景氣度回升的風險

從國房景氣指數的變化來看，自2015年5月創下92.43的近三年新低後，就開始一路回升，截至2016年4月仍是升勢，但從多個市場和投資數據來看，這種回升持續性存疑。

但中金公司4月份的報告顯示，5月30大城市成交合計2555萬平米，同比漲幅收窄至23.9%（4月為57.0%），其中一線城市同比下滑7.8%，二/三線城市同比漲幅也分別縮窄至41.5%和13.3%，（4月為84.0%/46.6%）；環比方面，5月全月數據較4月環比下降10%，其中二線城市由於在4月需求大量透支，5月成交環比下降13.8%，表現弱于一/三線。中金預判6月數據月環比下降幅度放緩至5%。

在新開工和投資方面，廣發證券也認為，在成交熱度沒有明顯回落之前，房企將在市場窗口期加大新開工節奏，回籠資金，但當前新開工同比高增長態勢並不具備可持續性；一旦銷售端放緩趨勢形成，將對新開工形成壓制，全年新開工大概率呈現前高後低。

投資方面，當前二線城市土地市場升溫顯著，帶動整體出讓金同比較高速增長，將繼續對投資邊際改善形成支撐，但如果未來房價增速逐步放緩，而地價持續快速上漲，則會給房企投資帶來負面影響。

5月20日，中國房地産業協會原副會長朱中一表示，以往房地産業靠單一土地增值形成價值鏈的傳統開發模式、投資模式、運營模式正面臨著失控與顛覆。

這也是包括中原地産、安邦集團在內的研究機構最為擔心的。中原數據顯示，年內搶地最積極的房企前5個月合計拿地為3887億，合計建築面積為6187.7萬平米，平均拿地成本為6283元每平米。而在2015年同期，拿地平均成本只有4231元每平米。也就是企業拿地平均成本增加高達48.4%。

2015年前5個月拿地金額也只有2264.99億。2016年以來，拿地金額上漲幅度也高達71.6%。房企拿地積極性明顯提高。

再從銷售單價來看，目前已公佈業績的30家房企前4月銷售均價在1.15萬，銷售價格同比上漲了12%，土地價格上漲明顯超過了房價上漲。

中原地産首席分析師張大偉稱，因為接近50%的拿地成本增加，未來房價上漲預期更加強烈，而一旦房價進入調整週期，房企很可能面臨著巨大的銷售難題。

按照目前地價超過房價的趨勢，需要未來2年房價上漲100%以上，京滬這些地王才能上市。從房企整體拿地成本來看，未來一年房價不漲超過50%，拿了地王的企業都將面臨入市難題，巨大的成本壓力風險將非常大。

（來源：21世紀經濟報道）