問1

未來2-3年，南京房價還有30%-50%的漲幅？

背景資料 南京市政協委員毛龍泉在兩會期間提到，現在房地産商都在拼命拿地，很多地方的地價已經高於現在的樓面價，許多房地産商對南京樓市未來2至3年內有一個預期，認為還會有30%至50%的上漲空間。

核心觀點

影響房價的因素很多，大漲大跌可能性很小，購房者無需過多恐慌、量力而行

正榮集團南京公司行銷部經理唐曉表示，南京未來2—3年房價能漲多少，其實目前還很難去做一個準確性的預判。整體來看，南京市場過去十年來，發展平穩。雖然未來不確定因素依很多，但出現大漲大跌的可能性不大，購房者無需過度恐慌。

南京佳兆業集團行銷總監周亮表示，“南京未來2—3年內房價漲幅具體能有多少，的確不好具體預判，但可以肯定的是，南京樓市未來價格一定是整體向上的，未來幾年政策、規劃對房地産發展推動力很強，尤其是規劃清晰明確，落地速度快，規劃起點要高的板塊，比如目前江北、河西南板塊就具備這些要素，所以價格也一路猛漲，對於投資、自住，都是很好的選擇”。

南京金地集團副總經理劉婷則表示，雖然2015年南京拍出了很多地王，但從整體土地供給情況來看，地王佔比還是偏小的。雖然目前新房庫存量在持續走低，但今年新房上市量較去年持平，基本還是比較穩定的。2016年政策、供求關係出現大變化的可能性不大，所以購房者無需過於恐慌，建議買房要保持理性，尤其是剛需客群，更要量力而行。

問2

只要在新街口40公里範圍內，房子就不愁賣？

背景資料 南京市政協委員葉斌：南京預計以新街口為核心的四十公里範圍內，産業要素還會集聚，人口也會是凈增加流動，區域內房子不用太發愁，但是40公里以外的區域，可能會存在去庫存化的難題。

核心觀點

40公里符合特大城市發展趨勢 區域庫存仍要看具體供需結構

南京大學城市科學研究院副院長胡小武：南京和其他城市不同，城市方向並不規則，所以40公里更像是一個比喻，南京的城市規劃是根據城市道路的延伸進行區域的輻射，是符合南京城市由大城市向特大城市發展規律的。按照不堵車的路況，其實40公里也就是40分鐘到一個小時的開車距離，這個範圍內的區域可以定義為適宜居住的區域。

至於40公里以內外的庫存問題，最終還是要看每一個區域的供給結構和區域發展形態。即使處在新街口核心的40公里範圍內，麒麟板塊的規劃是典型的圈層效應，是按照空間上的同心圓形態規劃的，但這個區域存在供給量過快的事實，這一點，包括江北板塊也存在著供給結構失衡的隱患。

南京市規劃局相關工作人員：目前樓市是一個相對成熟的市場，除了高淳、溧水這兩個相對而言遠一些的區域外，其他區域基本上是納入了新街口為核心的四十公里範圍之內。北到六合區，南到祿口新城，東到仙林湖，西到江心洲。無論是哪個區域，有相對成熟的樓市環境，有相對穩定、源源不斷的市場需求，去庫存應該問題不大。40公里之外，恐怕就不是很樂觀，高淳、溧水，包括都市圈一些區域都存在去庫存難題。

問3

政策如果沒有打壓，是保持現狀，還是會繼續寬鬆？

背景資料 南京市房産局局長郭宏定分析：房地産調控要分類施策，該去庫存要去庫存，該拉動經濟還得拉動。房地産對經濟有很強的帶動作用，如果市場本身很景氣、很健康，不要強行打壓。

核心觀點

“一刀切”打壓政策恐難現，降息、降準或仍將持續

同策諮詢機構南京公司副總經理楊銳認為，在宏觀層面，出現“一刀切”打壓政策的可能性不大。目前房地産市場火熱的仍限于部分一二線城市，很多三四線城市的表現仍堪稱災難。

楊銳表示，不排除個別地方政府會出臺一些抑制房價上漲的政策，但是地價的持續攀高導致房價難降；而另一些具有巨大庫存壓力的城市，則有可能出臺新的救市政策。他認為，南京樓市的市場需求已經呈現一定幅度的透支，預計2016年年中之際會出現一輪新的調整。而降息、降準等仍是大勢所趨。

南京中航科技城行銷中心總經理邵晴認為，去年政策紅利已經集中釋放，2016年預計會保持現狀。自去年以來，改善性需求便呈現集體井噴的狀態，河西、城中、鼓樓濱江等多個板塊量價齊升；此外，河西、江北等板塊也呈現出供不應求、投資客頻出等現象。邵晴預計今年大部分時間內市場仍將呈供不應求之狀；而隨著去年高價地的入市，供不應求將轉為供需平衡，市場也將陷入新的博弈之中。

