5月至今頻繁拍出的地王，並不能掩蓋房地産市場整體不景氣的事實。

幾乎所有房地産從業者都關注到，中國房地産市場出現了極度畸形的景象：一面是一二線城市的地王狂歡，一面是三四線庫存高企的尷尬。

把視野放大到整個房地産市場來看，中國物流與採購聯合會、國家統計局服務業調查中心發佈最新數據顯示，房地産業商務活動指數和新訂單指數均呈現連續兩個月回落走勢，指數均在50%以下，市場供需兩端均顯疲弱。

截至4月底，房地産開發景氣指數為94.41。儘管目前5月份的數據還未公佈，但嚴重分化的房地産市場後市走勢並不樂觀。在“十三五”計劃初期都將是去庫存的背景下，三四線城市庫存太大，一二線回升並未解決過剩問題。

地王與庫存的悖論

搶完一線的京滬深穗，再搶二線南京廈門蘇州，再然後搶中原的鄭州。過去的5個月裏，開發商的搶地模式在中國境內走出了這樣一個曲線，市場還不錯的二線城市，紛紛納入了他們的儲地版圖。

6月1日，河南鄭州。鄭政東出〔2016〕9號地塊由四川雅居樂以17.91億元的高價競得成為新地王。短短的一個多小時後，鄭政東出〔2016〕10號地塊經過99輪競拍，由榮盛房地産以18.63億元競得，單價2603.40萬元/畝，樓面價26035.22元/㎡，刷新鄭州土地單價和樓面價紀錄。

同日在上海，信達斬獲寶山新城顧村A單元10-03、10-05地塊，總價58.5億元，樓板價37118元/平方米，溢價率303%，刷新今年上海土地市場溢價率紀錄。

中原地産研究部統計數據顯示，截至2016年5月31日，按照總價計算，全國超過15億的高總價地塊合計有105宗，其中國企比例明顯處於歷史高位。整體看，105宗地塊合計成交總價為3288.2億，其中有52宗地被國企獲得，合計成交金額達到了1785.8億。佔比分別為54%左右。國企在地王市場佔比超過私企。

另外在這105宗總價地王裏，上市公司比例明顯佔絕對多數，105宗地王，89宗為上市公司獲得，合計金額為2760億。佔比分別為84%。

二線城市成為絕對主力，在105宗總價地王裏，合計一線城市只有27宗，而二線城市佔到了74%。僅南京一個二線城市就達到了16宗總價地王。整體看，一二線城市的土地接近全面地王化。

“中國的開發商現在都去搶一二線城市的土地，但一二線城市充其量算也就60個左右，剩下的600多個城市大多在庫存的泥潭裏掙扎。”華南一家大型開發商人士説，按照中國行政區划算，一共就是660多個城市。

與開發商一二線搶地王並存的是，全國尤其是三四線城市庫存仍然高企，銷售緩慢。據國家統計局數據，截至4月末，全國商品房待售面積72690萬平方米，其中非重點城市待售面積4.55億平方米，比3月末減少226萬平方米，但比去年末增加1233萬平方米。

戴德梁行認為樓市去庫存任務仍然艱巨。戴德梁行北中國區策略發展顧問部主管王晨表示，在全部去庫存任務中，住宅物業所佔面積比例達63%，是庫存的主力。

從全國來看，樓市出清週期分化嚴重，去庫存受益最大的是一二線城市，目前一線城市出清週期為9個月，二線城市為14個月，而三四線城市為31個月。在三四線城市中也有分化，惠州、三明、九江、滁州、蕪湖出清週期都比較短，在4個月到11個月之間，但江陰、南平、大同、東營、威海出清週期都在兩年以上。大同出清週期為46個月；東營為61個月，也就是需要5年以上；而威海的出清週期則高達240個月。

中國物流資訊中心武威表示，雖然今年以來一二線城市的房地産銷售有所升溫，但難掩三四線城市依然較大的庫存壓力。在供需疲弱的影響下，房地産業銷售價格指數連續兩個月回落，企業預期也有所降溫，業務活動預期指數維持在51%左右，環比回落近3個百分點。

景氣度回升的風險

從國房景氣指數的變化來看，自2015年5月創下92.43的近三年新低後，就開始一路回升，截至2016年4月仍是升勢，但從多個市場和投資數據來看，這種回升持續性存疑。

但中金公司4月份的報告顯示，5月30大城市成交合計2555萬平米，同比漲幅收窄至23.9%（4月為57.0%），其中一線城市同比下滑7.8%，二/三線城市同比漲幅也分別縮窄至41.5%和13.3%，（4月為84.0%/46.6%）；環比方面，5月全月數據較4月環比下降10%，其中二線城市由於在4月需求大量透支，5月成交環比下降13.8%，表現弱于一/三線。中金預判6月數據月環比下降幅度放緩至5%。

在新開工和投資方面，廣發證券也認為，在成交熱度沒有明顯回落之前，房企將在市場窗口期加大新開工節奏，回籠資金，但當前新開工同比高增長態勢並不具備可持續性；一旦銷售端放緩趨勢形成，將對新開工形成壓制，全年新開工大概率呈現前高後低。

投資方面，當前二線城市土地市場升溫顯著，帶動整體出讓金同比較高速增長，將繼續對投資邊際改善形成支撐，但如果未來房價增速逐步放緩，而地價持續快速上漲，則會給房企投資帶來負面影響。

5月20日，中國房地産業協會原副會長朱中一表示，以往房地産業靠單一土地增值形成價值鏈的傳統開發模式、投資模式、運營模式正面臨著失控與顛覆。

這也是包括中原地産、安邦集團在內的研究機構最為擔心的。中原數據顯示，年內搶地最積極的房企前5個月合計拿地為3887億，合計建築面積為6187.7萬平米，平均拿地成本為6283元每平米。而在2015年同期，拿地平均成本只有4231元每平米。也就是企業拿地平均成本增加高達48.4%。

2015年前5個月拿地金額也只有2264.99億。2016年以來，拿地金額上漲幅度也高達71.6%。房企拿地積極性明顯提高。

再從銷售單價來看，目前已公佈業績的30家房企前4月銷售均價在1.15萬，銷售價格同比上漲了12%，土地價格上漲明顯超過了房價上漲。

中原地産首席分析師張大偉稱，因為接近50%的拿地成本增加，未來房價上漲預期更加強烈，而一旦房價進入調整週期，房企很可能面臨著巨大的銷售難題。

按照目前地價超過房價的趨勢，需要未來2年房價上漲100%以上，京滬這些地王才能上市。從房企整體拿地成本來看，未來一年房價不漲超過50%，拿了地王的企業都將面臨入市難題，巨大的成本壓力風險將非常大。

（來源：21世紀經濟報道）