5月至今頻繁拍出的地王，並不能掩蓋房地産市場整體不景氣的事實。

幾乎所有房地産從業者都關注到，中國房地産市場出現了極度畸形的景象：一面是一二線城市的地王狂歡，一面是三四線庫存高企的尷尬。

把視野放大到整個房地産市場來看，中國物流與採購聯合會、國家統計局服務業調查中心發佈最新數據顯示，房地産業商務活動指數和新訂單指數均呈現連續兩個月回落走勢，指數均在50%以下，市場供需兩端均顯疲弱。

截至4月底，房地産開發景氣指數為94.41。儘管目前5月份的數據還未公佈，但嚴重分化的房地産市場後市走勢並不樂觀。在“十三五”計劃初期都將是去庫存的背景下，三四線城市庫存太大，一二線回升並未解決過剩問題。

地王與庫存的悖論

搶完一線的京滬深穗，再搶二線南京廈門蘇州，再然後搶中原的鄭州。過去的5個月裏，開發商的搶地模式在中國境內走出了這樣一個曲線，市場還不錯的二線城市，紛紛納入了他們的儲地版圖。

6月1日，河南鄭州。鄭政東出〔2016〕9號地塊由四川雅居樂以17.91億元的高價競得成為新地王。短短的一個多小時後，鄭政東出〔2016〕10號地塊經過99輪競拍，由榮盛房地産以18.63億元競得，單價2603.40萬元/畝，樓面價26035.22元/㎡，刷新鄭州土地單價和樓面價紀錄。

同日在上海，信達斬獲寶山新城顧村A單元10-03、10-05地塊，總價58.5億元，樓板價37118元/平方米，溢價率303%，刷新今年上海土地市場溢價率紀錄。

中原地産研究部統計數據顯示，截至2016年5月31日，按照總價計算，全國超過15億的高總價地塊合計有105宗，其中國企比例明顯處於歷史高位。整體看，105宗地塊合計成交總價為3288.2億，其中有52宗地被國企獲得，合計成交金額達到了1785.8億。佔比分別為54%左右。國企在地王市場佔比超過私企。

另外在這105宗總價地王裏，上市公司比例明顯佔絕對多數，105宗地王，89宗為上市公司獲得，合計金額為2760億。佔比分別為84%。

二線城市成為絕對主力，在105宗總價地王裏，合計一線城市只有27宗，而二線城市佔到了74%。僅南京一個二線城市就達到了16宗總價地王。整體看，一二線城市的土地接近全面地王化。

“中國的開發商現在都去搶一二線城市的土地，但一二線城市充其量算也就60個左右，剩下的600多個城市大多在庫存的泥潭裏掙扎。”華南一家大型開發商人士説，按照中國行政區划算，一共就是660多個城市。

與開發商一二線搶地王並存的是，全國尤其是三四線城市庫存仍然高企，銷售緩慢。據國家統計局數據，截至4月末，全國商品房待售面積72690萬平方米，其中非重點城市待售面積4.55億平方米，比3月末減少226萬平方米，但比去年末增加1233萬平方米。

戴德梁行認為樓市去庫存任務仍然艱巨。戴德梁行北中國區策略發展顧問部主管王晨表示，在全部去庫存任務中，住宅物業所佔面積比例達63%，是庫存的主力。

從全國來看，樓市出清週期分化嚴重，去庫存受益最大的是一二線城市，目前一線城市出清週期為9個月，二線城市為14個月，而三四線城市為31個月。在三四線城市中也有分化，惠州、三明、九江、滁州、蕪湖出清週期都比較短，在4個月到11個月之間，但江陰、南平、大同、東營、威海出清週期都在兩年以上。大同出清週期為46個月；東營為61個月，也就是需要5年以上；而威海的出清週期則高達240個月。

中國物流資訊中心武威表示，雖然今年以來一二線城市的房地産銷售有所升溫，但難掩三四線城市依然較大的庫存壓力。在供需疲弱的影響下，房地産業銷售價格指數連續兩個月回落，企業預期也有所降溫，業務活動預期指數維持在51%左右，環比回落近3個百分點。