（原標題：赴美投資商業地産兩年 鄂爾多斯煤老闆投資300萬美元收益翻番）

赴美投資商業地産兩年 鄂爾多斯煤老闆投資300萬美元收益翻番

四年前，一個機緣巧合的機會，鄂爾多斯從事煤礦業的商人李波投資了美國華盛頓（大華府地區）的一個商業購物中心項目，項目成本600萬美元，其中土地425萬，一期開發費用175萬。李波投了300萬美元，剩下300萬項目方美國美隆集團（Meladongroup）通過借貸取得。2014 年底，業主 Meladon Group 引入另一家澳洲基金 Rinsurance Group of America,以 5000 萬美元買斷整個項目，李波成功退出。

美隆集團合夥人劉子洵在接受21世紀經濟報道記者專訪時直言，他願意把故事説出來，並非鼓勵中國人赴美投資，而是希望借此給更多的機構或者個人投資者一個窗口了解美國商業地産開發的投資過程，從而有助於投資判斷。

購物中心歷時五年

這是一個典型的美國商業地産開發融資案例。根據劉子洵的描述，項目先招商再引入資金開發。由於美國的法律法規、風險控制等比較嚴謹，項目週期比國內長很多。他介紹説，購物中心儘管只佔地90畝，但從買地到竣工，招商、開發與資本引入，前後歷時5年時間。

而最初600萬美元的項目經過兩輪募資，目前已經估計9000萬美元。李波在2014年底第二輪募資時退出，當時項目估值已達5000萬美元。

2010年開始，劉子洵的團隊就對這個購物中心地塊展開了國內融資路演。劉子洵在國內與一個私募團隊進行了商業洽談，這個團隊的合夥每人平均是國內知名機構，有多年從業經驗，雙方溝通結果是合作一個基金投美國的房地産，但最後由於外國人在美國投資的稅務限制——有比較高的稅務要求而作罷。

據劉子洵透露，美隆集團在拿這個項目之前，一直在尋求資本，光是美國本土的投資機構，就聯繫了將近200家，但最後都是因為大環境的關係，始終沒人投這個項目。此外便是做調研。比如，為了尋求旗艦店，開始接觸不同的旗艦店，他説：“旗艦店的選擇根據華盛頓地區人口分佈、收入分佈、年齡分佈來定。”

據透露，在美國項目立項，有一個比較嚴謹的流程，政府會從法律角度衡量風險。比如當地政府會組織聽證會，聽證會由9個委員組成，項目定位要通過委員們的聽證。在這個過程中，項目的財務模型逐漸得到完善。