原標題：李一戈：高房價的溢出與承接

前些日子，跟同事去惠州採訪得知，該市去年下半年以來的房價上漲也挺厲害的。但主要不是城區，而是接近深圳的區縣。最誇張的是大亞灣，2015年初單價普 遍還只有4000多元，到了年底已經接近萬元，今年更是全面超過12000元。一年漲兩倍，挺嚇人的。有些樓盤的新房源，是直接成倍地跳漲。這與它的基數 較低有關。

當然這都是拜深圳房價外溢之所賜。東莞、惠州靠近深圳的區縣，皆受澤被。聽説深圳某知名企業的員工們，在大亞灣成棟成棟地買，公司開班車接送員工上下班。這既是公司福利，也是無奈之舉。住房問題仍是員工安定的重要保障。

大都市的資金和人才聚集，為住房需求提供了源源動力。當這些需求無法獲得滿足時，必然會像漣漪一樣向外擴散。大都市週邊的房價便會隨著需求上揚。並非只是我國一線城市的高房價，才會産生外溢效應。紐約與一河之隔的新澤西，房價就是霄壤之別。

如你所知，外溢的不止是房價——住房價格和辦公租金。當房租越來越貴時，一些企業就會頓感成本之沉重。尤其是一些本來微利的製造企業，以及初創企業，房租佔其成本的很大一塊。而員工們買房吃力，租房也很辛苦，公司還會面臨人才流失的問題。

身邊有現成的例子。有個朋友最近問我，他投資的企業想從某一線城市搬到二線城市去，是否合適？目標城市承諾低價提供工廠建設用地和辦公用地。是哪個城市？ 原來是合肥。我告訴他，合肥也是這一輪房價上漲最迅猛的二線城市之一，房子也沒一年前那麼廉價了。不過，即使如此，普通住宅售價也只有深滬的三分之一至四 分之一，相較之下，見慣一線城市每平方米動輒四五萬元的員工可能也會大呼“便宜”。

我們在惠州走訪時發現，有些中小企業就是從深圳遷來的。他們也不諱言是房價大漲後帶來的高成本所致。但企業搬遷到二三線城市後，仍然會面臨兩個關鍵問題。

一是人才問題。

一線大都市人才濟濟，總能找到企業需要的技術人才，但二三線城市的選擇空間就狹窄多了。當企業發展到一定階段，這個問題會更加突出。

二是研發問題，這與人才問題屬於硬幣的另一面。

惠州市有關部門領導告訴我們，該市最近兩年特別重視研發工作，為中小企業搭建了幾個平臺，以解決資金、技術與市場的對接。但研發工作除了持續的資金投入， 還與優秀人才聚集、技術轉化與市場發育有密切關係，這些需要很長的時間。惠州在同類城市算是不錯的了，畢竟緊鄰廣深。某三線城市有家企業想找個技術總監， 一線城市的薪水，幾近免費的住房，但託人問了幾個，一聽城市名就搖頭，根本就不考慮。

無論是高房價的外溢，還是部分企業的外遷，是大都市發展過程中的正常現象，不值得大驚小怪。尤其是製造業企業，需要較大的場地，而一線城市土地珍稀，往往無法滿足其擴大再生産的用地需求。即使沒有房價壓力，外遷也是常有的事。

在京滬深這種特大城市裏，企業壯大後，研發基地與生産基地分開，研發基地在一線城市，生産基地放到周邊城市，也很自然。比較痛苦的是京滬深一些初創企業， 節省成本可以租個平房或地下室，但公司又需要形象，否則可能嚇阻潛在投資人。那麼，創設在大城市周邊也是可以的。

這就到了我想説的大都市圈概念。一線城市的資金、資訊、人才和醫療教育資源，今天難以遏制的虹吸，也是時間的累積。企業外溢，承接地總得具備基本的要素。我老家有大片的土地，你們也不會遷過去啊。聽起來殘酷，但最終得聽市場來配置。

北京太大也太擠，首都非核心功能的疏解，不是靠一個城市副中心就能承接的。所以，需要推動京津冀一體化。我個人理解，京津冀一體化，不是説三個省市由此齊 步走均衡發展，很大程度是以北京為中心構建大都市圈的思路，而先行的必然是通州城市副中心與毗鄰的天津河北相關區縣的一體化規劃建設。

同樣，上海不僅要打通其周邊市鎮，還要與昆山、吳江乃至蘇州聯接；深圳與惠州、東莞的同城化，這都是大都市圈自然的外延。按此邏輯，輕軌和高鐵是將大都市圈與城市群或城市群之間聯接，1-4小時經濟網路順應而生。

幾年前就聽一位經濟學家説過，大北京容納3000萬人沒問題。大北京，指的應該就是以北京為中心的都市圈的意思。現在北京市加上燕郊、大廠、固安、香河、薊縣、寶坻以及廊坊市區，距離3000萬人口已經不遠了。

參照東京大都市圈，大都市圈需要有個交通基礎，除了作為主幹的高速和快速路，主要是指通過同城化、高密度的軌道交通來聯接。這需要龐大的資金投入。硬體鋪 好了，然後是思想、理念等軟體的對接。到那個時候，就不屬於溢出了，而是同城化的交融。而房價的佔比，將會降到不那麼重要至少不是最重要的位置。

來源：21世紀經濟報道