為0.27%；區域分佈網簽千萬豪宅天河區成交65宗，全市成交佔比高達45%，而業主平均年齡為44歲，客戶年齡平均為37歲。上半年廣州契稅優惠唯一物業144平方米以上，可享受契稅3%將改為1.5%的優惠，促進豪宅成交，千萬豪宅最少可減少15萬元的稅費優惠；這也在一定程度上促進了豪宅交易的升溫。

合富置業數據顯示，144平方米以上的二手豪宅成交表現相對較為亮眼，成交比例從2015年上半年的11%升至2016年上半年的13%。據悉，上半年二手豪宅市場成交的熱點，主要集中在天河、番禺兩區，如天河區的珠江新城、天河北以及番禺區的華南板塊，不但是二手豪宅成交的傳統熱點，其豪宅市場交投活躍度升幅，更明顯跑贏其他區域。