問4

開發態勢比肩河西，江北房價會趕上河西嗎？

背景資料 近日，在政協分組討論會上，南京市政協委員葉斌介紹，在江北新區管委會的組織下，江北新區的建設，會有當年河西新城區的開發態勢，江北新區雖然還沒啟動大面積建設，但房價已看漲。

核心觀點

江北規劃不輸河西，但趕上河西還需很長時間，江北庫存量是河西的4倍

分析師認為，江北房價以目前的基礎看還有較大的上漲空間，但是要趕上河西還需要10年左右，如果國家級新區各項招商引資項目落位良好，各項高能級配套也能趕上或超越河西的速度與品質，且産業發展的能級與水準足以提供大量的高技術人才就業，江北的房價比肩甚至超過河西才有可能。

有二手房專家表示，首先，作為全省唯一的國家級新區，江北新區規劃之初的格局就大於河西，交通、教育、醫療、商業等配套設施均被納入重點建設，投資力度空前，潛力更大。其二，新區效應無疑為江北攢動了人氣，但江北的庫存量是河西的4倍，而且地域更廣，未來的推盤量會更加巨大，超大的體量使得江北房源的稀缺性明顯不如河西，對後期房價拔高可能會有一定阻礙作用。其三，2015年河西地王頻現，房價全面進入3.5萬元時代，江北新區房價雖大漲近20%，但仍處在南京價格洼地。所以，未來江北房價趕超河西路途漫漫。

問5

經歷過2015年房價的瘋漲，2016年哪些板塊仍有上漲空間，哪些板塊風險或現？

背景資料 南京市政協委員葉斌表示：從河西、仙林地區的房價走勢來看，江北這种經過高規劃、有整片高標準的建設用地的區域，房價是有“追漲相”的。不過自江北新區上升為國家級新區後，房價是不是漲得有點過快，超過了兩年內的漲幅預期，還有待於市場的考驗。

核心觀點

河西中部還將繼續上漲 橋北板塊風險最大

今年南京上漲空間最大的板塊應該還是河西板塊，包括河西中部和南部，這兩個板塊地王最為集中，其中保利的G39地塊樓面地價高達24026元/平米。因此，今年河西中部的價格將上漲到4萬/平米以上。但是河西中部可以説是風險最小的板塊，因為土地供應量有限。而今年河西南部的價格大約會是3.2萬-3.3萬/平方米，有著10%的上漲空間。

江北板塊如果在今年有著很好的落地政策及産業導入的話，還是有著很好的上漲空間。而橋北板塊可以説是今年風險最大的板塊，首先就是長江大橋面臨著為期兩年的大修，交通不便；其次，橋北的存量房市場巨大，一旦2016年市場有所波動，跳水最快的還是橋北板塊。此外，高新區尚有機會，但還是會受到橋北存量房市場的影響。

江寧百家湖板塊，2015年萬科翡翠公園的價格已經達到了2.2萬/平米。而2016年，龍湖、景楓和中銳的新項目面市將抬高整個區域的價格至2.5萬/平米左右。江寧大學城和九龍湖板塊供應量都很少，預計價格穩中有升。

南站板塊在2016年價格應該是一個穩步提升的狀態；2016年仙林湖的高層産品價格應該也是穩中有升，麒麟板塊産業支撐不足，帶來的人口導入有限，存量房市場大，2016年難有出色表現；城北板塊2016年中海、嘉華的新項目都將面世，板塊內中等戶型的價格大約在2.5萬元/平方米以上；板橋板塊有點被遺忘的感覺，主要跟隨大市，但即使上漲，漲幅肯定較低。

問6

房價不斷攀高，全市工資平均水準卻只有5千多元/月，購買力到底來自哪？

背景資料 2015年10月，南京市人社局工資處發佈2015年企業在崗職工工資指導價稱，2014年南京在崗職工每人平均工資67102元，也就是説月均工資水準在5592元。而目前幾大傳統剛需板塊單價已漲至2萬/平米，僅憑每月5000多的工資想在南京買房很難。此外，去年在江浦多家樓盤的銷售中，投資客比例佔有一半。

核心觀點

剛需買房多“啃老”，投資客入市為優化資産配置

南京藍風機構副總經理翁忠平：南京人口基數大，月收入5000多元的工資水準是被拉低的。其實，在2015年的南京市場中，改善與投資需求是主力，80%的購房者實際都為有房一族。去年有限的投資渠道，拉動了不少投資客進入樓市，而且相比2000年左右的短期房産投資，現在投資客戶更看重房産的長期投資。如今想單純靠工資的收入在南京買房確實很難，即使剛需買房也多是有家裏父母支援。

新景祥業務發展與諮詢顧問中心總經理王慧：在南京置業的外地剛需購買力多來自於雙方父母贊助，所以不能只看平均工資。南京本地的購買力則得益於二手房房價增長，轉賣獲取更多的買房資金，所以南京二手房銷量幾乎和一手房成交量一致。未來純粹的投資客比重其實會隨著房價高漲逐步減少 。對於投資客而言，資産的優化配置會逐步成為主流。（來源：現代快報）